Beneficio PEX e Immobili in Costruzione: La Cassazione Chiarisce
L’applicazione del beneficio PEX (Participation Exemption) rappresenta un punto cruciale della fiscalità d’impresa, consentendo una detassazione quasi totale delle plusvalenze su partecipazioni. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un caso complesso: è possibile usufruire di tale agevolazione quando la società partecipata possiede come unico asset un immobile ancora in costruzione? La risposta affermativa della Corte offre importanti spunti sulla qualificazione dell’attività d’impresa nella sua fase iniziale, o di “start-up”.
I Fatti del Contenzioso
Una società contribuente aveva ceduto la propria partecipazione in un’altra azienda, realizzando una significativa plusvalenza. In sede di dichiarazione dei redditi, aveva applicato il regime PEX, che prevede l’esenzione del 95% della plusvalenza ai fini IRES. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, contestava l’applicazione del beneficio, emettendo un avviso di accertamento per recuperare la maggiore imposta.
La tesi del Fisco si basava sul presupposto che la società partecipata non esercitasse un’attività commerciale, requisito indispensabile previsto dall’art. 87 del TUIR. Tale società, infatti, aveva come unico patrimonio un bene immobile destinato a diventare una struttura alberghiera, ma che al momento della cessione della partecipazione era ancora in fase di costruzione. Inoltre, nei tre anni precedenti non aveva registrato alcun ricavo, elemento che, secondo l’Agenzia, ne confermava la natura non commerciale.
La Questione Giuridica: Attività Commerciale e Fase di Start-up
Il cuore della controversia risiedeva nell’interpretazione del requisito della commercialità. L’articolo 87 del TUIR stabilisce una presunzione assoluta (iuris et de iure) di non commercialità per le società il cui patrimonio è prevalentemente costituito da immobili non strumentali all’attività d’impresa. L’Agenzia delle Entrate sosteneva che un immobile in costruzione non potesse essere considerato “strumentale”, poiché non era ancora “utilizzato direttamente” nell’esercizio dell’attività.
La società contribuente, al contrario, difendeva la tesi secondo cui la fase di costruzione dell’immobile, finalizzata a dotare l’impresa della sua struttura operativa principale, costituisse a tutti gli effetti un’attività preparatoria e, quindi, parte integrante dell’esercizio dell’attività d’impresa. Si trattava, in sostanza, della fase di “start-up” di un’iniziativa imprenditoriale con un chiaro oggetto commerciale (l’attività alberghiera), che infatti sarebbe stata avviata di lì a poco.
L’Analisi della Corte sul beneficio PEX e l’attività preparatoria
La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, aderendo pienamente all’interpretazione del contribuente. I giudici hanno sottolineato come numerosi indici, inclusa la giurisprudenza pregressa e persino una circolare della stessa Agenzia, portino a ritenere che gli atti preparatori e la fase di avvio siano parte integrante dell’attività economica.
L’attività di costruzione di un edificio con una specifica destinazione commerciale (in questo caso, alberghiera) non può essere slegata dall’attività d’impresa che si andrà a svolgere. Negare il beneficio PEX in una fase così cruciale e indispensabile per l’avvio dell’operatività sarebbe irragionevole e penalizzante per le nuove iniziative imprenditoriali.
Le Motivazioni della Decisione
La Corte ha formulato un chiaro principio di diritto: il requisito dell’esercizio di un’impresa commerciale, ai fini del beneficio PEX, non è escluso se l’immobile strumentale è in costruzione. Tale attività, infatti, è volta a dotare l’impresa di un apparato organizzativo autonomo. La condizione essenziale è che, successivamente, venga fornita la prova che nell’immobile in questione sia effettivamente iniziata l’attività imprenditoriale per cui era stato concepito. Nel caso di specie, era pacifico e non contestato che la struttura avesse iniziato a operare come albergo a partire dal 2010, confermando la natura genuinamente commerciale dell’intera operazione sin dalla sua fase preparatoria.
Le Conclusioni
L’ordinanza stabilisce un principio fondamentale a tutela degli investimenti e delle fasi di start-up aziendale. La costruzione di un bene strumentale non è un’attività di mera gestione patrimoniale, ma un atto economico preparatorio che rientra a pieno titolo nell’esercizio d’impresa. Di conseguenza, la presunzione di non commercialità non opera, e il beneficio PEX può essere legittimamente applicato, a patto che il progetto imprenditoriale giunga a compimento con l’effettivo avvio dell’attività.
Una società il cui unico patrimonio è un immobile in costruzione può essere considerata ‘commerciale’ ai fini del beneficio PEX?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che la fase di costruzione di un immobile strumentale è parte dell’attività d’impresa. Pertanto, la società è considerata commerciale, a condizione che venga successivamente provato che l’attività imprenditoriale per cui l’immobile è stato costruito sia stata effettivamente avviata.
Gli atti preparatori, come la costruzione di una sede operativa, rientrano nell’esercizio dell’attività d’impresa?
Sì, secondo la Corte, gli atti economici preparatori che permettono di individuare l’oggetto e il carattere dell’attività, anche prima che si instaurino rapporti con terzi, sono a tutti gli effetti atti d’impresa. La fase di start-up, quindi, costituisce esercizio di un’attività economica.
Qual è la condizione essenziale per applicare il beneficio PEX a una plusvalenza derivante dalla cessione di una partecipazione in una società in fase di ‘start-up’?
La condizione essenziale è che la fase preparatoria (come la costruzione di un immobile) sia seguita dall’effettivo svolgimento dell’attività d’impresa per la quale la società è stata costituita. È necessario dimostrare che il progetto imprenditoriale si è concretizzato.