Principio Dell'Apparenza Del Diritto

Una società proprietaria di un immobile ha impugnato le delibere approvate da un condominio, lamentando la mancata ricezione degli avvisi di convocazione. L'amministratore aveva inviato le comunicazioni al precedente proprietario, ritenendolo ancora titolare dell'unità immobiliare in assenza di una formale segnalazione di vendita. La Corte di Cassazione ha accolto le ragioni della società acquirente, stabilendo che l'amministratore deve sempre verificare i registri immobiliari e convocare il reale proprietario. Nei rapporti tra condominio e singoli partecipanti non trova applicazione il principio dell'apparenza del diritto. L'omessa convocazione assemblea condominiale dell'effettivo titolare comporta l'annullabilità delle decisioni collegiali adottate.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di presunta responsabilità del falsus procurator in ambito condominiale. I proprietari di un lastrico solare avevano demolito la canna fumaria di un vicino, fidandosi della parola di un altro condomino che, in assemblea, si era dichiarato delegato dal proprietario della canna fumaria. La Corte ha negato il risarcimento. La rimozione della canna fumaria equivale a una rinuncia a un diritto reale (servitù) e richiede una procura scritta. L'assenza di tale documento e la negligenza dei proprietari del lastrico, che non hanno verificato i poteri, escludono la responsabilità del falsus procurator. I proprietari del lastrico hanno perso la causa e sono stati condannati a pagare le spese legali.

Un nuovo proprietario di un appartamento non comunica formalmente l'acquisto all'amministratore di condominio. Di conseguenza, l'amministratore convoca all'assemblea il vecchio proprietario. Il nuovo condomino impugna la delibera per omessa convocazione del condomino. La Corte di Cassazione gli dà ragione, stabilendo un principio fondamentale: all'assemblea va sempre convocato l'effettivo proprietario, anche se non ha comunicato il passaggio di proprietà. L'obbligo di diligenza dell'amministratore prevale sull'inerzia del singolo. La mancata convocazione del vero proprietario rende la delibera annullabile.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 29614/2023, ha stabilito che un riconoscimento di debito firmato da un ex rappresentante legale è inefficace. La Corte ha rigettato il ricorso di una società creditrice, sottolineando che il principio dell'apparenza del diritto non può essere invocato quando la reale situazione dei poteri rappresentativi è facilmente verificabile tramite i registri pubblici. La diligenza del creditore è fondamentale.

La Corte di Cassazione ha stabilito che i contratti stipulati dal legale rappresentante di un ente ecclesiastico, senza le necessarie autorizzazioni previste dal diritto canonico per atti di straordinaria amministrazione, sono inefficaci. Questa inefficacia è opponibile ai terzi, a prescindere dalla loro buona fede, in virtù della specifica disciplina (L. 222/1985). La Corte ha chiarito che non si applica il principio generale dell'apparenza del diritto. Inoltre, ha precisato che i documenti contabili, in cui il rappresentante riconosce di aver ricevuto somme, hanno valore di riconoscimento del debito, invertendo l'onere della prova sulla destinazione dei fondi.