Tassabilità Immobili Abusivi: Anche Senza Agibilità e con Ordine di Demolizione si Pagano le Imposte
La questione della tassabilità degli immobili abusivi è un tema complesso che tocca le corde del diritto tributario e urbanistico. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali, stabilendo un principio netto: l’obbligo di versare l’ICI (e per estensione l’IMU) non cessa neanche se l’immobile è stato sequestrato, è privo di agibilità o è destinatario di un ordine di demolizione. Questa decisione ribadisce che il presupposto dell’imposta è la proprietà o altro diritto reale, indipendentemente dalla legittimità edilizia o dalla concreta utilizzabilità del bene.
Il Caso: Una Società Contro il Pagamento dell’ICI/IMU
Una società immobiliare si è vista recapitare tre avvisi di accertamento da parte del Comune di Roma per il mancato pagamento dell’ICI relativa agli anni dal 2009 al 2011. La società ha impugnato tali atti, sostenendo che gli immobili in questione non avrebbero dovuto essere soggetti a tassazione. Le sue argomentazioni si basavano su una serie di circostanze: i beni erano stati oggetto di provvedimenti di sequestro da parte della polizia locale, le istanze di condono erano state respinte e, successivamente, era stato emesso un ordine di demolizione. Secondo la ricorrente, queste condizioni rendevano gli immobili inutilizzabili e di fatto extra commercium, escludendoli dal perimetro della tassazione.
Tuttavia, sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano respinto le ragioni della società, confermando la legittimità degli accertamenti. La controversia è quindi approdata in Corte di Cassazione.
La Questione Giuridica: Quando è Dovuta la Tassabilità degli Immobili Abusivi?
Il nodo centrale del contendere ruotava attorno alla definizione del presupposto impositivo dell’ICI. La società sosteneva che, a causa dell’abusività e dei provvedimenti sanzionatori, il presupposto del “possesso” fiscalmente rilevante fosse venuto meno. Inoltre, invocava l’applicazione di un regime fiscale più favorevole, basato sul valore dell’area edificabile anziché sulla rendita catastale del fabbricato, proprio in virtù dell’ordine di demolizione.
La Corte è stata chiamata a decidere se la condizione di irregolarità urbanistica di un immobile e le relative conseguenze sanzionatorie (sequestro, ordine di demolizione) siano sufficienti a escludere o modificare l’obbligo di pagamento dell’imposta municipale.
L’Analisi della Cassazione sulla Tassabilità degli Immobili Abusivi
La Suprema Corte ha esaminato e respinto tutti i motivi di ricorso presentati dalla società, consolidando un orientamento ormai granitico in materia.
Possesso e Proprietà ai Fini Fiscali
Il primo punto affrontato riguarda la nozione di “possesso” ai fini ICI. La Corte ha chiarito che il soggetto passivo d’imposta è il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile. La disponibilità materiale del bene o la sua concreta utilizzabilità sono irrilevanti. Finché la società manteneva la proprietà degli immobili, essa rimaneva l’unico soggetto tenuto al versamento del tributo. L’eventuale acquisizione del bene al patrimonio comunale, conseguenza del mancato rispetto dell’ordine di demolizione, si sarebbe potuta verificare solo dopo gli anni d’imposta contestati.
Irrilevanza dell’Abusività e della Mancanza di Agibilità
La Corte ha poi demolito l’argomento secondo cui un immobile abusivo non sarebbe “suscettibile di produrre reddito”. Ha ribadito che per la tassabilità degli immobili abusivi, è sufficiente che l’unità immobiliare sia iscritta (o debba essere iscritta) nel catasto edilizio urbano. La legge non richiede, tra i presupposti dell’imposta, la regolarità urbanistica né la presenza del certificato di agibilità. L’accatastamento, o la sola accatastabilità, è condizione necessaria e sufficiente per l’assoggettamento a ICI/IMU.
Criterio della Rendita Catastale vs. Valore dell’Area
Infine, i giudici hanno respinto la richiesta di calcolare l’imposta sul valore dell’area edificabile, come previsto dall’art. 5, comma 6, del D.Lgs. 504/1992 per i fabbricati in ristrutturazione o demolizione. Hanno spiegato che tale norma si applica solo a partire dall’effettivo “materiale avvio dei lavori”. Poiché nel caso di specie non era iniziata alcuna demolizione negli anni contestati, la base imponibile doveva essere correttamente determinata sulla base delle rendite catastali attribuite ai fabbricati esistenti.
Le Motivazioni della Decisione
Le motivazioni della Corte si fondano su una lettura rigorosa della normativa fiscale. Il legislatore ha legato il presupposto impositivo a una situazione giuridica chiara e oggettiva: la titolarità di un diritto reale. Introdurre eccezioni basate sulla conformità urbanistica o sull’utilizzabilità di fatto creerebbe incertezza e premierebbe, paradossalmente, chi ha violato le norme edilizie. La tassazione si basa sull’esistenza di un bene patrimoniale (l’immobile iscritto in catasto) e sulla sua potenziale capacità di produrre valore, non sul suo uso lecito o effettivo. La Corte ha anche escluso che vi fosse un'”obiettiva incertezza normativa” tale da giustificare la disapplicazione delle sanzioni, ritenendo il quadro giuridico consolidato e chiaro.
Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza
L’ordinanza ha importanti implicazioni per i proprietari di immobili. Il messaggio è inequivocabile: la violazione delle normative urbanistiche non costituisce uno scudo contro le pretese del fisco. L’obbligo di pagare l’IMU su un immobile sussiste finché si è proprietari, anche se il bene è inabitabile, sequestrato o destinato alla demolizione. Solo la perdita della proprietà o l’inizio effettivo dei lavori di demolizione o ristrutturazione possono modificare o estinguere l’obbligazione tributaria. Questa decisione rafforza il principio di capacità contributiva legato al patrimonio e garantisce parità di trattamento tra i contribuenti, indipendentemente dalla liceità del loro patrimonio immobiliare.
Un immobile abusivo e senza certificato di agibilità è soggetto a ICI/IMU?
Sì. Secondo la Corte, l’imposta è dovuta per il solo fatto che l’unità immobiliare sia iscritta, o debba essere iscritta, nel catasto edilizio urbano. La regolarità urbanistica o l’effettiva abitabilità del bene sono irrilevanti ai fini del rapporto tributario.
Se un immobile è stato sequestrato o ha un ordine di demolizione, devo ancora pagare le tasse?
Sì. La sentenza chiarisce che il soggetto passivo dell’imposta è il proprietario, e tale rimane anche in caso di sequestro. L’ordine di demolizione, di per sé, non estingue l’obbligo fiscale, che cessa solo con la perdita della proprietà o con l’effettivo inizio dei lavori di demolizione.
Quando la base imponibile può essere calcolata sul valore dell’area anziché sulla rendita catastale?
La base imponibile è costituita dal valore dell’area edificabile solo nei casi specifici previsti dalla legge, come ad esempio la demolizione di un fabbricato o interventi di recupero edilizio. Tuttavia, questa regola si applica solo a partire dalla data di effettivo inizio dei lavori e non dalla data del provvedimento che li autorizza o li ordina.