Art. 1118 Codice Civile

La Corte di Cassazione ha stabilito che una delibera condominiale è nulla se, approvata a maggioranza, priva un singolo condomino del godimento di un bene comune, come l'impianto idrico. Nel caso specifico, un condominio aveva deciso di realizzare un nuovo impianto a servizio dei soli appartamenti, escludendo un'unità commerciale. La Corte ha chiarito che una tale decisione, trasformando un bene comune in bene esclusivo per alcuni, incide sul diritto di proprietà individuale e richiede pertanto il consenso unanime di tutti i condòmini.

Una società impugnava una delibera condominiale che le vietava di adibire il proprio immobile a poliambulatorio. Sebbene la Corte d'Appello le avesse dato ragione, la Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione accogliendo un'eccezione di giudicato esterno. Un'altra sentenza, divenuta definitiva nel frattempo, aveva già stabilito la legittimità del divieto tra le stesse parti, rendendo incontestabile la questione e dimostrando la forza prevalente di una decisione passata in giudicato.

La Corte di Cassazione ha confermato che la clausola inserita in un contratto di compravendita immobiliare, che prevede l'adesione obbligatoria dell'acquirente a un consorzio di urbanizzazione per la gestione delle parti comuni, è pienamente legittima. Secondo la Corte, l'adesione si perfeziona automaticamente con l'acquisto dell'immobile, in base al consenso preventivo espresso dal consorzio nel proprio statuto. Di conseguenza, è stato negato il diritto dei proprietari di recedere dal consorzio per sottrarsi agli obblighi contributivi, equiparando la situazione a quella del condominio, dove non è permesso l'abbandono delle parti comuni.

Un condomino impugna la delibera di approvazione delle nuove tabelle millesimali, sostenendo fosse necessaria l'unanimità. La Corte d'Appello di Roma respinge il ricorso, confermando che per la revisione tabelle millesimali, dovuta a un notevole aumento di volumetria di un'unità immobiliare (superiore a 1/5), è sufficiente il voto a maggioranza qualificata, in quanto l'atto ha natura ricognitiva e non negoziale.

Una recente sentenza della Corte di Appello ha chiarito la questione della legittimazione passiva del costruttore per i contratti stipulati prima della costituzione del condominio. La Corte ha stabilito che il costruttore rimane l'unico obbligato verso i terzi fornitori, a meno che non sia provato un formale atto di subentro da parte del condominio. La mera vendita delle unità immobiliari non è sufficiente a trasferire le obbligazioni contrattuali. La sentenza ha inoltre affrontato il tema della cessione del credito in corso di causa e della corretta applicazione degli interessi moratori.

Un ex condomino ha citato in giudizio il condominio per ottenere il rimborso delle spese di riscaldamento versate dopo essersi distaccato dall'impianto centralizzato. Il Tribunale ha respinto la domanda, stabilendo che il condomino non aveva fornito la prova tecnica necessaria a dimostrare che il distacco non avrebbe causato squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri. Una semplice dichiarazione dell'installatore è stata ritenuta giuridicamente irrilevante.