Rogito Notarile

Un contribuente si è visto negare un rimborso fiscale relativo all'acquisto di un terreno edificabile. La Corte di Cassazione ha accolto il suo ricorso, stabilendo che per le agevolazioni fiscali edilizia non è necessaria la stipula della convenzione di lottizzazione prima dell'atto di acquisto. Il requisito fondamentale è che l'edificazione avvenga entro i cinque anni successivi, in linea con la finalità della norma di ridurre i costi iniziali per l'acquirente.

Un amministratore è stato condannato in via definitiva per bancarotta fraudolenta. Aveva simulato la vendita dell'unico immobile della società e sottratto le scritture contabili per frodare i creditori. La Cassazione ha respinto il ricorso, ritenendo la sua difesa inverosimile e confermando la natura fraudolenta dell'intera operazione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 9425/2024, ha chiarito che le proroghe legislative dei termini per usufruire delle agevolazioni fiscali edilizia non possono 'resuscitare' un termine già scaduto. Nel caso specifico, un'azienda sanitaria aveva perso il beneficio fiscale per non aver completato una costruzione entro il termine quinquennale, nonostante questo fosse stato posticipato per cause di forza maggiore. La Corte ha stabilito che una successiva proroga, non espressamente retroattiva, si applica solo ai termini ancora in corso e non a quelli già spirati, confermando la revoca del beneficio da parte dell'Agenzia delle Entrate.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di presunta interposizione fittizia nella compravendita di un immobile. Un soggetto, co-amministratore della società venditrice, sosteneva di essere il reale acquirente per una quota del 50%, sulla base di una scrittura privata con l'acquirente formale. La Corte ha rigettato il ricorso, stabilendo che per provare l'interposizione fittizia è necessario un accordo simulatorio scritto a cui partecipino tutte e tre le parti coinvolte: il venditore, l'acquirente apparente (interposto) e l'acquirente effettivo (interponente). La sola scrittura privata tra interposto e interponente è stata ritenuta insufficiente, in quanto non dimostrava il consenso della società venditrice all'accordo simulatorio, anche se l'interponente ne era rappresentante legale.

Una società immobiliare ha richiesto il pagamento della provvigione mediatore dopo la firma di un contratto preliminare. La Corte di Cassazione ha chiarito che, salvo patto contrario esplicito, il diritto alla provvigione sorge con la conclusione del preliminare, che costituisce un "affare" vincolante. Una clausola che lega il pagamento al rogito definitivo va interpretata come un semplice termine per l'adempimento e non come una condizione sospensiva che fa venire meno il diritto se il rogito non avviene.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso degli acquirenti di alcuni immobili, confermando la sentenza d'appello che aveva dichiarato la simulazione assoluta dei contratti di vendita. Una società edile, poco prima di fallire, aveva venduto diverse proprietà a parenti e affini. Il curatore fallimentare ha agito in giudizio sostenendo che le vendite fossero fittizie, mirate a sottrarre i beni alla massa dei creditori. La Suprema Corte ha ribadito che il curatore, agendo come terzo, può provare la simulazione tramite presunzioni gravi, precise e concordanti (come la mancanza di prova del pagamento, i legami familiari e la tempistica sospetta), e che la dichiarazione di avvenuto pagamento nel rogito notarile non è vincolante nei suoi confronti.

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna per riciclaggio di denaro a carico di una donna che aveva aiutato la figlia a occultare i proventi di una truffa. La sentenza stabilisce che anche operazioni finanziarie tracciabili possono configurare il reato, se finalizzate a ostacolare l'identificazione dell'origine illecita dei fondi. I ricorsi sono stati dichiarati inammissibili per manifesta infondatezza.

La Corte di Cassazione stabilisce che ai fini della tassazione della plusvalenza immobiliare, il quinquennio decorre dalla data dell'atto notarile di acquisto e non da quella di costruzione dell'immobile. Anche se un immobile è stato costruito a proprie spese su terreno altrui (in questo caso, dei genitori), la proprietà si acquista legalmente solo con il rogito. Pertanto, la vendita avvenuta prima che siano trascorsi cinque anni dall'atto notarile è soggetta a tassazione.

Analisi di una sentenza della Corte d'Appello che conferma la risoluzione di un contratto preliminare di vendita. La mancata concessione del mutuo all'acquirente, prevista come clausola risolutiva, è stata qualificata come una valida 'condizione mista', non imputabile alla parte acquirente. La Corte ha stabilito che, in assenza di prove sulla colpa dell'acquirente, il contratto si risolve automaticamente e il venditore deve restituire la caparra versata.

Una società immobiliare ha citato in giudizio l'ente venditore di un'area esterna per ottenere una riduzione del prezzo, a causa dell'esistenza di una servitù di passaggio veicolare non dichiarata nel contratto di compravendita. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la garanzia per vizi della cosa venduta non opera quando l'onere è facilmente riconoscibile. In questo caso, il legale rappresentante della società acquirente conosceva da anni lo stato dei luoghi e l'uso del piazzale per il transito di veicoli, rendendo l'onere di fatto apparente e annullando il diritto alla tutela.

La Corte di Cassazione conferma la revoca dell'agevolazione prima casa a due contribuenti, poiché il loro immobile è stato classificato come abitazione di lusso. La controversia riguardava il calcolo della superficie utile, che secondo i giudici deve includere anche locali come seminterrati e sottotetti se concretamente utilizzabili e a servizio dell'abitazione principale, a prescindere dalla loro formale abitabilità. La Corte ha stabilito che la 'mera utilizzabilità' di questi spazi, che contribuiscono alla valorizzazione dell'immobile, è il criterio decisivo per superare la soglia dei 240 mq che fa scattare la classificazione di lusso.

Una coppia acquista una villa all'asta da un ente pubblico, ma scopre in seguito una superficie minore e un vincolo culturale sopravvenuto. Nonostante ciò, firmano il rogito notarile e poi agiscono in giudizio per ottenere una riduzione del prezzo. La Corte di Cassazione ha respinto il loro ricorso, stabilendo che la firma del rogito, avvenuta con piena consapevolezza dei problemi, costituisce un nuovo accordo contrattuale che accetta l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, superando le condizioni dell'asta.

La Corte di Cassazione ha annullato una decisione di una Commissione Tributaria Regionale a causa di una motivazione apparente e contraddittoria. Il caso riguardava la corretta valutazione fiscale di alcuni rami d'azienda, inclusi immobili e avviamento, ceduti tra due società. La Suprema Corte ha ritenuto che il giudice di secondo grado non avesse giustificato in modo logico e coerente la propria decisione sulla stima del valore di un immobile, accogliendo il ricorso dell'Amministrazione Finanziaria e rinviando il caso per un nuovo esame.

La Corte d'Appello di Genova ha respinto un'azione revocatoria promossa da un istituto di credito contro la vendita di un immobile. La sentenza stabilisce che la consapevolezza del terzo acquirente del pregiudizio al creditore (scientia damni) deve essere valutata al momento della stipula del contratto preliminare. Poiché a quella data il debitore non era ancora inadempiente, l'azione è stata rigettata, confermando che le successive modifiche al contratto definitivo erano giustificate e non indice di frode.