Art. 1226 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

In un caso di compravendita immobiliare con inadempimenti reciproci, la Corte di Cassazione conferma la risoluzione del contratto per colpa della parte acquirente. La sentenza stabilisce che il mancato pagamento del prezzo costituisce un inadempimento di gravità prevalente rispetto a violazioni minori da parte del venditore, in quanto altera l'equilibrio fondamentale del contratto. Viene così ribadito il principio della valutazione comparativa e proporzionale delle condotte, basata sulla buona fede e sull'impatto sul sinallagma contrattuale.

La Corte di Cassazione ha annullato una decisione di merito che consentiva una costruzione in aderenza nonostante un piccolo distacco dal confine. La Corte ha stabilito che, per essere legittima, la costruzione deve essere non solo strutturalmente autonoma, ma deve anche essere concretamente possibile eliminare il distacco per ripristinare la perfetta aderenza, una verifica che il giudice di merito aveva omesso di compiere.

La Corte di Cassazione ha chiarito che in caso di gravi difetti di costruzione, vige una presunzione di responsabilità del costruttore. In un caso di infiltrazioni d'acqua, la Corte d'Appello aveva erroneamente addossato l'onere della prova agli acquirenti. La Cassazione ha cassato la sentenza, affermando che spetta al costruttore dimostrare con fatti precisi di non essere responsabile, ripristinando così una tutela fondamentale per gli acquirenti di immobili.

La Corte di Cassazione chiarisce che quando un venditore riconosce i vizi di un bene e si impegna a eliminarli, sorge una nuova e autonoma obbligazione di facere. Questa non è soggetta ai brevi termini della garanzia per vizi, ma alla disciplina ordinaria. Di conseguenza, in caso di contestazione, spetta al venditore (debitore) provare di aver eseguito le riparazioni a regola d'arte, e non all'acquirente (creditore) dimostrare l'inesatto adempimento. La Corte ha applicato questo principio in un caso relativo a difetti di una lussuosa imbarcazione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 12695/2025, chiarisce un principio fondamentale in materia di diritti reali: l'impedimento all'esercizio di una servitù di passaggio costituisce di per sé un danno risarcibile. Il proprietario del fondo dominante non è tenuto a fornire una prova specifica del pregiudizio economico subito, poiché la lesione consiste nella perdita della possibilità di godimento del proprio diritto. Il giudice può liquidare il risarcimento danno servitù in via equitativa. La Corte ha inoltre annullato la sentenza d'appello per non aver deciso su una domanda di 'negatoria servitutis' presentata contestualmente.

In un caso di violazione delle distanze legali, una parte ha invocato l'usucapione della servitù di veduta. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione di merito che negava l'usucapione per mancanza di una prova certa sulla data di inizio del possesso ventennale. L'ordinanza ribadisce che la valutazione delle testimonianze spetta esclusivamente al giudice di merito e non può essere oggetto di un nuovo esame in sede di legittimità.

Una proprietaria cita in giudizio il vicino per aver sopraelevato il proprio edificio, violando le distanze legali e ostruendo la veduta dal suo terrazzo. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 12879/2025, interviene su un punto cruciale: il risarcimento del danno. Pur confermando la violazione, la Corte rigetta il concetto di 'danno in re ipsa', secondo cui il danno sarebbe implicito nella violazione stessa. Richiamando un'importante sentenza delle Sezioni Unite, stabilisce che chi subisce il danno deve allegare e, se contestato, provare un pregiudizio concreto per ottenere il risarcimento. La violazione della norma non è più sufficiente per un indennizzo automatico.

La Cassazione chiarisce: se la proprietà di un edificio torna a un unico soggetto, il condominio si estingue. Con la successiva vendita di unità, il lastrico solare condominiale, senza una nuova riserva di proprietà, diventa bene comune. Annullata la parte sulle spese legali.

La Corte di Cassazione ha stabilito che non è possibile estendere una richiesta di risarcimento per includere danni verificatisi dopo l'inizio della causa, se questi derivano da fatti nuovi. Una simile operazione costituisce una modifica domanda giudiziale inammissibile (mutatio libelli) e non una semplice precisazione (emendatio libelli). Il caso riguardava infiltrazioni in un immobile per le quali erano stati richiesti i danni già subiti; la pretesa per i danni successivi, avvenuti in corso di causa, è stata rigettata.

Un condominio cita in giudizio l'impresa costruttrice per gravi vizi dell'immobile. L'impresa, a sua volta, chiama in causa il progettista e direttore dei lavori chiedendo di essere manlevata. La Cassazione chiarisce la distinzione tra la responsabilità dell'appaltatore verso il committente (ex art. 1669 c.c.) e quella, di natura contrattuale, nei confronti del progettista. La Suprema Corte rigetta i ricorsi, confermando la ripartizione della responsabilità e la condanna in solido, e spiegando perché i termini di decadenza e prescrizione dell'art. 1669 c.c. non si applicano al rapporto interno tra costruttore e professionista.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza di merito che, in un caso di appalto, aveva ripartito la responsabilità per il crollo di un'opera usando un criterio equitativo. La Corte ha stabilito che la valutazione del concorso di colpa del danneggiato deve basarsi su un'analisi logica del nesso causale e della gravità delle condotte, non sull'equità. Inoltre, ha corretto il calcolo del risarcimento, precisando che non può portare a un ingiusto arricchimento del danneggiato, coprendo i costi per un'opera di maggior pregio rispetto a quella pattuita.

Una società costruttrice viene citata in giudizio per violazioni edilizie ai danni di una proprietà vicina non ancora ultimata. La Corte di Cassazione, con questa ordinanza, chiarisce che il risarcimento danno distanze può essere provato anche tramite presunzioni, come l'impedimento a completare la costruzione. La Corte ha inoltre stabilito un importante principio sulla gestione delle spese legali: quando una sentenza d'appello riforma parzialmente quella di primo grado, il giudice deve ricalcolare d'ufficio anche le spese del primo giudizio.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la richiesta di risarcimento danni immobile per gravi vizi costruttivi, se formulata in modo generico come 'risarcimento di tutti i danni', comprende anche il deprezzamento commerciale del bene. La Corte ha chiarito che un 'rimedio tampone' non è sufficiente a coprire l'intera area del danno, che include anche la perdita di valore dell'immobile. Di conseguenza, il giudice di merito deve quantificare tale svalutazione, anche avvalendosi di un consulente tecnico d'ufficio, senza poter considerare la richiesta di deprezzamento come una domanda nuova inammissibile in appello.

Una società edile ha citato in giudizio un ente religioso e altre due società per un'operazione immobiliare fallita, chiedendo un cospicuo risarcimento per danno da lucro cessante. La Cassazione ha respinto il ricorso, confermando le decisioni dei gradi precedenti. La ragione fondamentale è stata la mancata prova, da parte della società ricorrente, di possedere la 'forza economica' necessaria per realizzare il costoso progetto edilizio. Senza tale dimostrazione, il presunto guadagno perso è stato considerato meramente ipotetico e non risarcibile.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso relativo a una servitù di passaggio, stabilendo che una precedente sentenza passata in giudicato non può essere limitata da una decisione successiva. Il caso riguardava una servitù di passaggio pedonale e carrabile riconosciuta in una sentenza del 1993. La Corte d'Appello aveva erroneamente limitato tale diritto al solo passaggio pedonale. La Cassazione ha annullato questa decisione, affermando il principio di intangibilità del giudicato esterno e chiarendo che per interpretare la portata di una sentenza si deve considerare anche la motivazione, non solo il dispositivo. La Corte ha inoltre equiparato il passaggio con 'carretto', menzionato nella vecchia sentenza, a quello con moderni mezzi meccanici, in linea con l'evoluzione tecnologica.

Una società finanziaria, agendo come rappresentante di una banca, ha conferito una procura alle liti a un avvocato. La Corte di Cassazione ha stabilito che la società stessa è obbligata a pagare il compenso legale, poiché il conferimento della procura crea un rapporto professionale diretto e autonomo. La Corte ha rigettato la richiesta di revocazione della società, condannandola anche per lite temeraria data la manifesta infondatezza del ricorso.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un soggetto che, dopo una costituzione tardiva in primo grado, lamentava di non aver potuto proporre domanda di usucapione. La Corte ha ribadito che la parte che si costituisce in ritardo accetta il processo nello stato in cui si trova, con tutte le preclusioni già maturate. L'ordinanza conferma la decisione della Corte di Appello che aveva ordinato il rilascio di un immobile, sottolineando come la tardività precluda la remissione in termini se non si dimostra un impedimento non imputabile. È stata inoltre respinta la richiesta di sospensione del giudizio e confermata la validità della prova della proprietà fornita dagli attori.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 3011/2025, ha chiarito importanti principi in materia di vizi di costruzione. La Corte ha stabilito che il giudice ha il potere di riqualificare la domanda dell'acquirente, trasformando una richiesta di riduzione del prezzo in una di risarcimento del danno, se i fatti dimostrano la presenza di gravi difetti ai sensi dell'art. 1669 c.c. È stato inoltre confermato che il singolo condomino può agire per i danni derivanti da vizi sulle parti comuni che incidono sulla sua proprietà esclusiva.

Una recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce il principio dell'accessione su suolo comune in un caso di divisione ereditaria. Alcuni coeredi avevano costruito degli immobili su un cortile comune. La Corte d'Appello aveva escluso il diritto al conguaglio per gli altri coeredi, ma la Cassazione ha ribaltato la decisione. È stato stabilito che la costruzione su terreno comune diventa proprietà di tutti i coeredi per accessione e il suo valore deve essere considerato nella divisione, garantendo un giusto compenso a chi non riceve una quota fisica del bene.

La Cassazione stabilisce che il danno da occupazione abusiva di un immobile non è presunto ('in re ipsa'). Il proprietario deve dimostrare il pregiudizio economico subito, come la perdita di opportunità di locazione. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che aveva liquidato il danno in automatico, rinviando la causa per una nuova valutazione basata su prove concrete.