Art. 1109 Codice Civile

La controversia riguarda la gestione di una strada vicinale privata e la validità di una delibera assembleare. Il Tribunale ha dichiarato nulla la ripartizione delle spese approvata a maggioranza anziché all'unanimità. Inoltre, ha condannato alcuni proprietari al ripristino delle canalette di scolo abusivamente rimosse e al risarcimento dei danni causati dal conseguente deterioramento del manto stradale.

Due condomini hanno avviato un'impugnazione delibera condominiale contro i lavori di rifacimento del cortile approvati dall'assemblea. Nel corso della causa, il condominio ha sostituito la delibera contestata con una nuova decisione, determinando la cessazione della materia del contendere. Tuttavia, per stabilire chi dovesse pagare le spese legali, i giudici hanno dovuto valutare la soccombenza virtuale. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dei condomini, stabilendo che il giudice non può sindacare il merito o la convenienza delle scelte tecniche dell'assemblea, come la qualità dei capitolati o l'utilità dei lavori. L'eccesso di potere si configura solo se la delibera arreca un grave pregiudizio alla cosa comune. I condomini ricorrenti hanno perso la causa e sono stati condannati a pagare le spese processuali.

Un comproprietario ha impugnato le delibere dell'assemblea dei comunisti che rinnovavano l'affitto di un immobile a un canone inferiore a quello di mercato, lamentando un conflitto di interessi e un eccesso di potere assembleare della maggioranza. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo un importante principio di diritto: le regole sull'eccesso di potere assembleare e sul conflitto di interessi, tipiche del condominio e delle società, non si applicano alla comunione ordinaria. Nella comunione, infatti, i partecipanti possono sempre chiedere la divisione del bene e le delibere sono impugnabili solo per grave pregiudizio alla cosa comune (art. 1109 c.c.). Poiché l'affitto garantiva la manutenzione dell'immobile, non vi era alcun danno oggettivo. Chi vince: la maggioranza dei comproprietari; le spese del giudizio di legittimità sono state compensate.

La Corte d'Appello ha ribaltato una sentenza di primo grado stabilendo che una multiproprietà alberghiera, in assenza di proprietà esclusive individuali, deve essere qualificata come comunione forzosa e non come condominio. Di conseguenza, la validità delle delibere assembleari deve essere valutata secondo le norme sulla comunione, escludendo l'applicazione dei limiti condominiali sulle deleghe e confermando la legittimità delle decisioni prese.

La Corte di Cassazione ha stabilito che l'assemblea di un supercondominio, in assenza di tabelle millesimali valide, può legittimamente approvare a maggioranza una ripartizione provvisoria spese condominiali in parti uguali. Questa decisione è valida a condizione che sia temporanea e preveda un successivo conguaglio finale, da calcolare una volta approvate le tabelle definitive. La Corte ha quindi dato ragione al Supercondominio, annullando la pretesa di alcuni condomini che contestavano il criterio provvisorio. Il principio chiave è che la delibera a maggioranza è sufficiente per criteri temporanei, mentre l'unanimità è richiesta solo per l'approvazione delle tabelle definitive o per deroghe permanenti ai criteri legali.

La Corte di Cassazione ha stabilito che l'installazione di pannelli fotovoltaici in condominio su superfici comuni non richiede l'autorizzazione dell'assemblea, a meno che non siano necessarie modifiche strutturali alle parti comuni stesse. Nel caso analizzato, alcuni condomini avevano impugnato una delibera che esprimeva parere contrario al loro progetto. La Suprema Corte ha confermato l'inammissibilità del ricorso per carenza di interesse ad agire: poiché l'impianto non modificava le parti comuni, il 'no' dell'assemblea aveva valore puramente consultivo e non costituiva un divieto giuridico vincolante. Il diritto del singolo condomino all'autoproduzione di energia da fonti rinnovabili prevale dunque su pareri assembleari non decisori.

La Corte di Cassazione ha confermato l'annullamento di una delibera condominiale che aveva disposto la sospensione di lavori urgenti per la sicurezza dell'edificio. Nonostante la mancanza formale della DIA, la sospensione è stata giudicata illegittima poiché arrecava un grave pregiudizio alla stabilità del fabbricato e all'incolumità dei residenti. La Corte ha ribadito che il giudice può intervenire sulla delibera condominiale in caso di eccesso di potere, ovvero quando la volontà assembleare devia dal corretto esercizio della discrezionalità per danneggiare la cosa comune.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza che dichiarava valida una delibera di comunione ereditaria basandosi su una errata applicazione della presunzione di conoscenza. Il caso riguardava una notifica spedita negli Stati Uniti e restituita con la dicitura 'refused'. Secondo gli Ermellini, tale indicazione generica, priva di firma o attestazioni ufficiali dell'ufficio postale straniero, non garantisce la certezza che il plico sia effettivamente giunto all'indirizzo del destinatario. Di conseguenza, non potendo operare la presunzione ex art. 1335 c.c., l'impugnazione della delibera non poteva essere considerata tardiva.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 28196/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia condominiale: la delibera di nomina di un amministratore privo dei requisiti di professionalità e onorabilità previsti dall'art. 71-bis disp. att. c.c. è radicalmente nulla e non semplicemente annullabile. La Corte ha chiarito che tale norma è imperativa, posta a tutela dell'interesse generale della collettività dei condomini, e la sua violazione comporta una nullità 'virtuale' che opera con effetto retroattivo (ex tunc). Di conseguenza, un condomino può contestare la nomina in qualsiasi momento, senza essere vincolato al termine di trenta giorni previsto per le delibere annullabili.

La Corte d'Appello ha dichiarato un appello inammissibile perché la procura all'avvocato era stata conferita dall'amministratore di una comunione senza una specifica autorizzazione assembleare. La sentenza chiarisce che il potere dell'amministratore di comunione non include la rappresentanza processuale autonoma, a differenza di quanto previsto per l'amministratore di condominio. La decisione è stata presa dopo aver qualificato il complesso immobiliare alberghiero come 'comunione' e non 'condominio', basandosi sui rogiti e sul regolamento contrattuale.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della delibera di un condominio che negava a una società l'installazione di una canna fumaria. La decisione si fonda sulla prevalenza del regolamento condominiale contrattuale, che può imporre limiti più stringenti all'uso delle parti comuni rispetto alla legge generale, subordinando tali interventi a un'autorizzazione preventiva. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché non contestava adeguatamente questa specifica motivazione.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 29927/2025, ha rigettato il ricorso di alcuni condòmini contro una delibera che approvava una transazione. La Corte ha ribadito che l'impugnazione di una delibera condominiale non può basarsi sulla mera convenienza della decisione. Il controllo del giudice è limitato alla legittimità e all'eccesso di potere, che si configura solo in caso di 'grave pregiudizio' per la cosa comune. È stato inoltre escluso il conflitto d'interessi dell'amministratore, poiché agiva su mandato specifico dell'assemblea.

Un condomino impugna una delibera per una costosa perizia energetica, sostenendo un eccesso di potere del condominio. La Corte di Cassazione respinge il ricorso, stabilendo che il controllo del giudice non può estendersi al merito o alla convenienza economica delle scelte dell'assemblea, che rientrano nel suo potere discrezionale, a meno che non arrechino un grave pregiudizio alla cosa comune.

In una controversia ereditaria, una delibera viene impugnata per difetto di convocazione. La Corte d'Appello ritiene l'impugnazione tardiva, applicando la presunzione di conoscenza a una raccomandata restituita al mittente. La Corte di Cassazione, con ordinanza interlocutoria, ritiene la questione di tale rilevanza giuridica da rimettere la causa a pubblica udienza per approfondire i limiti della presunzione di conoscenza, specialmente in contesti internazionali e in presenza di un giudicato penale di simulazione.

Un partecipante a una comunione ha citato in giudizio l'amministratore per ottenere il risarcimento dei danni a seguito dell'interruzione della fornitura d'acqua, disposta con delibera assembleare per presunta morosità. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che, a differenza del condominio, nella comunione non si applica il vizio di eccesso di potere. La mancata impugnazione della delibera comunione entro il termine di decadenza di 30 giorni la rende definitiva, precludendo qualsiasi successiva richiesta di risarcimento nei confronti dell'amministratore che l'ha eseguita.