Condono edilizio: quando il frazionamento non salva dalla demolizione
Il condono edilizio rappresenta spesso l’ultima speranza per chi ha realizzato opere abusive, ma la sua efficacia non è assoluta. Una recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce che il frazionamento artificioso di un immobile non permette di aggirare i limiti volumetrici imposti dalla legge, confermando la legittimità degli ordini di demolizione anche in presenza di titoli in sanatoria apparentemente validi.
L’analisi dei fatti e il tentativo di elusione
La vicenda trae origine da una soprelevazione abusiva realizzata dalla madre dei ricorrenti, la quale aveva costruito un intero secondo piano senza alcuna concessione edilizia. Successivamente, la proprietà del lastrico solare era stata donata ai due figli, i quali avevano presentato due distinte domande di condono edilizio per due appartamenti ricavati dallo stesso piano. L’obiettivo era chiaro: far apparire le due unità come indipendenti per rientrare singolarmente nel limite dei 750 metri cubi previsto dalla Legge 724/1994. Tuttavia, il calcolo complessivo dell’opera, includendo vani scala e torrini, superava abbondantemente tale soglia, rendendo l’abuso non sanabile secondo la normativa vigente.
La decisione della Corte e il potere del giudice
I giudici di legittimità hanno rigettato il ricorso, sottolineando che il giudice dell’esecuzione ha il dovere di verificare la legittimità dei provvedimenti amministrativi. Se un condono edilizio viene rilasciato in assenza delle condizioni sostanziali previste dalla legge, il magistrato deve disapplicarlo. Nel caso di specie, l’opera è stata considerata un “abuso unitario”. La suddivisione formale della proprietà avvenuta dopo la realizzazione dell’illecito non può mutare la natura dell’intervento costruttivo, che rimane un unico blocco volumetrico indivisibile ai fini del calcolo della sanabilità.
Le motivazioni
Le motivazioni della sentenza si fondano sul principio di unitarietà dell’abuso edilizio. La Corte ha chiarito che, ai fini della concedibilità della sanatoria, ogni edificio va inteso come un complesso unitario facente capo a un unico progetto costruttivo. Il limite di 750 metri cubi è un tetto massimo inderogabile per le nuove costruzioni e non può essere eluso tramite la presentazione di plurime istanze riferite a singole porzioni dello stesso fabbricato. Inoltre, è stato precisato che i vani scala e i torrini non costituiscono volumi tecnici esenti, ma corpi di fabbrica che computano cubatura a tutti gli effetti, contribuendo al superamento dei limiti legali.
Le conclusioni
Le conclusioni della Cassazione blindano l’operato dei giudici di merito, confermando che la tutela del territorio prevale su atti amministrativi illegittimi. Per i proprietari, ciò significa che l’ottenimento di un permesso in sanatoria dal Comune non garantisce l’immunità se l’atto è viziato da una macroscopica illegittimità. La condotta dolosa volta a frazionare l’abuso esclude inoltre ogni possibile affidamento legittimo nel tempo. In definitiva, la demolizione resta l’esito inevitabile per le opere che superano i parametri volumetrici fissati dal legislatore per l’accesso ai benefici del condono.
Si può ottenere il condono per un immobile che supera i 750 metri cubi?
No, la legge fissa un limite volumetrico massimo di 750 metri cubi per la sanabilità delle nuove costruzioni. Se l’opera unitaria supera tale soglia, il condono non può essere legittimamente rilasciato.
Il giudice può ordinare la demolizione se il Comune ha già concesso il condono?
Sì, il giudice penale ha il potere di disapplicare il titolo edilizio in sanatoria se riscontra che è stato emesso in violazione dei requisiti di legge, procedendo quindi con l’ordine di demolizione.
I vani scala contano nel calcolo della cubatura per la sanatoria?
Sì, i vani scala e i torrini sono considerati parte integrante del corpo di fabbrica e non volumi tecnici, pertanto il loro volume va sommato a quello dell’abitazione per verificare il rispetto dei limiti di legge.