Rogito Notarile

Un acquirente firma un contratto preliminare per un immobile e versa una cospicua caparra, ma scopre gravi abusi edilizi. Si rifiuta di procedere al rogito e chiede la restituzione del doppio della caparra. La venditrice sana gli abusi solo in corso di causa, modificando però l'immobile. La Cassazione dà ragione all'acquirente, stabilendo che la sanatoria tardiva non cancella il grave inadempimento iniziale. La valutazione sulla gravità degli abusi edilizi nel contratto preliminare va fatta al momento della scadenza prevista per il rogito, considerando l'interesse originario dell'acquirente. La motivazione del giudice che ignora questi aspetti è considerata 'apparente' e quindi nulla.

Un notaio impugna un avviso di liquidazione dell'Agenzia delle Entrate che negava l'agevolazione fiscale beni culturali su una donazione. Il Fisco contestava la mancata presentazione tempestiva delle attestazioni di buona manutenzione da parte della Sovrintendenza. La Corte di Cassazione ha dato ragione al notaio, stabilendo un principio fondamentale: l'agevolazione fiscale per la donazione di beni culturali non si perde se l'attestazione necessaria arriva in ritardo. La legge, infatti, non prevede un termine di decadenza per la sua presentazione. Il ritardo della Pubblica Amministrazione nel rilasciare il documento non può quindi danneggiare il contribuente che ha agito correttamente.

Un consorzio industriale ha chiesto a un'azienda, che aveva acquistato un immobile nella sua area, il pagamento degli oneri consortili. Il consorzio sosteneva che l'acquisto comportasse l'adesione automatica. La Corte di Cassazione ha stabilito il principio opposto: l'adesione a consorzio di urbanizzazione non è automatica ma deve risultare da una chiara ed esplicita manifestazione di volontà nell'atto di acquisto. Poiché nel contratto mancava una clausola specifica di adesione, la Corte ha dato ragione all'azienda, che non dovrà pagare le somme richieste. Il consorzio ha perso la causa.

Una contribuente si è vista revocare le agevolazioni prima casa perché non aveva trasferito la residenza entro 18 mesi dall'acquisto. L'Agenzia delle Entrate ha emesso un avviso di liquidazione per recuperare le imposte. La contribuente ha fatto ricorso, sostenendo di avere diritto ai benefici perché il suo luogo di lavoro si trovava nel comune dell'immobile acquistato. La Corte di Cassazione le ha dato ragione, annullando la decisione precedente. I giudici hanno stabilito che la sentenza d'appello era nulla per 'motivazione apparente', poiché non aveva minimamente considerato la questione fondamentale del luogo di lavoro, che è una condizione alternativa alla residenza per ottenere le agevolazioni prima casa.

Un proprietario fa causa al vicino del piano di sotto per la rimozione di una tettoia costruita in violazione delle distanze. Il vicino si difende sostenendo la nascita di una servitù per destinazione del padre di famiglia, poiché la tettoia esisteva quando l'originario unico proprietario ha venduto i due appartamenti. La Cassazione dà torto al vicino. Ha stabilito che la volontà contraria alla servitù, espressa chiaramente nel contratto preliminare con l'obbligo per l'acquirente di rimuovere l'opera abusiva, impedisce la costituzione automatica della servitù, anche se tale clausola non è ripetuta nel rogito definitivo. Vince quindi il proprietario del piano di sopra.

Una società venditrice è stata citata in giudizio da un'acquirente per aver venduto un immobile con una classe energetica inferiore a quella dichiarata nel rogito. I tribunali di merito avevano dato ragione all'acquirente, riconoscendo l'inadempimento contrattuale. La società ha fatto ricorso in Cassazione. La Suprema Corte, tuttavia, non ha emesso una decisione finale. Ha ritenuto la questione sulla qualificazione giuridica della difformità classe energetica troppo complessa e di principio per una trattazione semplificata. Pertanto, ha rinviato la causa a una pubblica udienza per un esame più approfondito. La sentenza finale stabilirà un importante precedente.

Una controversia legale riguardava la validità della assegnazione di un alloggio in cooperativa a un nuovo socio, dopo l'esclusione del precedente assegnatario. Quest'ultimo sosteneva la nullità del nuovo rogito, contestando il diritto della cooperativa a disporre dell'immobile. La vicenda, dopo un lungo iter giudiziario, è giunta in Cassazione. Tuttavia, prima della decisione finale, l'erede del ricorrente originario ha rinunciato al ricorso e la controparte ha accettato. Di conseguenza, la Corte Suprema ha dichiarato l'estinzione del giudizio, chiudendo il caso senza una pronuncia nel merito e lasciando irrisolta la questione giuridica di fondo.

La Cassazione ha stabilito che la data fissata per il rogito in un contratto preliminare non costituisce automaticamente un termine essenziale. Una coppia di acquirenti aveva chiesto la risoluzione del contratto perché il venditore, alla data pattuita, non aveva ancora ottenuto tutti i documenti necessari, come l'abitabilità. La Corte ha respinto la loro richiesta, chiarendo che per considerare un termine essenziale, deve risultare in modo inequivocabile che l'acquirente, dopo quella data, ha perso ogni interesse all'affare. La semplice scadenza non è sufficiente se l'inadempimento del venditore non è così grave da giustificare lo scioglimento del vincolo contrattuale. Gli acquirenti hanno perso la causa.

Un creditore ottiene la vittoria in tribunale con un'azione revocatoria contro una società che aveva acquistato un immobile dal suo debitore. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, stabilendo che la vendita è inefficace nei confronti del creditore. Il punto cruciale è che la società acquirente era consapevole del debito preesistente al momento dell'acquisto, avvenuto tramite rogito notarile. Questa conoscenza ('scientia damni') è stata provata e rende l'atto revocabile, poiché pregiudica le possibilità del creditore di recuperare quanto gli spetta. La Corte ha ribadito che la valutazione delle prove spetta ai giudici di merito e non può essere ridiscussa in Cassazione.

Una coppia di acquirenti cita in giudizio l'impresa costruttrice per vizi riscontrati nell'immobile acquistato. Per i difetti che l'impresa aveva riconosciuto al momento della vendita, impegnandosi a ripararli, si applica la prescrizione ordinaria di dieci anni. Per i vizi emersi solo in seguito, invece, la Corte di Cassazione stabilisce un principio fondamentale sulla prescrizione vizi immobile: il termine per agire è di un solo anno e decorre dalla data di consegna del bene, non dalla successiva scoperta del difetto. La Corte ha quindi dato ragione all'impresa, annullando la precedente decisione che aveva erroneamente addossato al venditore l'onere di provare il momento della scoperta del vizio.

Un acquirente esercitava il recesso contratto da una compravendita immobiliare per il mancato rispetto del termine per il rogito. La Cassazione, confermando la decisione d'appello, ha respinto il ricorso. Ha stabilito che il termine non era essenziale, poiché lo stesso acquirente aveva causato ritardi richiedendo numerose modifiche al progetto, rendendo impossibile per il venditore rispettare la scadenza. Di conseguenza, il recesso è stato ritenuto illegittimo e l'acquirente non ha avuto diritto alla restituzione del doppio della caparra.

La Corte di Cassazione si è pronunciata su un complesso caso di servitù di passaggio, confermando che l'estensione del diritto può derivare sia da un titolo contrattuale originario sia dall'usucapione per la parte di percorso utilizzata nel tempo ma non prevista nell'atto. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dei proprietari del fondo servente, i quali contestavano l'estensione della servitù, validando la decisione della Corte d'Appello che aveva accertato la coesistenza dei due titoli (contratto e usucapione) per definire l'ampiezza completa del diritto di passaggio.

Una società immobiliare acquista una proprietà pagando con assegni bancari. Il venditore non lascia l'immobile, sostenendo di non aver incassato l'intera somma. La Corte di Cassazione chiarisce che la quietanza di pagamento, in caso di assegni, non prova l'effettiva estinzione del debito, ma solo la consegna dei titoli. L'onere di dimostrare l'avvenuto incasso spetta al debitore (l'acquirente). La Corte ha rinviato il caso alla Corte d'Appello per ricalcolare l'esatto importo versato.

Una società di servizi, creditrice per la custodia di veicoli sottoposti a sequestro amministrativo, si è vista opporre la prescrizione quinquennale. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 22462/2024, ha ribaltato la decisione di merito, chiarendo che la prescrizione del compenso del custode è decennale. Il diritto al pagamento, infatti, sorge solo quando il provvedimento di confisca diventa definitivo o il veicolo viene restituito, e non si tratta di un credito periodico. Pertanto, il termine di prescrizione non può essere quello breve di cinque anni.

La Corte d'Appello di Genova ha riformato una sentenza di primo grado, riconoscendo il diritto alla provvigione di un mediatore immobiliare. La decisione si fonda sul principio del nesso causale: l'attività dell'agenzia è stata considerata l'antecedente necessario alla conclusione dell'affare, nonostante alcune lievi discrepanze tra l'immobile visionato e quello poi acquistato. La Corte ha stabilito che spetta al cliente dimostrare l'interruzione di tale nesso, prova che in questo caso non è stata fornita.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 28099/2024, ha chiarito la distinzione tra i requisiti di validità del contratto preliminare e quelli del contratto definitivo di compravendita immobiliare. Nel caso di specie, una promittente venditrice si opponeva al trasferimento forzoso di un immobile, lamentando sia l'indeterminatezza dell'oggetto nel preliminare sia la mancata dichiarazione di conformità catastale nella sentenza che ne disponeva il trasferimento. La Corte ha rigettato il ricorso, specificando che per la validità del contratto preliminare è sufficiente che l'immobile sia determinabile, anche senza dati catastali espliciti. Ha inoltre ribadito che i requisiti di conformità catastale, pur essendo necessari per il trasferimento della proprietà, devono emergere dagli atti del giudizio di merito e non possono essere oggetto di un nuovo accertamento di fatto in sede di legittimità.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un imputato condannato per violazione di domicilio. La Corte ha stabilito che, ai fini della configurazione del reato, è sufficiente la titolarità giuridica dell'immobile e l'assenza del consenso all'ingresso, essendo irrilevante che il proprietario non vi risieda stabilmente o che vi siano lavori in corso.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di un imprenditore condannato per l'utilizzo di fatture per operazioni inesistenti. La Corte ha confermato la decisione di merito, ritenendo che un contratto preliminare di compravendita immobiliare fosse in realtà un accordo simulato, finalizzato unicamente a giustificare l'emissione di una fattura falsa per creare un costo fittizio.

La Corte di Cassazione conferma la condanna per bancarotta fraudolenta distrattiva a carico di un amministratore che aveva venduto un immobile della società a suo fratello a un prezzo notevolmente inferiore al valore di mercato. La sentenza stabilisce che, per valutare la distrazione, si deve considerare il valore di mercato del bene, non quello contabile, e che l'operazione, priva di giustificazione economica per l'impresa, integra il reato in quanto depaupera il patrimonio a danno dei creditori.

Una condomina impugna una delibera assembleare che istituisce un parcheggio per disabili in un vialetto, sostenendo di non essere stata convocata. La Corte d'Appello le dà ragione, dichiarando la delibera condominiale invalida. La motivazione si fonda sulla natura del vialetto: non un'area di pertinenza esclusiva di alcuni, ma un "bene comune non censibile" secondo i rogiti e il regolamento condominiale. Pertanto, la decisione richiedeva la partecipazione di tutti i condomini e non poteva essere presa da un'assemblea parziale.