Art. 1117-bis Codice Civile

Un Supercondominio ha richiesto a un Condominio il pagamento di spese per il riscaldamento tramite decreto ingiuntivo. Il Condominio si è opposto, sostenendo di non avere la "Legittimazione Passiva", poiché i veri debitori erano i singoli condòmini e non il condominio stesso. I giudici di primo e secondo grado avevano respinto l'opposizione. La Corte di Cassazione ha ribaltato le decisioni precedenti. Ha stabilito che i partecipanti a un supercondominio sono i singoli proprietari delle unità immobiliari, non i condomini intesi come enti. Di conseguenza, l'amministratore del supercondominio deve agire direttamente contro i singoli condòmini per il recupero dei contributi. Il Condominio non aveva la Legittimazione Passiva, portando alla revoca del decreto ingiuntivo.

Un condomino, dopo aver pagato un risarcimento danni per infiltrazioni a una condomina danneggiata, ha cercato di compensare tale somma con le quote condominiali dovute al Condominio. Il Condominio aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per le quote. Il condomino ha proposto opposizione, eccependo la Compensazione Crediti Condominiali. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del condomino. Ha stabilito che la compensazione non era possibile. Questo perché il risarcimento pagato dal condomino era dovuto solo dai proprietari dell'edificio specifico danneggiato, non dall'intero super-condominio. Non esisteva quindi una reciprocità di crediti e debiti tra il condomino e l'intero Condominio, necessaria per la compensazione.

Un condomino contestava l'ingiunzione di pagamento di oltre milleduecento euro per il servizio di teleriscaldamento erogato al suo immobile. Il proprietario sosteneva che l'amministratore non avesse il potere di stipulare il contratto per un supercondominio composto da due fabbricati distinti. I primi giudici avevano rigettato l'opposizione poiché le assemblee di entrambi i condomini avevano regolarmente approvato la fornitura. Il proprietario proponeva appello finale ma, nel corso del procedimento, depositava la rinuncia al ricorso in Cassazione, accettata dalla società fornitrice. La Suprema Corte ha dichiarato l'estinzione del giudizio per rinuncia e ha condannato il condomino al pagamento di 1.200 euro per le spese legali in favore della controparte.

Una società di gestione ha richiesto il pagamento di oneri per servizi e consumi ai proprietari di un appartamento situato in un villaggio residenziale. La richiedente basava la propria pretesa su un regolamento interno e sulla figura contrattuale del mandato. I proprietari hanno contestato il debito, sostenendo l'applicazione obbligatoria delle norme sul condominio, che impongono l'approvazione delle spese mediante assemblea. La controversia è giunta in Cassazione dopo decisioni difformi nei primi due gradi di giudizio. La Suprema Corte ha ravvisato la complessità giuridica relativa alle spese di gestione del residence, disponendo il rinvio degli atti alla Seconda Sezione Civile per una decisione specifica sulla natura del vincolo tra parti e beni comuni.

Un consorzio immobiliare ha approvato opere di straordinaria amministrazione con il voto favorevole di appena 65 partecipanti su 353, pari a meno di mille millesimi complessivi. Un consorziato ha impugnato la delibera consortile denunciando il mancato raggiungimento della maggioranza per quote di valore economico. I giudici di primo e secondo grado hanno annullato l'atto, applicando le tutele del codice civile in materia di comunione e condominio. La Corte di Cassazione ha confermato l'annullamento della decisione assembleare e ha dichiarato inammissibile il ricorso del consorzio, ribadendo la piena validità delle regole sulle maggioranze minime.

Un condomino si è opposto al decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio per il pagamento di spese di ristrutturazione dei garage. Il condomino sosteneva che la procura dell'avvocato del condominio fosse invalida a causa del cambio amministratore condominio avvenuto durante la causa. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del condomino. I giudici hanno stabilito che la procura rilasciata dall'amministratore uscente resta pienamente valida anche dopo la sua sostituzione, poiché il mandato difensivo è riferito all'ente condominiale e non alla persona fisica che lo rappresenta temporaneamente. Inoltre, le contestazioni sulle maggioranze dell'assemblea non possono essere sollevate per opporsi al pagamento se la delibera non è stata preventivamente impugnata e annullata nei termini di legge. Il condomino è stato condannato a pagare le spese legali.

Alcuni proprietari di villette a schiera hanno chiesto al giudice di vietare a una vicina il passaggio su un'area scoperta destinata a parcheggio. I proprietari sostenevano di avere l'uso esclusivo di tale spazio e che l'edificio della vicina fosse del tutto estraneo al loro complesso. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che l'area fa parte di un Supercondominio. Questo istituto nasce automaticamente quando più edifici autonomi condividono materialmente beni o servizi necessari, come i viali di accesso. Di conseguenza, si applica la presunzione di comunione dei beni e la vicina ha il pieno diritto di transitare sulla strada comune per raggiungere la via pubblica. I ricorrenti sono stati condannati a pagare le spese di giudizio.

Alcuni proprietari di un complesso immobiliare hanno chiesto a una società il pagamento dell'indennità di sopraelevazione per aver costruito una nuova struttura sopra la copertura di un garage interrato. La Corte di Cassazione ha rigettato la richiesta dei proprietari. I giudici hanno chiarito che l'indennità di sopraelevazione spetta solo se la nuova costruzione sorge sopra un vero e proprio edificio, ossia un manufatto sviluppato in verticale fuori terra. Un garage interrato non rientra in questa definizione. Inoltre, questa regola speciale non si applica al supercondominio, dove i diversi fabbricati sono distribuiti in senso orizzontale. La società ha quindi vinto la causa e i proprietari sono stati condannati a pagare le spese legali.

Il Primo Proprietario di un immobile adiacente a quello del Secondo Proprietario ha chiesto il riconoscimento della comproprietà di scale e ballatoi d'accesso. La Corte d'Appello aveva negato la natura comune dei beni applicando il codice civile del 1865, vigente all'epoca della divisione originaria del 1903. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso del Primo Proprietario, stabilendo che si applica la legge attuale. Di conseguenza, opera la presunzione di condominialità prevista dall'art. 1117 c.c. anche per edifici autonomi ma adiacenti (supercondominio), se i beni sono destinati all'uso comune. La presunzione può essere superata solo da un titolo d'acquisto chiaro ed esplicito in senso contrario. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Un proprietario ha contestato l'obbligo di pagare le spese di gestione immobiliare di un complesso turistico-alberghiero, sostenendo che il regolamento condominiale non fosse opponibile senza trascrizione. Il Tribunale e la Corte d'Appello hanno respinto l'opposizione. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, stabilendo che l'obbligo di contribuire alle spese di gestione immobiliare nasceva direttamente dall'atto di acquisto del proprietario, il quale aveva accettato i vincoli di destinazione d'uso e il regolamento. La trascrizione del regolamento non era necessaria per rendere efficace tale obbligo tra le parti.

La Cassazione affronta un caso di cessazione materia del contendere in condominio. Una società aveva citato in giudizio alcuni proprietari per la formazione delle tabelle millesimali, ma questi negavano di far parte del condominio. Durante la causa, l'assemblea ha approvato le tabelle, rendendo la richiesta iniziale superflua. La Corte ha confermato la chiusura del processo, stabilendo che il giudice può dichiararla anche d'ufficio quando viene meno l'interesse ad agire. I proprietari che contestavano la loro appartenenza al condominio sono stati comunque condannati a pagare le spese legali in base al principio di soccombenza virtuale, poiché il giudice aveva accertato, in via incidentale, la fondatezza del rapporto condominiale.

Un condomino ha impugnato la decisione del proprio edificio di assumere un portiere notturno a uso esclusivo, sostenendo che la competenza fosse del Supercondominio, di cui il suo palazzo faceva parte. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo un principio importante sulla delibera condominiale supercondominio. Un singolo condominio ha il pieno potere di decidere e finanziare servizi destinati unicamente ai propri residenti, senza dover coinvolgere l'assemblea del Supercondominio. La competenza di quest'ultimo, infatti, riguarda solo la gestione di beni e servizi comuni a tutti gli edifici del complesso. La delibera è stata quindi ritenuta valida.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un regolamento di supercondominio non può introdurre cause di ineleggibilità per la nomina del rappresentante di un singolo condominio. Nel caso specifico, l'assemblea aveva vietato la nomina a chi non fosse proprietario, a parenti di dipendenti o a chi avesse cause legali in corso contro il supercondominio. La Corte ha dichiarato illegittime queste clausole, poiché l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che regola la rappresentanza, è inderogabile. Pertanto, qualsiasi forma di ineleggibilità rappresentante supercondominio non prevista espressamente dalla legge è nulla. Hanno vinto i condomini che avevano impugnato la delibera.

Alcuni proprietari hanno contestato una delibera che approvava regolamento e tabelle di un supercondominio, sostenendo che il loro edificio non ne facesse parte. La Corte di Cassazione ha dato loro ragione, stabilendo un principio fondamentale sulla costituzione del supercondominio: la semplice vicinanza tra edifici o la loro origine da un unico piano di lottizzazione non è sufficiente. Per creare un supercondominio, è necessario dimostrare l'esistenza di beni o servizi oggettivamente e funzionalmente legati a più edifici (come viali o impianti centralizzati) oppure un esplicito accordo contrattuale tra tutti i proprietari. La Corte ha annullato la precedente decisione, che si era basata solo sulla conformazione del complesso immobiliare, e ha rinviato il caso per una nuova valutazione basata su questi criteri più rigorosi.

La Corte di Cassazione affronta la questione della qualificazione giuridica di un residence per determinare le modalità di riscossione delle spese. Una società di gestione aveva ottenuto un pagamento coattivo contro due proprietari sulla base di un mandato previsto dal regolamento. I proprietari si opponevano, sostenendo di essere in un condominio e che mancasse la necessaria delibera assembleare. La Cassazione ha dato loro ragione, stabilendo che il giudice di merito ha errato a non considerare l'atto di acquisto, che provava la piena proprietà e non una multiproprietà. Questo documento è decisivo per la corretta qualificazione giuridica del residence e per l'applicazione delle norme condominiali, rendendo illegittima la richiesta di pagamento basata sul solo mandato.

Un proprietario si oppone al pagamento delle spese per una strada privata, negando di far parte del supercondominio. La Cassazione gli dà ragione, stabilendo un principio fondamentale sulla presunzione di condominialità. Non basta l'uso comune di un bene per renderlo condominiale. È necessario verificare lo stato dei luoghi e i titoli di proprietà al momento della nascita del condominio. Se all'epoca dell'acquisto la strada non esisteva e non era menzionata nell'atto, non può essere considerata automaticamente una parte comune. La semplice relazione funzionale sorta in un momento successivo non è sufficiente a creare obblighi di spesa. La Corte ha quindi annullato la decisione precedente, rinviando il caso a un nuovo esame.

Un Condominio ottiene un decreto ingiuntivo contro alcuni proprietari per quote insolute. I proprietari si oppongono, sostenendo l'inesistenza giuridica del Condominio stesso. Dopo una lunga battaglia legale, le parti raggiungono un accordo privato mentre la causa è pendente in Cassazione. Di conseguenza, i giudici non entrano nel merito della questione ma dichiarano l'estinzione del giudizio per transazione. La vicenda si chiude quindi con un accordo che soddisfa entrambe le parti, evitando una sentenza finale e dimostrando come la negoziazione possa porre fine anche alle controversie più complesse.

I proprietari di una villetta chiedevano di riconoscere la loro proprietà esclusiva su un impianto fognario situato nel loro giardino ma a servizio di un intero complesso residenziale. La Corte di Cassazione ha respinto la richiesta, applicando il principio della presunzione di condominialità. Secondo la Corte, un impianto realizzato dall'originario costruttore per servire tutte le unità immobiliari è un bene comune, anche se si trova su un'area privata. Per vincere questa presunzione serve una chiara ed esplicita previsione contraria nell'atto di acquisto, che in questo caso mancava. La decisione conferma che il legame funzionale tra il bene e le proprietà servite è il fattore decisivo.

La Corte d’Appello ha stabilito che un supercondominio nasce automaticamente quando più unità immobiliari, pur se fisicamente separate o recintate, condividono servizi essenziali come fognature e illuminazione. Nel caso in esame, i proprietari di alcune villette a schiera sono stati obbligati a pagare le spese arretrate poiché la delibera di ripartizione, non impugnata nei termini, è diventata definitiva. La sentenza conferma che la titolarità dei servizi comuni rimane in capo al condominio finché non interviene un formale atto di cessione all'ente pubblico.

La Corte di Cassazione ha confermato la natura comune di un sottotetto e di un ballatoio in un edificio ad Avellino, rigettando il ricorso di due proprietarie. Le ricorrenti sostenevano la proprietà esclusiva basandosi su un condono edilizio e sui propri atti di acquisto. La Suprema Corte ha ribadito che la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. non è vinta da provvedimenti amministrativi come la sanatoria, i quali hanno valore solo nel rapporto tra cittadino e Pubblica Amministrazione. Il sottotetto, avendo dimensioni significative, altezza praticabile e accessibilità dai vani comuni, non può essere considerato pertinenza esclusiva. Allo stesso modo, il ballatoio che serve impianti comuni resta di proprietà collettiva.