Art. 1578 Codice Civile

Una società affitta un locale per adibirlo a bar, ma scopre solo in seguito che l'immobile ha una destinazione d'uso diversa e non è idoneo. La società fa causa al proprietario, ritenendolo responsabile. La Corte di Cassazione, però, respinge la richiesta. Viene stabilito un principio fondamentale: in assenza di una garanzia esplicita nel contratto, grava sull'inquilino l'onere di verifica del conduttore. Spetta cioè a chi affitta controllare che l'immobile sia idoneo, anche dal punto di vista amministrativo, per l'attività che intende svolgervi. Il proprietario non è automaticamente responsabile se l'inquilino non ottiene le autorizzazioni necessarie.

Una gestrice prende in affitto un'azienda alberghiera e, dopo averla gestita per sei mesi, stipula un nuovo contratto. Successivamente, chiede un ingente risarcimento danni alla società proprietaria per gravi malfunzionamenti degli impianti. La Corte di Cassazione ha respinto la sua richiesta. Il principio chiave è l'accettazione vizi affitto azienda: avendo firmato il secondo contratto con piena consapevolezza dei problemi esistenti, la gestrice ha di fatto rinunciato a far valere quei difetti. La sua conoscenza pregressa e l'accettazione dell'immobile 'nello stato di fatto in cui si trova' hanno reso infondata la pretesa risarcitoria.

Un inquilino di un locale commerciale smette di pagare l'affitto, sostenendo che l'immobile è inutilizzabile a causa di irregolarità edilizie e altri difetti. Il proprietario lo cita in giudizio per sfratto. La Corte di Cassazione stabilisce un principio fondamentale: la sospensione pagamento canone è legittima solo se l'inquilino riesce a provare che l'immobile è diventato completamente e totalmente inutilizzabile per lo scopo previsto. Poiché l'inquilino non ha fornito questa prova rigorosa, la sua autotutela è stata considerata illegittima. Di conseguenza, il contratto è stato risolto per sua colpa e l'inquilino è stato condannato a pagare tutti i canoni arretrati.

La Corte di Cassazione ha confermato l'inadempimento del locatore che concede in affitto un immobile con gravi irregolarità urbanistiche e sanitarie. Tali vizi, impedendo al conduttore di ottenere le autorizzazioni necessarie per la sua attività di ristorazione, rendono l'immobile inidoneo all'uso pattuito. Questo grave inadempimento giustifica la risoluzione (cioè lo scioglimento) sia del contratto di locazione sia del collegato contratto di cessione d'azienda. Il locatore non può scaricare sul conduttore le conseguenze della non conformità del bene, che ne pregiudica concretamente l'utilizzo commerciale.

Una società affitta un locale commerciale, risultato di un frazionamento, per aprire un bar-pasticceria. Il proprietario fornisce il vecchio certificato di agibilità relativo all'intera unità immobiliare originaria. L'inquilino scopre che, a seguito della divisione, è necessario un nuovo e specifico certificato. Il ritardo del proprietario nel produrre il documento corretto causa la perdita di un finanziamento pubblico per l'inquilino. I giudici hanno stabilito che la mancanza del certificato di agibilità specifico per l'unità locata costituisce un grave inadempimento del proprietario. Di conseguenza, il contratto di locazione è stato risolto e l'inquilino ha vinto la causa, non dovendo pagare i canoni richiesti.

Un'azienda che gestiva un bar all'interno di un palazzo comunale è stata costretta a chiudere a causa di problemi di stabilità dell'edificio. L'azienda ha citato in giudizio il Comune chiedendo un risarcimento e l'indennità per perdita di avviamento. La Corte di Cassazione ha respinto la richiesta. I giudici hanno stabilito un principio fondamentale: l'indennità non è dovuta se il contratto cessa per 'impossibilità sopravvenuta' (l'inagibilità dell'immobile) non causata da una colpa del proprietario. Di conseguenza, senza una responsabilità diretta del Comune per i problemi strutturali, il gestore del bar non ha diritto a ricevere alcuna compensazione per la perdita dell'avviamento commerciale.

La Corte di Cassazione conferma la risoluzione del contratto per inadempimento a carico di un inquilino che aveva affittato due immobili commerciali contigui. L'inquilino aveva smesso di pagare i canoni, sostenendo che le proprietarie non avessero collaborato per ottenere l'abitabilità dell'immobile unificato. I giudici hanno stabilito che il mancato pagamento dei canoni costituisce un inadempimento grave e primario. Le presunte mancanze delle locatrici non sono state provate e non giustificavano la sospensione dei pagamenti. L'accordo prevedeva solo l'apertura di un varco e non una completa unificazione a carico delle proprietarie. Di conseguenza, l'inquilino perde la causa e deve restituire gli immobili e pagare gli arretrati.

Un'azienda conduttrice di un immobile commerciale smetteva di pagare i canoni a causa di infiltrazioni d'acqua. I proprietari ottenevano un decreto ingiuntivo per il pagamento. In giudizio, emergeva che le infiltrazioni non erano un difetto dell'immobile, ma erano causate da lavori eseguiti dal Comune, un soggetto terzo. I giudici hanno stabilito che, non essendo l'immobile totalmente inutilizzabile, l'inquilino non poteva sospendere i pagamenti. Il caso verte sul principio dei cosiddetti vizi da fatto del terzo, secondo cui il locatore non risponde delle molestie di fatto provocate da estranei. La Cassazione, data la rilevanza della questione, ha rinviato la decisione a una pubblica udienza per approfondire il principio di diritto.

Un'azienda conduttrice sospende il pagamento dell'affitto a causa di presunti vizi dell'immobile, come irregolarità urbanistiche e infiltrazioni. Il locatore la cita in giudizio per sfratto e recupero dei canoni non pagati. La Cassazione ha dato ragione al locatore, stabilendo un principio fondamentale sull'eccezione di inadempimento: non basta lamentare un vizio per smettere di pagare. L'inquilino ha l'onere di provare che l'inadempimento del locatore è così grave da rendere l'immobile totalmente inutilizzabile per lo scopo previsto. In assenza di tale prova rigorosa, la sospensione del canone è illegittima e l'inquilino viene condannato al pagamento.

Una società subconduttrice sospendeva il pagamento dei canoni di locazione a causa di gravi e presunti vizi dell'immobile locato, ritenuti occulti e tali da renderlo inagibile. La società sublocatrice avviava un'azione legale per ottenere il rilascio dell'immobile e il pagamento dei canoni arretrati. La Corte di Cassazione ha dato ragione alla sublocatrice, stabilendo che i difetti non potevano considerarsi 'occulti'. La subconduttrice, infatti, aveva fatto ispezionare l'immobile da propri professionisti prima della firma del contratto. Di conseguenza, i problemi erano riconoscibili e la sospensione del canone era illegittima, anche in virtù di una clausola 'visto e piaciuto' presente nel contratto.

Un'inquilina interrompe il pagamento dell'affitto a causa di seri problemi strutturali all'immobile. Il proprietario la cita in giudizio, ma la Cassazione conferma la decisione dei giudici di merito: i difetti, consistenti in un cedimento delle fondazioni, rendevano l'appartamento inidoneo all'uso abitativo. Questo configura un grave inadempimento del locatore, che giustifica la risoluzione del contratto per sua colpa e legittima la sospensione del pagamento dei canoni da parte dell'inquilina. Il ricorso del proprietario viene quindi respinto.

Una società prende in affitto un impianto per la produzione di calcestruzzo, ma scopre che è illegale a causa di un vincolo paesaggistico e le autorità ne sospendono l'attività. L'azienda chiede la risoluzione del contratto, ma la sua richiesta viene respinta. La Corte di Cassazione conferma la decisione, ritenendo che la clausola 'visto e piaciuto' e la previa ispezione del bene escludessero l'inadempimento del proprietario. Il ricorso sull'affitto di azienda abusiva è stato giudicato inammissibile perché richiedeva una nuova valutazione dei fatti, non consentita in sede di legittimità.

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di una società conduttrice che contestava la risoluzione di un contratto di locazione commerciale per morosità, sostenendo che i locatori fossero inadempienti per il mancato ottenimento del certificato di prevenzione incendi e di agibilità. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando che, in una locazione commerciale, l'onere di ottenere i titoli amministrativi necessari per l'attività d'impresa ricade sul conduttore, a meno che il locatore non abbia assunto espressamente tale obbligo nel contratto o l'immobile sia strutturalmente inidoneo a ottenerli.

Il Tribunale di Roma ha respinto la richiesta di risarcimento di una conduttrice contro un'agenzia immobiliare. La sentenza chiarisce che la responsabilità del mediatore non include indagini tecniche approfondite sulla conformità degli impianti, salvo specifico incarico. Poiché l'agenzia aveva fornito l'APE e l'attrice aveva ispezionato l'immobile accettandone lo stato, non è stato ravvisato alcun inadempimento agli obblighi informativi.

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna di un'associazione sportiva per inadempimento contrattuale, dichiarando il ricorso inammissibile. Il caso riguardava l'organizzazione di un evento sportivo internazionale compromesso da infiltrazioni d'acqua. La Corte ha rilevato che il ricorrente non ha rispettato i requisiti di autosufficienza e ha tentato una surrettizia rivalutazione del merito, configurando un abuso del processo punibile con sanzioni pecuniarie per lite temeraria.

In una controversia su un contratto di locazione di un immobile adibito a studentato, la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza d'appello. La corte territoriale aveva riformulato la questione legale, passando da un inadempimento agli obblighi di manutenzione a un vizio originario dell'immobile, senza però prima stimolare un dibattito tra le parti su questo nuovo punto. Tale procedura ha comportato una 'pronuncia a sorpresa', ledendo il diritto di difesa e causando la cassazione della decisione per violazione del contraddittorio.

La Corte di Cassazione dichiara un ricorso inammissibile presentato da un'inquilina di un alloggio pubblico che chiedeva il cambio di abitazione e il risarcimento danni. La Corte ha stabilito che non è possibile, in sede di legittimità, chiedere una nuova valutazione delle prove, come una consulenza tecnica, o criticare la ricostruzione dei fatti operata dai giudici di merito. La decisione sottolinea i rigorosi limiti procedurali del giudizio di Cassazione.

Una società di gestione alberghiera chiedeva la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore, lamentando vizi dell'immobile e un certificato di agibilità parziale. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito. È stato stabilito che l'inadempimento del locatore non era sufficientemente grave da giustificare la risoluzione, poiché i difetti erano rimediabili e non c'era un nesso causale tra questi e le difficoltà economiche del conduttore, il quale aveva autonomamente deciso di cessare l'attività.

Una società conduttrice citava in giudizio il locatore a causa di infiltrazioni d'acqua, cercando di evitare il pagamento dei canoni. I tribunali di merito hanno dato ragione al locatore, poiché il danno era stato causato da un terzo. La Corte di Cassazione ha confermato gran parte della decisione, ma ha annullato la parte relativa al deposito cauzionale. Poiché il locatore non aveva impugnato la constatazione iniziale del pagamento del deposito, tale fatto è diventato definitivo, e il conduttore ha diritto alla sua restituzione.

Un inquilino ha interrotto il pagamento del canone a causa di infiltrazioni e odori sgradevoli. La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione del contratto, chiarendo che la sospensione affitto è legittima solo se proporzionata alla gravità dei vizi. Una sospensione totale è giustificata unicamente se l'immobile risulta del tutto inutilizzabile, altrimenti l'inquilino rischia la risoluzione del contratto per inadempimento.