Art. 1477 Codice Civile

Una società acquirente compra un compendio immobiliare da una società venditrice. L'accordo prevede che una porzione dell'immobile, occupata da una terza società, venga liberata entro dodici mesi, stabilendo un'indennità in caso contrario. Poiché l'immobile viene liberato con forte ritardo, la società acquirente chiede il risarcimento dei danni. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso della società venditrice, confermando la sua responsabilità. I giudici chiariscono che tra i doveri principali del venditore rientra quello di trasferire il possesso materiale del bene libero da persone e cose. La presenza di un'occupazione di fatto non equivale a una locazione opponibile all'acquirente. Di conseguenza, la società venditrice risponde dei danni per la ritardata consegna dell'immobile.

Una società immobiliare ha richiesto di accertare la comproprietà di una terrazza a livello che copriva il proprio condominio. I proprietari dell'appartamento adiacente, situato in un condominio confinante, sostenevano invece di esserne i proprietari esclusivi, considerandola una pertinenza del loro alloggio. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei vicini, confermando che la terrazza a livello in condominio appartiene ai proprietari degli appartamenti sottostanti che essa copre. La presunzione di proprietà comune prevista dalla legge non può essere superata dalla semplice vicinanza o dall'accesso esclusivo, ma richiede un atto scritto chiaro che ne attribuisca la proprietà esclusiva. Di conseguenza, i vicini sono stati condannati a rilasciare la terrazza.

Un promissario acquirente ha chiesto la risoluzione del contratto preliminare per il mancato rilascio del certificato di agibilità e la presenza di difformità urbanistiche. Il promittente venditore ha eccepito che i difetti erano lievi, in parte già sanati e che l'acquirente, che già utilizzava l'immobile per la propria attività commerciale, non gli aveva concesso il tempo per sanare le restanti irregolarità. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'acquirente. I giudici hanno chiarito che non esiste un automatismo tra la mancanza dell'agibilità e la risoluzione del contratto preliminare. Bisogna valutare la gravità concreta dell'inadempimento e il comportamento delle parti. Rifiutare di concedere un termine per sanare lievi difformità, continuando a usare l'immobile, è contrario a buona fede. Di conseguenza, la risoluzione è stata addebitata all'acquirente, condannato a pagare la penale.

Gli Acquirenti di una villetta hanno citato in giudizio i Venditori per ottenere il risarcimento dei danni derivanti dalla mancanza del certificato di agibilità dell'immobile. Il Tribunale e la Corte d'Appello hanno condannato i Venditori al rimborso delle spese sostenute dagli Acquirenti per ottenere autonomamente il documento. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei Venditori, confermando che la mancanza del certificato di agibilità costituisce un inadempimento contrattuale che diminuisce il valore commerciale del bene. Di conseguenza, i costi sopportati per sanare la situazione rappresentano un danno risarcibile. I Venditori sono stati condannati in via definitiva a rimborsare le spese e a pagare le spese legali.

Un Acquirente compra da un Ente Pubblico un lotto unico di quattro appartamenti. L'Ente Pubblico si impegna a liberare gli immobili dagli occupanti entro due anni, ma alla scadenza un appartamento risulta ancora occupato. L'Acquirente chiede la risoluzione del contratto per inadempimento e il risarcimento dei danni. Il Tribunale e la Corte d'Appello accolgono la domanda, dichiarando lo scioglimento dell'intero contratto. La Corte di Cassazione conferma la decisione, rigettando il ricorso dell'Ente Pubblico. I giudici chiariscono che la mancata consegna dell'immobile rappresenta una violazione grave di un'obbligazione autonoma del venditore. Questo inadempimento giustifica la risoluzione totale del contratto e obbliga l'Ente Pubblico a risarcire tutte le spese sostenute dall'Acquirente, comprese quelle per il mutuo, le tasse e la ristrutturazione.

La Corte d'Appello ha stabilito che la mancanza iniziale del certificato di agibilità non costituisce inadempimento se il titolo viene ottenuto durante il giudizio e se l'acquirente era consapevole della sua assenza. La garanzia di 'ottenibilità' fornita dai venditori è stata rispettata con il successivo deposito della SCIA, rendendo l'immobile conforme sia di fatto che di diritto.

Un'azienda si aggiudica un capannone industriale a un'asta fallimentare. Prima della consegna, l'immobile subisce gravi danni durante lo smontaggio di macchinari venduti separatamente. L'azienda acquirente chiede il risarcimento al Fallimento, ma la richiesta viene respinta. La Corte di Cassazione ribalta la decisione, affermando la piena responsabilità del curatore fallimentare. Anche nelle vendite forzate, il curatore ha l'obbligo di custodire il bene e consegnarlo nello stato in cui si trovava al momento della vendita. Il curatore risponde anche dei danni causati da terzi da lui incaricati, a meno che non provi che l'evento dannoso era imprevedibile e inevitabile.

La Corte di Cassazione ha chiarito un importante principio in materia di cessione d'azienda. Un'impresa, dopo aver acquistato l'azienda che aveva in affitto da una società poi fallita, si rifiutava di pagare i canoni arretrati. Sosteneva che il debito si fosse estinto per 'confusione', essendo diventata sia debitrice che creditrice. La Corte ha respinto questa tesi, stabilendo che il debito per i canoni non è un credito legato alla gestione aziendale trasferito con la vendita, ma un'obbligazione distinta verso il proprietario. Pertanto, l'acquirente deve pagare i canoni arretrati. La Corte ha anche ritenuto provata la consegna dei documenti dei veicoli basandosi su prove indirette, come il loro effettivo utilizzo.

La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione di un contratto di compravendita immobiliare per mancanza del certificato di agibilità. La Corte ha stabilito che non si trattava di una semplice assenza documentale, ma dell'impossibilità di ottenere l'agibilità senza importanti e incerti lavori di adeguamento. Questa condizione rende l'immobile funzionalmente diverso da quello promesso, configurando un'ipotesi di vendita aliud pro alio. Di conseguenza, il contratto è stato sciolto, con l'obbligo per i venditori di restituire il prezzo e risarcire il danno. La venditrice ha perso la causa e dovrà pagare le spese legali.

La Corte di Cassazione conferma la condanna di un amministratore per i danni causati alla società da lui gestita. L'amministratore si era difeso sostenendo di non aver potuto vendere alcuni immobili a causa di gravi abusi edilizi che ne impedivano il rilascio del certificato di agibilità. La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, stabilendo che non è possibile, in sede di Cassazione, riesaminare i fatti già accertati in un lodo arbitrale. Viene così consolidato il principio sulla responsabilità dell'amministratore, che non può sottrarsi alle proprie colpe tentando di riaprire una valutazione di merito già conclusa.

La Corte di Cassazione conferma la risoluzione per inadempimento di un complesso accordo di compravendita immobiliare e aziendale. I venditori non avevano consegnato i documenti attestanti la regolarità edilizia e amministrativa dell'immobile, inclusa quella di un dehor. La Corte ha stabilito che l'obbligo di fornire tale documentazione è un 'effetto naturale' del contratto, derivante dal principio di buona fede, anche se non esplicitamente pattuito. Il rifiuto dei venditori ha costituito un inadempimento grave, giustificando lo scioglimento del contratto e la condanna alla restituzione delle somme versate dall'acquirente.

Un acquirente e una società venditrice si accusano a vicenda di inadempienze riguardo un contratto preliminare immobiliare, chiedendo entrambi la risoluzione. La Corte di Cassazione stabilisce un principio chiave: se il giudice non riesce a provare la colpa specifica di nessuna delle due parti, ma è evidente la volontà di entrambe di sciogliere il contratto, deve comunque dichiarare la risoluzione. Questa non avviene per colpa di uno, ma per 'impossibilità di esecuzione' derivante dalla scelta concorde di non proseguire. Di conseguenza, il contratto si scioglie e le parti devono restituire le somme versate, come caparra e acconti. Si tratta di una forma di risoluzione del contratto per inadempimento senza un colpevole designato.

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di un contratto preliminare di compravendita immobiliare contestato per la mancanza del certificato di agibilità. Mentre i giudici di merito avevano inizialmente confermato l'obbligo di acquisto ritenendo che l'acquirente fosse consapevole della mancanza del documento, la Suprema Corte ha ribaltato tale visione. Il certificato di agibilità è considerato un requisito essenziale per la funzione economico-sociale del bene. La sua assenza configura un inadempimento del venditore, a meno che non vi sia una rinuncia espressa dell'acquirente, non bastando la mera conoscenza pregressa dello stato dell'immobile.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello relativa a un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Il caso riguardava il legittimo esercizio del diritto di recesso da parte della promissaria acquirente a causa dell'assenza dei venditori al rogito, della mancanza del certificato di destinazione urbanistica e della presenza di abusi edilizi. La Suprema Corte ha stabilito che l'inadempimento può essere considerato grave anche se il termine per la stipula non è essenziale. Inoltre, ha chiarito che la presenza di vizi e difformità strutturali, che rendono l'immobile diverso da quello pattuito, impedisce l'esecuzione in forma specifica del contratto.

In un caso di compravendita di un'auto usata, la Corte di Cassazione ha stabilito che la mancata consegna dei documenti di proprietà da parte del venditore può costituire un grave inadempimento contrattuale. Tale omissione, infatti, impedisce all'acquirente di disporre liberamente del bene. La Corte ha cassato la sentenza di merito che aveva sottovalutato questo aspetto, chiarendo che l'obbligo di consegna dei documenti è essenziale e non una mera formalità. La corretta consegna documenti auto è quindi un presupposto per il pieno godimento del diritto di proprietà.

Un acquirente ha citato in giudizio un venditore per la consegna di un modello di ciclomotore errato. Dopo un accordo per la sostituzione, mai avvenuta, la Corte d'Appello ha respinto la richiesta dell'acquirente come 'domanda nuova in appello'. La Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo che se il 'petitum' e la 'causa petendi' rimangono sostanzialmente gli stessi (risoluzione per inadempimento), si tratta di una modifica ammissibile e non di una domanda nuova, in linea con i principi di economia processuale.

La Corte di Cassazione stabilisce la responsabilità del notaio per negligenza professionale in una compravendita immobiliare. Un acquirente aveva comprato un immobile dichiarato ad uso abitativo, scoprendo solo dopo che era destinato a deposito. La Corte ha chiarito che il dovere di diligenza del notaio include l'obbligo di informare l'acquirente della mancanza del certificato di agibilità e delle relative conseguenze, anche se non espressamente richiesto. La sentenza della Corte d'Appello, che aveva escluso tale responsabilità, è stata annullata con rinvio.

Un acquirente acquista un terreno da un fallimento, sostenendo che il decreto di trasferimento dovesse includere anche un credito per oneri concessori versati e un permesso a costruire scaduto. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, chiarendo che la vendita forzata trasferisce solo quanto esplicitamente indicato nell'avviso di vendita. Il credito è un bene autonomo della massa fallimentare e il permesso scaduto non ha valore, quindi non possono essere inclusi nel trasferimento.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una società alberghiera che chiedeva la restituzione di oltre 19 milioni di euro di canoni versati per contratti di leasing. La decisione si fonda sulla mancata prova della restituzione bene leasing di uno degli immobili oggetto del contratto, confermando che la riconsegna è un presupposto indispensabile per poter richiedere la restituzione delle somme pagate.

La curatela fallimentare di un'azienda nautica ha citato in giudizio un produttore di componenti per la mancata consegna di manufatti in vetroresina, nonostante il pagamento integrale. La Corte di Cassazione ha stabilito che, anche in un contratto di appalto, sussiste un obbligo di consegna. Il pagamento da parte del committente implica l'accettazione dell'opera ma non esonera l'appaltatore dal dovere di consegnarla. Poiché l'appaltatore non ha fornito la prova della consegna, il contratto è stato risolto per inadempimento.