Plusvalenza Diritto di Superficie: La Cassazione Conferma l’Esenzione Quinquennale
La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha ribadito un principio fondamentale in materia fiscale: la plusvalenza diritto di superficie su terreni agricoli non è tassabile se la cessione avviene dopo cinque anni dall’acquisto. Questa decisione consolida un orientamento giurisprudenziale favorevole al contribuente, facendo chiarezza sulla corretta interpretazione delle norme del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR).
I Fatti di Causa
La vicenda trae origine da un avviso di accertamento emesso dall’Agenzia delle Entrate nei confronti di un contribuente, al quale erano poi succeduti gli eredi. L’Erario aveva recuperato a tassazione, ai fini IRPEF per l’anno d’imposta 2012, le somme percepite dal contribuente per la cessione del diritto di superficie su un terreno agricolo. Su tale terreno, una società intendeva realizzare un impianto eolico per la produzione di energia elettrica.
Gli eredi avevano impugnato l’atto impositivo, ottenendo una prima vittoria presso la Commissione tributaria provinciale. La decisione, tuttavia, era stata ribaltata in appello.
La Decisione della Commissione Tributaria Regionale
La Commissione Tributaria Regionale (C.T.R.) aveva accolto l’appello dell’Agenzia delle Entrate, ritenendo che le somme percepite costituissero reddito imponibile. Secondo i giudici di secondo grado, tali somme rientravano tra i redditi fondiari, e in particolare tra i redditi non determinabili catastalmente, come previsto dall’art. 67, comma 1, lett. e) del TUIR.
Contro questa sentenza, gli eredi hanno proposto ricorso per cassazione, affidandosi a un unico motivo: la violazione e falsa applicazione della normativa fiscale.
Il Principio Fiscale sulla Plusvalenza Diritto di Superficie
I ricorrenti sostenevano che la C.T.R. avesse errato nel non applicare l’art. 9, comma 5, del TUIR. Tale norma equipara, ai fini fiscali, il trasferimento di un diritto reale di godimento (come il diritto di superficie) al trasferimento del diritto di proprietà. Di conseguenza, secondo i contribuenti, doveva trovare applicazione il regime di esenzione previsto per le plusvalenze realizzate da cessioni a titolo oneroso di immobili acquistati da più di cinque anni.
Le Motivazioni della Corte
La Corte di Cassazione ha ritenuto fondata la censura dei contribuenti, cassando la sentenza impugnata e decidendo nel merito a loro favore. I giudici di legittimità hanno dato continuità a un orientamento già consolidato, richiamando precedenti pronunce (tra cui la n. 15333/2014 e la n. 6726/2021).
Il principio di diritto affermato è chiaro: la plusvalenza derivante dalla cessione del diritto di superficie su un terreno agricolo, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dall’acquisto dell’immobile, non è soggetta a tassazione come ‘reddito diverso’.
La Corte ha smontato la tesi dell’Agenzia delle Entrate con due argomentazioni principali:
- Inapplicabilità della lett. b) dell’art. 67 TUIR: Questa norma, che tassa le plusvalenze immobiliari infraquinquennali, si applica esclusivamente alle aree fabbricabili, non ai terreni agricoli come quello oggetto di causa.
- Inapplicabilità della lett. l) dell’art. 67 TUIR: Questa lettera tassa i redditi derivanti dall’assunzione di obblighi ‘di permettere’. La Corte ha specificato che tale previsione riguarda diritti di natura personale e non diritti reali come il diritto di superficie.
La chiave di volta della decisione risiede nell’applicazione dell’art. 9, comma 5, del TUIR. Questa norma stabilisce una generale equiparazione tra il trasferimento della proprietà e la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento. Applicando questo principio, la cessione del diritto di superficie deve essere trattata allo stesso modo della vendita della proprietà. Pertanto, se avviene dopo cinque anni dall’acquisto, la plusvalenza generata non è tassabile.
Conclusioni
Questa ordinanza della Cassazione offre un importante chiarimento per i proprietari di terreni, in particolare quelli agricoli, che intendono costituire diritti di superficie per la realizzazione di impianti, come quelli eolici o fotovoltaici. La decisione conferma che, decorso il quinquennio dall’acquisto del terreno, il corrispettivo ricevuto per la cessione del diritto di superficie non genera un reddito imponibile ai fini IRPEF. Si tratta di una tutela significativa per i contribuenti, che consolida un’interpretazione della legge volta a non penalizzare fiscalmente operazioni di lungo periodo che favoriscono lo sviluppo di energie rinnovabili.
La plusvalenza derivante dalla cessione del diritto di superficie su un terreno agricolo è sempre tassabile?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che non è soggetta a tassazione come ‘reddito diverso’ se la cessione avviene dopo che sono trascorsi almeno cinque anni dall’acquisto dell’immobile.
Perché la Corte di Cassazione ha escluso l’applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. l) del TUIR a questo caso?
La Corte ha chiarito che tale norma si applica agli obblighi ‘di permettere’ che sorgono da diritti personali. Il diritto di superficie, invece, è un diritto reale di godimento e, pertanto, non rientra in quella categoria.
Quale principio generale ha applicato la Corte per decidere il caso?
La Corte ha applicato il principio generale sancito dall’art. 9, comma 5, del TUIR, il quale equipara il trasferimento di un diritto reale di godimento (come il diritto di superficie) al trasferimento del diritto di proprietà ai fini fiscali. Questo ha permesso di estendere l’esenzione quinquennale prevista per le cessioni immobiliari.