Art. 1366 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Un acquirente acquista un'abitazione con giardino per poi scoprire che i venditori avevano esaurito la potenzialità edificatoria residua prima della vendita. La Corte di Cassazione conferma la responsabilità dei venditori per aver taciuto tale vincolo di inedificabilità, qualificandolo come un onere non apparente che limita il godimento del bene e giustifica il risarcimento del danno per l'acquirente. La Corte ha rigettato il ricorso dei venditori, stabilendo che la vendita di un immobile include implicitamente il suolo su cui sorge e le sue potenzialità.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta il tema della prelazione testamentaria. Il caso riguarda una clausola in un testamento che esprimeva il 'desiderio' del defunto che gli eredi si preferissero a vicenda in caso di vendita dei beni ereditati. I giudici di merito avevano interpretato tale espressione come un mero auspicio morale. La Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo che, se il testamento prevede una sanzione specifica (in questo caso, la riduzione alla sola quota di legittima) per chi non rispetta tale 'desiderio', questo si trasforma in un obbligo giuridico vincolante, configurando una vera e propria prelazione testamentaria.

Una beneficiaria ha citato in giudizio l'erede universale per ottenere l'esecuzione di un legato di 100.000 euro previsto in un testamento olografo. L'erede ha contestato l'autenticità del documento, sostenendo che le cifre dell'importo fossero state falsificate. Sia il Tribunale che la Corte d'Appello, basandosi su una perizia grafologica, hanno dichiarato il testamento olografo nullo. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, stabilendo che la falsificazione anche di una sola parte del testamento ne determina la nullità totale, invalidando tutte le disposizioni in esso contenute, inclusi altri legati non contestati.

La Corte di Cassazione ha confermato la decisione di merito, stabilendo che la clausola contrattuale che prevede una penale per ritardo nella consegna dei lavori non è applicabile se l'opera non viene affatto completata. In tal caso, si applicano altri rimedi contrattuali, come la risoluzione. La Corte ha ritenuto inammissibile il ricorso del committente, che contestava l'interpretazione del contratto d'appalto.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 5019/2024, ha rigettato il ricorso di un'impresa edile, confermando la legittimità del recesso per giusta causa esercitato dai committenti. La Corte ha stabilito che, in caso di inadempimenti reciproci in un contratto di appalto, il recesso del committente è valido se l'inadempimento dell'appaltatore (in questo caso, un significativo ritardo nei lavori) è prevalente rispetto a quello del committente (un parziale mancato pagamento). La sentenza ha inoltre chiarito che le nuove norme sui tassi di interesse non si applicano retroattivamente ai procedimenti già in corso.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 28700/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di contratti preliminari di compravendita immobiliare. Se l'acquirente versa l'intero prezzo pattuito, tale somma non può essere qualificata come caparra confirmatoria, anche se il contratto la definisce tale. Di conseguenza, il venditore non può esercitare il diritto di recesso per un inadempimento di lieve importanza (come il mancato pagamento di spese per migliorie), ma deve agire con gli strumenti ordinari. La Corte ha cassato la decisione precedente, affermando che l'adempimento totale dell'obbligazione principale esclude la funzione tipica della caparra.

Un promissario acquirente chiede la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare di un immobile in costruzione a causa del ritardo nella consegna. La Cassazione conferma la decisione d'appello, negando la risoluzione perché il termine non era essenziale e l'inadempimento della società venditrice non era di grave importanza.

La Corte di Cassazione ha stabilito i limiti della servitù di passaggio, negando ai proprietari di un immobile il diritto di costruire una scala a chiocciola che avrebbe occupato interamente il vano (la cosiddetta "torretta") sul fondo servente, di proprietà altrui. La Corte ha chiarito che l'esercizio di una servitù non può spingersi fino a privare di fatto il proprietario del fondo servente della sua proprietà, specialmente se il titolo originario non prevede modalità così invasive.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di risoluzione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. La sentenza chiarisce che, in presenza di una clausola risolutiva espressa, la risoluzione del contratto avviene automaticamente a seguito dell'inadempimento e della dichiarazione della parte di volersene avvalere, senza che il giudice possa valutare la gravità dell'inadempimento stesso. La Corte ha inoltre respinto le accuse di usura relative all'aumento del prezzo e ha dichiarato inammissibili le censure relative a una decisione non definitiva del giudice d'appello.

Una società contesta la condanna a restituire una somma a un'università, sollevando questioni di legittimazione processuale e di imputazione del pagamento. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso, stabilendo che nel giudizio di rinvio non si possono riproporre questioni già decise, anche implicitamente, nella precedente sentenza di cassazione. La Corte ha inoltre ritenuto infondata la pretesa di imputare il pagamento ad altri debiti, data la causale specifica del versamento, condannando la società per lite temeraria.

Un subappaltatore si vede negato il pagamento del saldo per non aver fornito una polizza assicurativa postuma decennale come da contratto. La Corte di Cassazione conferma che l'appaltatore può legittimamente sollevare l'eccezione di inadempimento, trattenendo il pagamento, anche se la richiesta non è formulata esplicitamente, purché l'intenzione sia chiara. Il ricorso del subappaltatore, basato su una diversa interpretazione contrattuale e sulla presunta malafede della controparte, è stato respinto.

In una controversia nata da un contratto preliminare di vendita immobiliare, la Corte di Cassazione ha stabilito che la clausola di accollo imposte preliminare, se riferita genericamente alle "imposte sul reddito", non può includere l'ICI, in quanto quest'ultima è un'imposta di natura patrimoniale e non reddituale. La Corte ha inoltre ribadito che la consegna anticipata del bene al promissario acquirente costituisce mera detenzione e non possesso utile ai fini dell'usucapione, respingendo la relativa domanda riconvenzionale.

Una società turistica ha contestato la proprietà di alcuni terreni basandosi sulla propria interpretazione del contratto di compravendita. La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 27789/2025, ha rigettato il ricorso, stabilendo che l'interpretazione del contratto da parte del giudice di merito è insindacabile se logica e plausibile. La Corte ha confermato che la valutazione che ha tenuto conto sia dei dati catastali che della planimetria allegata, ritenendoli coerenti, costituisce un accertamento di fatto non riesaminabile in sede di legittimità. La decisione sottolinea i limiti del sindacato della Cassazione sull'interpretazione del contratto.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la cessione contratto di locazione non è una conseguenza automatica della vendita di un ramo d'azienda. Nel caso esaminato, una società acquirente lamentava l'esclusione del contratto di locazione dalla cessione, ma i giudici hanno confermato che tale trasferimento deve essere espressamente pattuito. La Corte ha ritenuto irrilevante la questione di un'alterazione del contratto, dato che il subentro nella locazione non poteva essere presunto e l'acquirente era consapevole della precedente risoluzione del rapporto locativo.

Una società immobiliare ha invocato la nullità di un contratto preliminare di permuta basandosi sulla presupposizione, ovvero il mancato acquisto di terreni adiacenti necessari al suo progetto. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che l'acquisto di tali terreni non era una condizione implicita condivisa tra le parti, ma un'obbligazione unilaterale assunta dalla società. Di conseguenza, il rischio dell'impossibilità di adempiere ricade esclusivamente su di essa, che è stata condannata al pagamento della penale prevista.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di una parte che aveva partecipato a un processo tramite intervento adesivo. La decisione chiarisce che l'interventore adesivo non ha una legittimazione autonoma a impugnare la sentenza nel merito, specialmente quando la parte principale che sosteneva non ha proposto a sua volta impugnazione. Il caso riguardava una complessa disputa familiare su un presunto prestito non onorato.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 2148/2024, ha definito i limiti di un patto di manleva in un contratto di appalto. Una società acquirente, che aveva commissionato lavori aggiuntivi, ha chiesto il rimborso dei costi alla società venditrice in virtù di una clausola di manleva. La Corte ha stabilito che la manleva copre solo le varianti rientranti nell'alea fisiologica del contratto originario e non le opere completamente nuove ed extracontrattuali, ordinate direttamente dall'acquirente. Di conseguenza, ha respinto il ricorso, confermando che i costi per tali opere aggiuntive restano a carico di chi le ha commissionate.

La Suprema Corte ha respinto il ricorso di alcuni acquirenti relativo al pagamento di oneri urbanistici. Il fulcro della controversia era l'interpretazione del contratto di compravendita. La Corte d'Appello aveva correttamente stabilito che il contratto definitivo, il quale addossava le spese agli acquirenti, prevaleva su accordi precedenti, dato che gli acquirenti erano consapevoli dei potenziali costi. La Cassazione ha ribadito che l'interpretazione contrattuale spetta ai giudici di merito e non può essere riesaminata in sede di legittimità se non per specifiche violazioni di legge, non dimostrate nel caso di specie.

La Corte di Cassazione ha stabilito che una profonda difformità dell'immobile preliminare rispetto alla sua reale consistenza (dimensioni, orientamento, parti comuni) impedisce il trasferimento coattivo tramite sentenza. In questo caso, la discrepanza tra quanto promesso e quanto esistente era tale da rendere l'oggetto del contratto fondamentalmente diverso, rendendo inapplicabile il principio di conservazione del contratto.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 1710/2024, ha stabilito i limiti della servitù di passaggio su un viale in comproprietà. Il caso riguardava l'utilizzo di un viale, originariamente destinato al servizio di due fondi specifici, per l'accesso di mezzi pesanti a un opificio industriale situato su un terzo fondo, non contemplato nell'atto costitutivo. La Corte ha confermato la decisione d'appello, ribadendo che tale utilizzo costituisce un'illegittima imposizione di una nuova servitù, eccedendo i limiti del diritto di comunione. È stato inoltre respinto il ricorso per l'acquisizione del diritto per usucapione, mancando il presupposto temporale ventennale.