Art. 1754 Codice Civile

Un acquirente incarica un intermediario di convincere una società a vendergli un terreno, promettendogli un compenso. Dopo la conclusione dell'affare, l'acquirente riconosce il debito ma non paga. La Corte di Cassazione ha stabilito che il diritto alla provvigione del mediatore non iscritto all'albo non sussiste, anche se il rapporto viene qualificato come mandato e non come mediazione tipica. L'iscrizione al ruolo degli agenti d'affari in mediazione è un requisito fondamentale per poter pretendere un compenso per l'intermediazione immobiliare. Di conseguenza, la Corte ha annullato la decisione che condannava l'acquirente al pagamento, negando il diritto alla provvigione al mediatore non iscritto.

Una coppia di acquirenti si rifiutava di pagare la provvigione all'agenzia immobiliare dopo che l'affare era saltato per una modifica delle condizioni di pagamento. L'agenzia sosteneva che il suo diritto fosse nato con la semplice accettazione della proposta d'acquisto, come previsto da una clausola contrattuale. La Corte di Cassazione ha dato ragione agli acquirenti, stabilendo un principio fondamentale sulla provvigione mediatore immobiliare. La clausola che anticipa il diritto al compenso a un momento precedente alla 'conclusione dell'affare' (cioè prima della nascita di un vincolo giuridico come il preliminare) è vessatoria e quindi nulla. Il compenso non è dovuto se l'agente non porta le parti a un accordo giuridicamente vincolante.

Un'agenzia immobiliare fa visitare un immobile a un potenziale acquirente, ma la trattativa si ferma. Oltre un anno dopo, l'acquirente compra la stessa casa tramite una seconda agenzia. La prima agenzia chiede comunque la provvigione. La Corte di Cassazione ha negato tale pretesa, stabilendo un principio chiave sul diritto alla provvigione del mediatore: non basta essere i primi a mostrare l'immobile. Se l'affare si conclude grazie all'intervento successivo e determinante di un altro mediatore, che riavvia e porta a termine la trattativa, il nesso causale con il primo si interrompe. Vince quindi l'acquirente, che deve pagare solo l'agenzia che ha concluso l'affare.

Un mediatore mette in contatto due aziende per la successione in un contratto di locazione commerciale. La trattativa iniziale non va a buon fine. Successivamente, le stesse aziende concludono un accordo più complesso grazie all'intervento di un secondo mediatore. La Corte di Cassazione ha negato al primo professionista il diritto alla provvigione del mediatore. I giudici hanno stabilito che un semplice contatto iniziale, non seguito da una trattativa concreta, non è sufficiente. L'intervento del primo mediatore non costituiva l'antecedente indispensabile per la conclusione dell'affare, che è avvenuta grazie all'attività autonoma e determinante del secondo mediatore e a condizioni contrattuali nuove e diverse.

Un agente immobiliare, incaricato dal venditore, mette in contatto le parti per la vendita di un immobile e, a contratto concluso, chiede la provvigione anche al compratore. Quest'ultimo si rifiuta, sostenendo che l'agente agiva solo nell'interesse del venditore. La Cassazione ha stabilito un principio chiave sulla provvigione del mediatore con incarico unilaterale: il diritto al compenso da parte del contraente non 'cliente' sorge solo se l'agente dimostra in modo inequivocabile che quest'ultimo era consapevole e aveva accettato il suo ruolo di intermediario imparziale. Poiché la Corte d'Appello aveva ragionato in modo illogico su questo punto, la sua decisione è stata annullata e il caso dovrà essere riesaminato.

La Corte di Cassazione ha negato il diritto alla provvigione del mediatore a un'agenzia immobiliare che si era limitata a organizzare una singola visita dell'immobile. Successivamente, l'acquirente aveva concluso l'affare trattando direttamente con il proprietario. Secondo la Corte, una sola visita, se non seguita da una reale attività di mediazione che metta in relazione le parti e avvii una trattativa, non è sufficiente a creare il 'nesso causale' necessario per far sorgere il diritto al compenso. L'intervento del mediatore deve essere un anello fondamentale della catena che porta alla vendita, non un evento isolato e privo di sviluppi. L'agenzia ha quindi perso la causa e non ha ottenuto la provvigione.

La Cassazione conferma il diritto alla provvigione del mediatore anche senza un contratto scritto. Se un cliente accetta e utilizza l'operato di un'agenzia immobiliare, manifestando la sua volontà con 'fatti concludenti' (come visitare immobili o scambiare email), è tenuto a pagare la commissione. La Corte ha ritenuto inammissibile il ricorso del cliente che chiedeva di rivalutare le prove (testimonianze e messaggi), attività preclusa al giudice di legittimità. Il cliente, avendo perso la causa, è stato condannato a pagare le spese legali all'agenzia immobiliare.

Un'impresa si rifiuta di saldare il compenso a una società di consulenza che l'aveva aiutata a ottenere un finanziamento agevolato, sostenendo la nullità del contratto perché il consulente non era iscritto all'albo dei mediatori creditizi. La Corte di Cassazione ha stabilito che la consulenza per contributi pubblici non è mediazione creditizia. L'attività del consulente, infatti, si è limitata a una prestazione d'opera professionale (assistenza nella preparazione della domanda) e non ha comportato la 'messa in relazione' con un finanziatore, elemento essenziale della mediazione. Di conseguenza, il contratto è valido e il compenso è dovuto. L'impresa perde la causa.

La Corte d'Appello ha rigettato la richiesta di un agente volta a ottenere la provvigione mediazione immobiliare per la vendita di un appartamento. Il giudice ha accertato che l'attività del mediatore non era stata determinante per la conclusione dello specifico affare, in quanto l'immobile acquistato era diverso da quelli per cui l'agente aveva ricevuto mandato. La decisione sottolinea l'importanza del nesso causale tra l'intervento del professionista e l'accordo finale tra le parti.

Una società immobiliare ha agito in giudizio per ottenere il diritto alla provvigione derivante dall'intermediazione nella vendita di un'area edificatoria. Nonostante una prima vittoria in tribunale, la Corte d'Appello ha ribaltato la decisione. I giudici di secondo grado hanno rilevato la mancanza di prova del rapporto di collaborazione tra la società e il soggetto che aveva materialmente svolto l'attività, oltre all'assenza di iscrizione di quest'ultimo all'albo dei mediatori. La Corte di Cassazione ha confermato tale impostazione, dichiarando inammissibile il ricorso. La Suprema Corte ha sottolineato che la società non ha contestato efficacemente la ragione principale della decisione d'appello, ovvero l'incapacità di dimostrare che il mediatore operasse effettivamente per conto dell'agenzia, rendendo irrilevante ogni altra argomentazione sulla natura del contratto.

Una società di mediazione immobiliare ha agito in giudizio per ottenere il pagamento della provvigione relativa a una compravendita conclusa dopo la scadenza del mandato, tramite un'altra agenzia. La Corte di Cassazione ha confermato che il diritto alla provvigione non sorge automaticamente con la semplice messa in relazione delle parti, ma richiede che l'attività del mediatore sia la causa adeguata della conclusione dell'affare. Tuttavia, la Corte ha accolto il ricorso limitatamente alla validità di una clausola penale che prevedeva un indennizzo per le vendite effettuate a clienti presentati dal primo mediatore, indipendentemente dal nesso causale nella vendita finale, sottolineando la funzione indennitaria di tale accordo contrattuale.

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato una sentenza che riconosceva l'esenzione IVA a una società cooperativa per attività di segnalazione clienti a un istituto bancario. La Corte di Cassazione ha dichiarato l'inammissibilità del ricorso a causa della mancata prova del perfezionamento della notifica ricorso cassazione. L'amministrazione non ha infatti prodotto l'avviso di ricevimento del plico postale, documento essenziale per dimostrare che l'atto è giunto a destinazione nei termini di legge.

La Corte d'Appello conferma che l'attività di ricerca immobili configura una mediazione immobiliare atipica. Senza iscrizione all'albo, il contratto è nullo e il compenso non è dovuto.

Il Tribunale di Venezia ha respinto la richiesta di una società che esigeva il pagamento della provvigione mediazione atipica per l'acquisto di una rete di carburanti. La decisione chiarisce che, nel caso di procacciamento d'affari, il compenso grava esclusivamente su chi ha conferito l'incarico, a meno di accordi diversi. È stato inoltre rilevato un difetto di legittimazione attiva, poiché gli atti erano stati compiuti prima della costituzione della società attrice.

Una mediatrice immobiliare ha agito in giudizio per ottenere il pagamento della provvigione a seguito dell'attività svolta per la vendita di un immobile. Nonostante la formulazione di una proposta d'acquisto, il proprietario aveva deciso di non procedere alla stipula del contratto preliminare. La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto della domanda, stabilendo che il diritto alla provvigione sorge solo quando l'affare è concluso in modo da creare un vincolo giuridico che permetta alle parti di agire per l'esecuzione del contratto. La semplice proposta o un accordo parziale non sono sufficienti a far maturare il compenso.

Una società immobiliare ha richiesto la restituzione di 50.000 euro versati per una mediazione immobiliare relativa all'acquisto di un terreno. L'intermediario, oltre a non essere iscritto all'albo, agiva in palese conflitto di interessi essendo contemporaneamente promissario acquirente dello stesso bene. La Corte di Cassazione ha confermato l'obbligo di restituzione della somma, ribadendo che la violazione del dovere di imparzialità del mediatore fa venir meno il diritto al compenso e configura un indebito oggettivo.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 31431/2023, ha stabilito un principio fondamentale in tema di provvigione del mediatore immobiliare. Il caso riguardava la richiesta di una provvigione da parte di una società di mediazione a seguito della firma di un accordo, qualificato come 'preliminare di preliminare', tra le parti di una compravendita immobiliare. La Corte d'Appello aveva dato ragione al mediatore, ma la Cassazione ha ribaltato la decisione. Ha chiarito che un 'preliminare di preliminare' non costituisce 'affare concluso' ai sensi dell'art. 1755 c.c., in quanto genera solo un obbligo a continuare le trattative e non un vincolo giuridico che consenta di agire per l'esecuzione specifica del contratto. Pertanto, il diritto alla provvigione del mediatore sorge solo con la stipula di un contratto preliminare vero e proprio o del definitivo.

Un acquirente si rifiutava di stipulare il contratto preliminare dopo aver scoperto oneri sull'immobile. La Corte di Cassazione ha stabilito che la provvigione mediatore non è dovuta se l'accordo raggiunto è un mero "preliminare di preliminare", non azionabile in forma specifica, ma un semplice accordo che regola le fasi successive della trattativa. Il diritto alla commissione sorge solo con la conclusione di un vero e proprio "affare" giuridicamente vincolante.

Una società finanziaria ha citato in giudizio una banca per il mancato pagamento di bonus di produttività, noti come 'rappel'. La banca ha eccepito l'estinzione del diritto per prescrizione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società, stabilendo che il 'rappel' ha natura di provvigione aggiuntiva. Di conseguenza, si applica la prescrizione crediti breve di cinque anni e non quella ordinaria decennale. La Corte ha inoltre escluso che la condotta della banca costituisse un doloso occultamento del debito, idoneo a sospendere la prescrizione.

Una società incarica un professionista di cercare immobili, promettendogli una provvigione. L'affare viene concluso da una società controllata. La Corte di Cassazione ha stabilito che tale incarico, anche se unilaterale, si qualifica come mediazione atipica. Di conseguenza, il diritto alla provvigione è subordinato alla necessaria iscrizione del professionista all'albo dei mediatori, pena la nullità del contratto. La sentenza della Corte d'Appello, che aveva qualificato il rapporto come mandato, è stata cassata con rinvio.