Il trucco del frazionamento per ottenere il condono edilizio
Molti proprietari pensano di poter aggirare i limiti volumetrici imposti dalla legge per salvare una costruzione abusiva. Il condono edilizio rappresenta una misura eccezionale che permette di regolarizzare un immobile edificato senza autorizzazione, ma impone paletti severissimi. Tra questi, il limite massimo di volume sanabile è fissato a 750 metri cubi per singola richiesta. Presentare più domande separate per lo stesso edificio, dividendo fittiziamente la proprietà tra parenti, costituisce un tentativo di aggirare la legge. La Corte di Cassazione ha chiarito che questo comportamento rende nullo qualsiasi tentativo di sanatoria.
La vicenda: sei villette abusive e un solo grande abuso
La vicenda nasce dalla costruzione del tutto abusiva di un intero complesso immobiliare in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico. La Costruttrice originaria realizza un blocco unitario composto da tre edifici sfalsati, contenenti in totale sei villette a schiera disposte su tre livelli. Il volume complessivo dell’opera supera ampiamente i cinquemila metri cubi, una dimensione che esclude in partenza qualsiasi possibilità di sanatoria ordinaria. Per superare questo ostacolo, i familiari della donna presentano sei distinte istanze di sanatoria, una per ciascuna unità immobiliare. Tra queste domande figura anche quella del figlio, che successivamente vende la propria porzione di immobile a un terzo acquirente. Il nuovo proprietario, convinto di aver regolarizzato la propria posizione, subentra nella richiesta di sanatoria. Tuttavia, il giudice dell’esecuzione ordina la demolizione dell’intero complesso, respingendo la richiesta di revoca del provvedimento presentata dal nuovo acquirente.
Perché non si può dividere un edificio per aggirare la legge
La legge sul condono edilizio stabilisce che il limite dei 750 metri cubi si applica all’intera costruzione quando questa fa capo a un unico soggetto promotore dell’abuso. Non è possibile eludere questo tetto massimo attraverso la scomposizione artificiale dell’immobile in tante piccole unità autonome. Se l’opera è stata concepita e realizzata come un blocco unitario da un solo costruttore, la valutazione della volumetria deve essere globale. Consentire il frazionamento fittizio significherebbe legittimare una frode alla legge, permettendo la sanatoria di mega-abusi edilizi semplicemente dividendo le domande tra prestanome o parenti stretti. La scissione delle domande è ammessa solo in casi eccezionali e legittimi, ad esempio quando la proprietà appartiene fin dall’inizio a soggetti diversi che hanno realizzato autonomamente le proprie porzioni.
Le motivazioni della decisione sul condono edilizio
I giudici della Suprema Corte fondano la propria decisione sulla natura unitaria dell’abuso originario. La consulenza tecnica dimostra che l’opera costituisce un unico blocco strutturale indivisibile al momento della sua edificazione da parte della Costruttrice. Di conseguenza, il limite volumetrico deve essere calcolato sull’intero complesso di oltre cinquemila metri cubi, e non sulle singole villette. Anche volendo considerare la singola unità acquistata dal ricorrente, la sua volumetria specifica supera comunque i 950 metri cubi, oltrepassando abbondantemente la soglia legale dei 750 metri cubi. I giudici confermano che il frazionamento operato dai familiari della costruttrice ha avuto il solo scopo di eludere il limite di consistenza dell’opera. Questa condotta fraudolenta rende le singole domande di sanatoria del tutto inefficaci ai fini del blocco della demolizione.
Le conclusioni della Cassazione sul condono edilizio
La Corte di Cassazione rigetta definitivamente il ricorso presentato dal proprietario dell’immobile. Il provvedimento di demolizione emesso dal giudice dell’esecuzione resta pienamente valido ed efficace. Il ricorrente perde la proprietà della villetta abusiva e deve farsi carico anche del pagamento delle spese processuali. Questa sentenza lancia un messaggio chiaro a chi acquista immobili con sanatorie in corso. È indispensabile verificare sempre la storia urbanistica dell’intero complesso edilizio per non incorrere in gravissime perdite economiche.
Si può ottenere il condono edilizio dividendo un grande abuso in più domande?
No, se l’immobile è stato realizzato come un’unica opera da un solo costruttore, la volumetria si calcola sull’intero edificio e non sulle singole parti.
Qual è il limite massimo di volume per sanare una nuova costruzione?
La legge fissa il limite massimo per la sanatoria delle nuove costruzioni a 750 metri cubi per singola richiesta.
Cosa rischia chi acquista una casa con una domanda di condono illegittima?
L’acquirente rischia di subire la demolizione dell’immobile, poiché l’acquisto di una casa abusiva non sana i vizi della domanda originaria.