Morosità

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 13815/2024, ha chiarito i limiti della sospensione del pagamento del canone di locazione. Nel caso di specie, i conduttori di un locale commerciale avevano interrotto i pagamenti a causa di vizi all'impianto di fumaria. La Corte ha ritenuto tale sospensione illegittima perché non proporzionata alla gravità dell'inadempimento del locatore, che aveva causato solo un'inutilizzabilità parziale e temporanea del bene. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile, confermando la decisione della Corte d'Appello che aveva risolto il contratto per colpa dei conduttori.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di due soci avverso la sentenza che confermava la loro esclusione da una S.r.l. per morosità. La decisione si fonda sulla genericità dei motivi di ricorso e sull'introduzione di questioni nuove in sede di legittimità, ribadendo l'importanza del rispetto dei requisiti procedurali per l'impugnazione.

Un locatore ha avviato una procedura di sfratto per morosità contro il conduttore. Quest'ultimo, di professione avvocato, si è difeso sollevando un'eccezione di compensazione, sostenendo che il locatore gli doveva dei compensi professionali. La Corte d'Appello ha accolto tale difesa. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha confermato la decisione, chiarendo le regole procedurali e la natura dell'eccezione di compensazione quando utilizzata a scopo puramente difensivo per neutralizzare la pretesa avversaria, anche se il controcredito non è ancora liquido. Il ricorso del locatore è stato quindi respinto.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 4197/2024, ha stabilito un principio fondamentale sull'onere della prova inadempimento contrattuale. In un caso riguardante la mancata migrazione di una linea telefonica aziendale, la Corte ha cassato la decisione di merito che aveva erroneamente addossato al cliente la prova del disservizio. È il fornitore del servizio, in qualità di debitore della prestazione, a dover dimostrare di aver adempiuto correttamente o che l'inadempimento è dovuto a cause a lui non imputabili.

Un geometra, radiato dall'albo per il mancato pagamento dei contributi previdenziali, ha impugnato la decisione davanti alla Corte di Cassazione. Con un'ordinanza interlocutoria, la Corte non ha deciso nel merito della sanzione disciplinare geometra, ma ha rinviato la causa a una pubblica udienza per esaminare una questione preliminare fondamentale: la tempestività del ricorso in assenza di notifica della decisione impugnata, valutando l'applicabilità del cosiddetto 'termine lungo' previsto dal codice di procedura civile.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della risoluzione di una convenzione tra un medico e il SSN a seguito della sua cancellazione dall'albo professionale. La successiva reiscrizione, anche se con effetto retroattivo, non può sanare il venir meno del requisito essenziale per il rapporto, rendendo irrilevante la retroattività nei confronti del terzo contraente (il Ministero). La cancellazione dall'albo professionale è un fatto storico che giustifica la cessazione del rapporto.

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso della figlia di un conduttore che intendeva acquistare un immobile pubblico. La Corte ha stabilito che la regolarità nel pagamento dei canoni di locazione è un presupposto essenziale per l'esercizio del diritto di opzione, non una semplice condizione per il trasferimento finale. La morosità, anche se relativa a una sola mensilità precedente l'esercizio dell'opzione, preclude l'acquisto.

La Corte di Cassazione conferma la risoluzione di un contratto di locazione commerciale per morosità, chiarendo i criteri per valutare la serietà inadempimento. A differenza delle locazioni abitative, il giudice deve considerare non solo l'importo non pagato (criterio oggettivo), ma anche il comportamento del conduttore (criterio soggettivo). Un pagamento tardivo, effettuato dopo l'avvio dell'azione legale, non è sufficiente a sanare un grave inadempimento pregresso.

Una società conduttrice di un immobile a uso commerciale non pagava il canone, adducendo un problema bancario non imputabile a sé. Tuttavia, il ritardo si protraeva per otto mesi, accumulando una morosità pari a tre trimestralità. La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione del contratto per grave inadempimento locazione, sottolineando che la prolungata inerzia del conduttore nel risolvere il problema e saldare il debito costituisce una colpa che giustifica la fine del rapporto contrattuale.

La Corte di Cassazione ha stabilito che i canoni non riscossi derivanti da un contratto di locazione per un immobile a uso non abitativo costituiscono reddito imponibile fino a quando il contratto non viene formalmente risolto o convalidato uno sfratto. La natura fittizia dell'accordo o l'inutilizzabilità del bene sono irrilevanti ai fini fiscali.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha dichiarato inammissibile il ricorso di alcuni inquilini che, a seguito della registrazione tardiva del contratto di locazione, avevano versato un canone inferiore a quello pattuito. La Corte ha ribadito il principio secondo cui la registrazione tardiva sana la nullità del contratto con efficacia retroattiva ('ex tunc'). Di conseguenza, gli inquilini erano tenuti a pagare l'intero canone concordato e il loro persistente versamento di una somma ridotta ha costituito un inadempimento grave, legittimando la risoluzione del contratto per morosità.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di una società che aveva smesso di pagare il canone di locazione a seguito del sequestro di un'area adiacente. L'ordinanza chiarisce che l'impossibilità sopravvenuta non si applica alle obbligazioni pecuniarie, in base al principio 'genus numquam perit'. Il conduttore non può unilateralmente sospendere i pagamenti, ma al massimo recedere per giusta causa. Il ricorso è stato respinto anche per la novità delle domande e la mancanza di specificità dei motivi.

Un'azienda del settore ristorazione ha smesso di pagare l'affitto nel 2021, adducendo come causa le difficoltà economiche post-pandemia. La società proprietaria dell'immobile ha attivato la clausola risolutiva espressa prevista nel contratto. La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione del contratto, stabilendo che le tutele speciali legate all'emergenza Covid erano applicabili solo durante il periodo di lockdown e non giustificano inadempimenti successivi.

Un inquilino non paga l'affitto per mesi invocando la pandemia. La Corte di Cassazione ha stabilito che la morosità locazione Covid non è sempre giustificata. La crisi economica generale post-lockdown non basta a escludere la gravità dell'inadempimento senza una prova specifica del nesso causale tra pandemia e difficoltà economiche dell'inquilino. La valutazione deve considerare primariamente l'interesse del proprietario.

Una sentenza del Tribunale di Bergamo ha stabilito la risoluzione di un contratto di locazione commerciale per morosità del conduttore. Il conduttore aveva sospeso il pagamento dei canoni sostenendo di aver effettuato lavori di ristrutturazione necessari. Il Giudice ha ritenuto l'inadempimento grave e ingiustificato, poiché il conduttore non ha fornito prove sufficienti né sulla necessità dei lavori né su un presunto accordo con il locatore. La decisione sottolinea l'importanza dell'onere della prova e il peso delle clausole contrattuali che vietano la sospensione dei pagamenti.

Il Tribunale di Torino ha dichiarato la risoluzione di un contratto di locazione commerciale a causa di una cessione non autorizzata del contratto e della conseguente morosità del conduttore. La sentenza ha stabilito la responsabilità solidale tra il conduttore originario e quello subentrato, condannandoli al pagamento dei canoni arretrati e al rilascio dell'immobile. È stata inoltre respinta la domanda riconvenzionale del conduttore per mancata prova della richiesta formale di manutenzione.

Il Tribunale di Venezia ha concesso un provvedimento d'urgenza ex art. 700 c.p.c. per il rilascio di un affitto d'azienda. La decisione si fonda sulla grave morosità dell'affittuario e sull'inapplicabilità della procedura di sfratto a questa tipologia contrattuale. Il giudice ha ritenuto sussistente un danno irreparabile non solo patrimoniale, ma anche all'avviamento e all'integrità dell'azienda, ordinando l'immediata restituzione dei beni.