Art. 1455 Codice Civile

La Corte di Cassazione conferma la risoluzione di un contratto di compravendita immobiliare, classificandolo come "vendita aliud pro alio". L'immobile, venduto come abitazione, si è rivelato privo dei requisiti strutturali minimi (altezza dei locali) per ottenere l'abitabilità, rendendolo un bene radicalmente diverso da quello pattuito. La Corte ha rigettato il ricorso dei venditori, stabilendo che un difetto così grave e insanabile costituisce un inadempimento che giustifica la risoluzione del contratto.

La Corte di Cassazione si è pronunciata su un caso di inadempimento preliminare reciproco in una compravendita immobiliare. La controversia verteva sulla mancata consegna di un certificato di collaudo statico da parte della società venditrice e sul conseguente rifiuto di stipulare il contratto definitivo da parte dell'acquirente. La Corte ha rigettato il ricorso della venditrice, confermando le decisioni dei giudici di merito che avevano ravvisato una mancanza di correttezza e buona fede da parte di entrambe le parti, ritenendo giustificato il rigetto delle rispettive domande di risoluzione e risarcimento.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 32586/2024, ha dichiarato inammissibile il ricorso di alcuni locatori che accusavano il loro inquilino di sublocazione illegittima. Il caso verteva sulla distinzione tra sublocazione e ospitalità, poiché l'inquilino ospitava un parente in modo continuativo. La Corte ha ribadito che la presenza, anche protratta nel tempo, di un ospite non costituisce di per sé prova di sublocazione. Inoltre, ha sottolineato che il ricorso in Cassazione non può essere utilizzato per richiedere un nuovo esame dei fatti, ma solo per contestare errori di diritto, confermando la decisione della Corte d'Appello favorevole all'inquilino.

Una società edile acquista diritti edificatori (cessione di cubatura) da un Comune. Quando successive modifiche urbanistiche limitano l'uso di tali diritti, la società cita in giudizio l'ente. La Corte di Cassazione respinge il ricorso, stabilendo che il Comune, agendo come venditore privato, non è responsabile per le sue future azioni come ente pubblico regolatore. Il contratto era valido poiché i diritti erano stati trasferiti ed erano utilizzabili al momento della vendita.

Una società manifatturiera cita in giudizio una società di telecomunicazioni per inadempimento contrattuale relativo alla mancata realizzazione di un sito web e di un portale e-commerce. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, cassa la sentenza d'appello che aveva negato il risarcimento per la perdita di chance. La Suprema Corte chiarisce che la prova di tale danno non richiede la certezza del mancato guadagno, ma la dimostrazione di una concreta possibilità di ottenerlo, la cui quantificazione può avvenire in via equitativa.

La Corte di Cassazione ha esaminato il caso di una dipendente licenziata per un'aggressione verbale a una cliente. La Corte ha confermato che si è trattato di un licenziamento sproporzionato, ma ha negato il diritto al reintegro. La motivazione risiede nel fatto che la condotta, pur non essendo così grave da giustificare il licenziamento, non era nemmeno riconducibile a quelle ipotesi per cui il contratto collettivo prevede esplicitamente una sanzione conservativa (come una multa). Di conseguenza, alla lavoratrice spetta solo la tutela risarcitoria, consistente in un'indennità economica.

La Corte di Cassazione stabilisce un principio cruciale sulla prescrizione danni investimenti. In un caso di perdite su obbligazioni a seguito del default dell'emittente, la Corte ha rigettato il ricorso di un istituto di credito, confermando che il termine di prescrizione decennale per l'azione di risarcimento non decorre dalla data dell'investimento, ma dal momento in cui il danno patrimoniale si è manifestato in modo concreto e oggettivamente percepibile, ovvero dal default della società emittente. La sentenza protegge gli investitori, riconoscendo che il diritto al risarcimento sorge solo quando la perdita diviene effettiva.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una società conduttrice, stabilendo che la conferma dell'ordinanza provvisoria di rilascio nella sentenza di merito implica la risoluzione del contratto di locazione. La Corte ha chiarito che piccole discrepanze formali tra il dispositivo letto in udienza e quello scritto non invalidano la sentenza, e che le domande possono essere precisate nel corso del giudizio se la controparte accetta il contraddittorio.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello che aveva dichiarato risolto un contratto di affitto di ramo d'azienda. La Corte ha stabilito che il giudice non può basare la risoluzione per inadempimento su una violazione (mancato pagamento dei canoni) diversa da quella specificamente contestata dalla parte che si è avvalsa della clausola risolutiva espressa (mancato pagamento dei conguagli). Tale operato costituisce una violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato (extrapetizione).

Un venditore ha terminato anticipatamente un contratto con un agente immobiliare, sostenendo che l'agente non avesse utilizzato la rete specifica del franchising, come implicitamente richiesto dal modulo contrattuale brandizzato. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso del venditore, chiarendo che nel contratto di mediazione, il metodo di pubblicizzazione non è un obbligo fondamentale a meno che non sia esplicitamente pattuito. La Corte ha confermato che il venditore deve pagare la penale per recesso ingiustificato, poiché l'agente aveva adempiuto ai suoi doveri pubblicizzando l'immobile online e organizzando visite.

Una recente ordinanza della Cassazione affronta il caso di un investitore che ha ottenuto la risoluzione del contratto di acquisto di titoli per inadempimento della banca. La Corte conferma che la violazione degli obblighi informativi giustifica la risoluzione, ma chiarisce un punto cruciale: in caso di risoluzione contratto investimento, l'investitore è tenuto a restituire non solo i titoli ma anche le cedole (frutti civili) percepite, per evitare un ingiustificato arricchimento. La decisione stabilisce che le reciproche obbligazioni restitutorie devono essere complete, ripristinando la situazione economica precedente al contratto.

La Corte di Cassazione conferma la decisione dei giudici di merito che avevano annullato un licenziamento disciplinare per sproporzionalità. Il caso riguardava un'operatrice socio-sanitaria licenziata per aver ricevuto una somma di denaro da un'assistita. La Corte ha ribadito che la valutazione dei fatti e della proporzionalità della sanzione spetta esclusivamente al giudice di merito e non può essere riesaminata in sede di legittimità, dichiarando il ricorso dell'azienda inammissibile.

Un investitore ha ottenuto la risoluzione di un ordine di acquisto per violazione degli obblighi informativi dell'intermediario. La Cassazione ha confermato che la sola consegna del prospetto non basta, ribadendo la centralità di una corretta informazione per la validità dell'investimento.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 10807/2025, ha rigettato il ricorso di una società conduttrice che lamentava un grave inadempimento del locatore per la presunta abusività di una parte dell'immobile commerciale locato. La Corte ha stabilito che grava sul conduttore, che agisce per la risoluzione del contratto, l'onere di provare non solo l'esistenza dell'irregolarità edilizia, ma anche e soprattutto il concreto e specifico pregiudizio che tale irregolarità ha causato al godimento del bene, impedendo l'esercizio della sua attività. In assenza di una specifica pattuizione contrattuale, il locatore non è tenuto a garantire l'ottenimento delle autorizzazioni amministrative necessarie per l'attività specifica del conduttore.

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha affrontato un caso di risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare. La Corte ha stabilito un principio fondamentale: a seguito della risoluzione del contratto, il giudice non può ordinare d'ufficio la restituzione delle prestazioni già eseguite, come l'acconto versato. Tale provvedimento richiede una specifica domanda della parte interessata. La vicenda vedeva un promissario acquirente rifiutarsi di stipulare il definitivo per vizi dell'immobile, e la società venditrice chiedere la risoluzione. La Cassazione ha confermato la risoluzione per inadempimento del compratore, giudicando i vizi non abbastanza gravi da giustificare il suo rifiuto, ma ha cassato la sentenza d'appello nella parte in cui aveva disposto d'ufficio la restituzione dell'acconto e la compensazione tra i debiti delle parti.

Un acquirente si ritira da una compravendita immobiliare a causa di una veranda non sanabile per vincoli archeologici e paesaggistici. La Corte di Cassazione ha confermato l'inadempimento del venditore, ritenendo che la sua condotta avesse generato un legittimo affidamento nell'acquirente sulla possibilità di sanatoria. Di conseguenza, il recesso dell'acquirente e la sua richiesta di restituzione del doppio della caparra confirmatoria sono stati considerati legittimi.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello relativa a un recesso per inadempimento in un contratto preliminare di compravendita immobiliare. La Corte ha stabilito che i giudici di merito avevano erroneamente omesso di effettuare una valutazione comparativa del comportamento di entrambe le parti, limitandosi a considerare l'inadempimento del promissario acquirente senza pesarlo rispetto a quello dei promittenti venditori (mancata cancellazione di ipoteca). La sentenza ribadisce che per la legittimità del recesso, l'inadempimento deve essere grave e colpevole, e la sua valutazione non può prescindere da un'analisi sinottica delle condotte.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9739/2025, ha stabilito che il cliente che recede da un mandato legale per inadempimento deve corrispondere l'intero compenso forfettario pattuito con l'avvocato. Il caso riguardava un ex amministratore di società che, dopo aver interrotto il rapporto con i propri legali per non aver pagato una rata del compenso, si opponeva alla richiesta di saldo dell'intera parcella. La Corte ha respinto il ricorso, negando la qualifica di 'consumatore' all'ex amministratore e confermando la piena validità della clausola che prevedeva il pagamento integrale a titolo di risarcimento per l'inadempimento.

Una società di costruzioni, promissaria acquirente di un complesso immobiliare, non adempie al pagamento di una rata della caparra, adducendo la presenza di abusi edilizi di cui, però, era già a conoscenza. I venditori esercitano il diritto di recesso e trattengono la caparra. La Corte di Cassazione conferma la legittimità del loro operato, stabilendo che la consapevolezza degli abusi da parte dell'acquirente esclude la garanzia e che il suo inadempimento (mancato pagamento) è prevalente, giustificando il recesso e caparra da parte dei venditori.

La Corte di Cassazione interviene per chiarire la fondamentale differenza tra vendita e appalto in un caso riguardante la fornitura e installazione di un impianto di riscaldamento difettoso. Dopo decisioni contrastanti nei primi due gradi di giudizio, la Suprema Corte ha cassato la sentenza d'appello, che aveva qualificato il contratto come appalto. Ha stabilito che per distinguere le due figure contrattuali è decisivo il criterio della prevalenza: si ha vendita se prevale l'obbligazione di fornire un bene (dare), mentre si ha appalto se prevale l'obbligazione di realizzare un'opera nuova e specifica (facere), non un mero assemblaggio di componenti standard. Il caso è stato rinviato alla Corte d'Appello per una nuova valutazione basata su questi principi.