Locatore

Una società affitta un locale commerciale, risultato di un frazionamento, per aprire un bar-pasticceria. Il proprietario fornisce il vecchio certificato di agibilità relativo all'intera unità immobiliare originaria. L'inquilino scopre che, a seguito della divisione, è necessario un nuovo e specifico certificato. Il ritardo del proprietario nel produrre il documento corretto causa la perdita di un finanziamento pubblico per l'inquilino. I giudici hanno stabilito che la mancanza del certificato di agibilità specifico per l'unità locata costituisce un grave inadempimento del proprietario. Di conseguenza, il contratto di locazione è stato risolto e l'inquilino ha vinto la causa, non dovendo pagare i canoni richiesti.

Un'azienda utilizzatrice di un immobile in leasing si oppone a degli avvisi di accertamento IMU emessi dal Comune. Il contratto di leasing era stato risolto per inadempimento, ma l'azienda non aveva ancora materialmente restituito il bene. La Corte di Cassazione ha chiarito il principio sulla soggettività passiva IMU leasing: l'obbligo di pagare l'imposta cessa per l'utilizzatore nel momento esatto in cui il contratto viene risolto. La detenzione fisica del bene è irrilevante. Di conseguenza, la soggettività passiva ritorna immediatamente in capo alla società di leasing proprietaria. L'azienda utilizzatrice ha quindi vinto la causa e gli accertamenti fiscali sono stati annullati.

Una società alberghiera esercita il recesso per gravi motivi locazione da un contratto per un hotel divenuto non redditizio a causa della crisi economica. Il proprietario si oppone, sostenendo che il recesso è illegittimo perché il gruppo societario nel suo complesso è economicamente sano e in espansione. La Corte di Cassazione dà ragione alla società alberghiera. Stabilisce che la valutazione dei gravi motivi va fatta con riferimento alla specifica attività svolta nell'immobile locato. La perdita di profitto di una singola filiale è sufficiente a giustificare il recesso, anche se il resto dell'azienda è in attivo. La libertà di iniziativa economica prevale sull'obbligo di mantenere un ramo d'azienda in perdita per non recedere dal contratto.

La Corte di Cassazione affronta un caso di locazione commerciale in cui l'inquilino aveva smesso di pagare i canoni a causa dell'iniziale inadempimento del locatore, che non aveva completato i lavori pattuiti. Nonostante la colpa iniziale della proprietaria, i giudici hanno dato torto all'inquilino. Il principio sancito è che la sospensione totale del pagamento del canone è una reazione sproporzionata e un inadempimento più grave se l'inquilino continua a utilizzare l'immobile per la propria attività. L'inadempimento del locatore non giustifica quindi automaticamente il mancato pagamento dell'affitto, che deve essere valutato in base alla sua effettiva incidenza sull'uso del bene.

La Cassazione affronta un caso di inadempimento del conduttore che aveva realizzato un'opera abusiva sull'immobile locato. La Corte d'Appello aveva negato la risoluzione del contratto, giudicando il fatto non abbastanza grave anche a causa della lunga tolleranza del proprietario. La Suprema Corte, pur confermando che la tolleranza può escludere la risoluzione, stabilisce un principio fondamentale: il diritto al risarcimento dei danni e al ripristino dei luoghi è autonomo. Pertanto, anche se il contratto resta in piedi, il proprietario ha sempre diritto a essere risarcito per l'illecito subito. La causa viene rinviata per quantificare tale risarcimento.

Un'azienda inquilina ha interrotto in anticipo il suo contratto di locazione commerciale, invocando il recesso per gravi motivi. Il proprietario si è opposto, ritenendo la decisione illegittima. La Corte di Cassazione ha dato ragione al proprietario, stabilendo che i 'gravi motivi' devono essere eventi oggettivi, imprevedibili e totalmente estranei alle scelte economiche e strategiche dell'azienda. Una decisione di trasferire l'attività, anche se dettata da logiche di mercato, non rientra in questa categoria. Di conseguenza, il recesso è stato dichiarato illegittimo e l'azienda è stata condannata a pagare tutti i canoni di affitto fino alla naturale scadenza del contratto.

Un proprietario di casa ha comunicato al suo inquilino il diniego di rinnovo alla prima scadenza del contratto di locazione, motivandolo con la necessità di destinare l'immobile ad abitazione per la propria figlia. L'inquilino ha contestato la genericità della motivazione. La Corte di Cassazione ha stabilito che la comunicazione è valida e sufficientemente specifica. Non è necessario per il locatore dimostrare preventivamente la serietà o la realizzabilità del suo intento. Basta indicare chiaramente il motivo previsto dalla legge, come l'uso per un familiare. Il controllo sull'effettiva destinazione dell'immobile avverrà solo in un secondo momento, dopo il rilascio, e l'inquilino potrà chiedere un risarcimento se il proprietario non rispetta quanto dichiarato.

Un'azienda di ristorazione, conduttrice di un immobile, ha smesso di pagare l'affitto sostenendo di aver diritto a compensare i canoni con le spese sostenute per manutenzione straordinaria e per i danni subiti a causa della caduta di un albero. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell'azienda, confermando la sua condanna al pagamento. Il principio sancito è che il giudizio di Cassazione non può essere utilizzato per una nuova valutazione dei fatti, ma solo per verificare la corretta applicazione della legge. L'inadempimento canoni di locazione è stato quindi ritenuto illegittimo, stabilendo che l'inquilino non può auto-giustificare il mancato pagamento.

Una società di leasing ha impugnato un avviso di accertamento IMU emesso da un Comune per l'anno 2012. La disputa riguardava l'individuazione del soggetto passivo dopo la risoluzione del contratto per inadempimento, ma prima della riconsegna materiale dell'immobile. Mentre i giudici d'appello ritenevano che l'imposta gravasse sull'utilizzatore fino alla restituzione del bene, la Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione. Per quanto riguarda l'IMU leasing risoluzione contratto, il proprietario (locatore) torna a essere l'unico debitore d'imposta dal momento in cui il contratto cessa di esistere. La detenzione materiale da parte dell'ex utilizzatore non rileva ai fini IMU, poiché manca un titolo contrattuale valido che ne giustifichi il possesso qualificato.

La Corte di Cassazione ha stabilito che il reddito fondiario non può essere imputato a un soggetto che, pur avendo stipulato un contratto di locazione e percepito i canoni, non sia titolare di un diritto reale sull'immobile. Nel caso di specie, un contribuente aveva locato un appartamento di proprietà della figlia. L'Agenzia delle Entrate aveva contestato l'omessa dichiarazione di tali canoni come reddito da fabbricati. La Suprema Corte ha accolto il ricorso del contribuente, chiarendo che, ai sensi dell'art. 26 del TUIR, il presupposto per la tassazione fondiaria è la titolarità della proprietà, dell'usufrutto o di altro diritto reale, non la mera disponibilità di fatto del bene.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12395/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di locazioni abitative. Un locatore, persona fisica, può legittimamente optare per il regime fiscale della cedolare secca anche qualora il conduttore sia una società che utilizza l'immobile per finalità abitative di un proprio dipendente o rappresentante. La Corte ha chiarito che la norma di esclusione si riferisce unicamente all'ipotesi in cui sia il locatore ad agire nell'esercizio di un'attività d'impresa, arte o professione, rendendo irrilevante la natura imprenditoriale del conduttore.

Un gestore di un hotel cessava l'attività a seguito della riapertura, da parte di terzi, di una porta precedentemente murata per ragioni di sicurezza, accusando il locatore di inadempimento. La Cassazione ha escluso la responsabilità del locatore, definendo l'azione del terzo non come una 'molestia di diritto', ma come l'esercizio di un proprio diritto di proprietà. La Corte ha sottolineato che il locatore non è tenuto a garantire il conduttore da azioni di terzi che non avanzino pretese legali in conflitto con il contratto di locazione. Inoltre, il conduttore non ha provato il nesso causale tra la riapertura della porta e la necessaria cessazione dell'attività.

Un'azienda subisce danni a merce e attrezzature a causa di infiltrazioni d'acqua nel locale commerciale affittato. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 4578/2024, ha rigettato il ricorso del proprietario, chiarendo la natura della responsabilità del locatore. La Corte ha precisato che tale responsabilità non deriva dalla custodia della cosa (art. 2051 c.c.), bensì da un inadempimento contrattuale per vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.). Inoltre, ha confermato la possibilità di un concorso di colpa del conduttore se non avvisa tempestivamente il locatore del problema.

Un locatore ha citato in giudizio un conduttore per i canoni futuri dopo che quest'ultimo, inadempiente, ha restituito l'immobile prima della scadenza. La Corte di Cassazione ha stabilito che il diritto al risarcimento del locatore per il mancato guadagno sussiste, ma è subordinato alla prova, da parte del proprietario, di essersi attivato tempestivamente per trovare un nuovo inquilino. La causa è stata rinviata alla Corte d'Appello per una nuova valutazione basata su questo principio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 11801/2025, interviene su un caso di locazione tra privati e un ente comunale. Al termine del contratto, i proprietari richiedevano un risarcimento per i danni all'immobile, adibito a scuola. La Corte ha stabilito un principio chiave sull'onere della prova: il locatore deve solo dimostrare il deterioramento del bene; spetta poi al conduttore (l'inquilino) provare che il danno deriva da un uso conforme al contratto o da cause a lui non imputabili. La sentenza d'appello, che aveva posto l'intero onere a carico dei proprietari, è stata annullata con rinvio.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un locatore può usufruire del regime della cedolare secca anche se l'inquilino è una società che affitta l'immobile per le esigenze abitative di un proprio amministratore o dipendente. L'esclusione dal beneficio fiscale si applica solo quando è il locatore stesso ad agire nell'esercizio di un'attività d'impresa o professionale, indipendentemente dalla natura del conduttore. La sentenza chiarisce quindi che il requisito soggettivo ostativo riguarda unicamente il proprietario dell'immobile.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12076/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di cedolare secca. Il regime fiscale agevolato è applicabile anche quando l'immobile ad uso abitativo è locato a un'impresa, un professionista o un ente non commerciale, come una fondazione. La Corte ha chiarito che la norma di esclusione si riferisce solo al locatore che agisce nell'esercizio di un'attività d'impresa, e non allo status dell'inquilino. Pertanto, un proprietario privato può sempre optare per la cedolare secca, a condizione che l'uso dell'immobile rimanga abitativo.

Una società di autonoleggio si opponeva a una cartella di pagamento per multe commesse dai suoi clienti. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 20713/2025, ha stabilito che, per le infrazioni commesse prima della riforma legislativa del 2021, vige una responsabilità solidale noleggio tra il conducente e la società proprietaria del veicolo. Quest'ultima non può liberarsi dall'obbligo di pagamento semplicemente comunicando i dati del cliente, ma resta obbligata in solido al pagamento della sanzione.