Art. 1351 Codice Civile

La Corte di Cassazione affronta un caso di risoluzione contratto preliminare per un immobile da costruire. I promissari acquirenti avevano citato in giudizio il venditore per inadempimento. Durante la causa, il venditore ha venduto l'immobile a un terzo. La Cassazione ha stabilito che questa vendita costituisce un inadempimento grave e definitivo, tale da giustificare di per sé la risoluzione del contratto. Anche se avvenuta dopo l'inizio della causa, l'alienazione a terzi ha reso impossibile l'adempimento del preliminare, confermando la condanna del venditore al risarcimento dei danni e respingendo il suo ricorso.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello che aveva dichiarato lo scioglimento di un contratto preliminare per mutuo dissenso senza che vi fosse una specifica domanda delle parti. La vicenda riguardava la compravendita di un immobile in edilizia convenzionata, dove l'acquirente contestava il prezzo pattuito ritenendolo superiore ai limiti legali. Nonostante le parti avessero richiesto la risoluzione per inadempimento reciproco, il giudice di merito aveva ravvisato uno scioglimento consensuale basato sui comportamenti delle parti. La Suprema Corte ha chiarito che il giudice non può inferire la volontà di estinguere il rapporto dai soli inadempimenti se non espressamente richiesto, incorrendo altrimenti nel vizio di ultrapetizione.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza che qualificava una proposta d'acquisto come contratto preliminare vincolante. Il caso riguardava un accordo che rimandava la stipula di un contratto più dettagliato a una data successiva, legando a quel momento anche il versamento della caparra. La Suprema Corte ha stabilito che tale atto costituisce un **preliminare di preliminare**, il quale non consente l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., mancando la volontà definitiva di trasferimento e la completezza degli elementi essenziali come i dati catastali e le verifiche urbanistiche.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità dell'**esecuzione in forma specifica** per un terreno su cui era stato realizzato un impianto fotovoltaico dopo la firma del preliminare. I venditori contestavano il trasferimento coattivo a causa del mutamento della natura del bene, passato da agricolo a industriale. La Corte ha stabilito che, se la trasformazione era prevista dal programma negoziale e autorizzata dai venditori, il trasferimento della proprietà include per accessione anche le opere realizzate e le relative autorizzazioni amministrative.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello che aveva erroneamente qualificato un contratto preliminare come definitivo basandosi esclusivamente sul comportamento successivo delle parti. La Suprema Corte ha chiarito che, in materia immobiliare, la trasformazione di un preliminare in definitivo richiede la forma scritta e non può avvenire per fatti concludenti. Inoltre, è stato stabilito che il mancato pagamento del prezzo non determina la nullità del contratto per mancanza di causa, trattandosi invece di una questione attinente all'adempimento delle obbligazioni contrattuali. La parola_chiave della decisione risiede nella corretta applicazione dei canoni interpretativi del contratto.

La Corte di Cassazione ha confermato che una proposta d'acquisto accettata, contenente l'indicazione precisa del bene, del prezzo e dei termini di pagamento, costituisce un vero contratto preliminare e non una semplice minuta. Nel caso di specie, un venditore è stato condannato a restituire il doppio della cauzione ricevuta dopo aver rinunciato alla vendita. La Suprema Corte ha chiarito che la previsione di un successivo incontro davanti al notaio per una firma più formale non toglie valore al vincolo già sorto tra le parti, rendendo l'inadempimento fonte di responsabilità contrattuale.

La Corte di Cassazione ha confermato la validità del trasferimento coattivo di quote societarie basato su un patto fiduciario tra madre e figlio. La ricorrente contestava l'uso della prova testimoniale per dimostrare l'accordo e la mancanza di forma scritta. La Suprema Corte ha chiarito che il patto fiduciario avente ad oggetto quote di S.r.l. non richiede la forma scritta e che il giudice può ammettere testimoni in deroga ai limiti di valore se la motivazione è congrua. Sono stati dichiarati inammissibili i motivi relativi all'illiceità del motivo e alla prescrizione poiché non adeguatamente coltivati nei gradi precedenti.

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna per bancarotta fraudolenta patrimoniale a carico di un amministratore di fatto. L'uomo aveva svuotato la sua azienda, poi fallita, attraverso due operazioni principali: il trasferimento di fondi a una nuova società estera e la stipula di un contratto preliminare di vendita immobiliare i cui proventi sono serviti a pagare un suo debito personale. La difesa sosteneva che le operazioni mirassero a salvare l'azienda, ma non è riuscita a provarlo. La Corte ha stabilito un principio chiaro: quando un amministratore non dimostra la finalità aziendale di un'operazione che impoverisce il patrimonio, si presume la distrazione. L'operazione illecita costituisce reato a prescindere dal fatto che abbia causato direttamente il fallimento.

La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto della domanda di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare relativo a un immobile affetto da abusi edilizi insanabili. I giudici hanno stabilito che la difformità totale rispetto al titolo abilitativo impedisce il trasferimento coattivo del bene, anche parziale, per evitare l'elusione delle norme urbanistiche. A seguito della risoluzione contrattuale, il promissario acquirente che ha detenuto l'immobile in anticipo è obbligato a risarcire il danno da occupazione senza titolo, poiché lo scioglimento del vincolo opera con effetto retroattivo, imponendo la restituzione delle prestazioni e dei frutti maturati.

La Corte di Cassazione ha esaminato la validità di un accordo finalizzato al passaggio generazionale d'impresa. Se l'accordo mira a ridisegnare la proprietà societaria tra genitori e discendenti per garantire la continuità aziendale, esso va qualificato come patto di famiglia. Tale contratto richiede obbligatoriamente la forma dell'atto pubblico a pena di nullità, anche se i figli beneficiari sono già soci dell'impresa.

Un creditore ha agito con un'azione revocatoria contro la vendita di un immobile, avvenuta prima che il suo credito sorgesse. La Corte d'Appello ha accolto la domanda, ritenendo sufficiente il 'dolo generico', ovvero la semplice previsione del danno. La Corte di Cassazione, rilevando un forte contrasto giurisprudenziale sulla necessità di un 'dolo specifico' (preordinazione fraudolenta) o 'generico', ha emesso un'ordinanza interlocutoria, rimettendo la questione alla Prima Presidente per una possibile assegnazione alle Sezioni Unite al fine di dirimere il conflitto.

Un'imprenditrice agricola ha citato in giudizio i proprietari di un fondo confinante per ottenere una sentenza che trasferisse la proprietà di un terreno, a seguito dell'esercizio del loro diritto di prelazione agraria. Tuttavia, i confinanti si erano rifiutati di stipulare il rogito, eccependo l'invalidità della comunicazione di vendita ("denuntiatio"), poiché non era stato allegato il contratto preliminare concluso con un terzo. La Corte di Cassazione, confermando le decisioni dei giudici di merito, ha respinto il ricorso, stabilendo che per la validità della denuntiatio nella prelazione agraria è indispensabile la trasmissione del contratto preliminare, non essendo sufficiente la mera comunicazione delle condizioni di vendita.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 31431/2023, ha stabilito un principio fondamentale in tema di provvigione del mediatore immobiliare. Il caso riguardava la richiesta di una provvigione da parte di una società di mediazione a seguito della firma di un accordo, qualificato come 'preliminare di preliminare', tra le parti di una compravendita immobiliare. La Corte d'Appello aveva dato ragione al mediatore, ma la Cassazione ha ribaltato la decisione. Ha chiarito che un 'preliminare di preliminare' non costituisce 'affare concluso' ai sensi dell'art. 1755 c.c., in quanto genera solo un obbligo a continuare le trattative e non un vincolo giuridico che consenta di agire per l'esecuzione specifica del contratto. Pertanto, il diritto alla provvigione del mediatore sorge solo con la stipula di un contratto preliminare vero e proprio o del definitivo.

Un promissario acquirente, di fronte all'inadempimento dei venditori, modifica in appello la sua richiesta da esecuzione del contratto a risoluzione. La Cassazione conferma la legittimità di questo mutamento domanda, chiarendo che è ammissibile se fondato sugli stessi fatti. La sentenza sottolinea come la facoltà di scegliere tra adempimento e risoluzione sia un diritto della parte adempiente, esercitabile anche in secondo grado per tutelare al meglio i propri interessi.

Un acquirente si rifiutava di stipulare il contratto preliminare dopo aver scoperto oneri sull'immobile. La Corte di Cassazione ha stabilito che la provvigione mediatore non è dovuta se l'accordo raggiunto è un mero "preliminare di preliminare", non azionabile in forma specifica, ma un semplice accordo che regola le fasi successive della trattativa. Il diritto alla commissione sorge solo con la conclusione di un vero e proprio "affare" giuridicamente vincolante.

Una società in fallimento ricorre contro l'ammissione al passivo di una domanda di risoluzione di un contratto di compravendita, precedentemente intentata da un'altra società. La Corte di Cassazione, rilevando un profondo contrasto giurisprudenziale sulla questione della sorte della domanda di risoluzione contratto e fallimento del convenuto, decide di non pronunciarsi e rinvia la causa a nuovo ruolo, in attesa di una trattazione congiunta con un caso analogo per cui è stata richiesta una relazione all'Ufficio del Massimario.

Una società edile aveva ottenuto la risoluzione di un contratto di compravendita e la restituzione di immobili da un'altra impresa, successivamente fallita. La Curatela fallimentare ha impugnato la decisione. La Corte di Cassazione, rilevando un contrasto giurisprudenziale sulla sorte della domanda di risoluzione contratto e fallimento, ha deciso di rinviare la causa a nuovo ruolo per un esame più approfondito insieme a un caso analogo, sospendendo di fatto il giudizio.

In una complessa vicenda ereditaria, un erede aveva inizialmente chiesto l'esecuzione specifica di un contratto preliminare. Dopo una prima sentenza della Cassazione, nel successivo giudizio di rinvio, ha modificato la sua richiesta in una domanda di accertamento di un trasferimento di proprietà già avvenuto, producendo un nuovo documento. La Suprema Corte ha dichiarato inammissibile tale modifica, qualificandola come una 'domanda nuova nel giudizio di rinvio', poiché questa fase processuale ha un carattere 'chiuso' e non consente di introdurre nuove questioni o richieste che alterino il tema del contendere già definito.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 29599/2023, ha dichiarato la nullità di tre contratti preliminari di multiproprietà. La decisione si fonda sulla violazione delle norme a tutela del consumatore, in particolare il D.Lgs. n. 427/1998, per la radicale indeterminatezza dell'oggetto dei contratti. La Corte ha stabilito che non è sufficiente indicare la quota millesimale, ma è necessario specificare dettagliatamente tutti gli elementi essenziali come la descrizione del bene, le condizioni di godimento e i servizi, al fine di garantire una tutela effettiva all'acquirente.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un preliminare di vendita è nullo, per quanto riguarda la clausola sul prezzo, se questo supera i limiti massimi imposti da un atto d'obbligo con il Comune. La clausola viene automaticamente sostituita dalla norma imperativa, con il prezzo legale più basso. Di conseguenza, il rifiuto del costruttore di stipulare il rogito al prezzo imposto costituisce inadempimento contrattuale, legittimando la risoluzione a suo carico. La Suprema Corte ha chiarito che il venditore non può liberarsi da tale vincolo chiedendo unilateralmente la cancellazione dell'atto d'obbligo dopo la firma del preliminare.