Condono edilizio: la furbizia non paga
Un recente intervento della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale in materia di abusi edilizi, mettendo un freno ai tentativi di aggirare la legge attraverso il cosiddetto Condono edilizio frazionato. La sentenza chiarisce che un edificio abusivo, anche se costruito in più fasi, va considerato come un’opera unica. Frazionare artificialmente le richieste di sanatoria per rientrare nei limiti di volume non è una strategia valida e non salva dalla demolizione.
La vicenda: due abusi, un unico edificio
I fatti all’origine della decisione sono semplici. Un privato cittadino realizza un primo piano abusivo sopra un edificio preesistente. Successivamente, costruisce anche un secondo piano, anch’esso senza alcun permesso. Per regolarizzare la situazione, presenta due distinte domande di condono: una per il primo piano e una per il secondo. L’obiettivo era chiaro: trattare i due interventi come separati per evitare di superare i limiti di cubatura massimi previsti dalla legge per poter accedere alla sanatoria. Il Comune, in un primo momento, accoglie la richiesta relativa al primo piano, rilasciando il titolo in sanatoria. Di conseguenza, il costruttore chiede al Giudice dell’esecuzione di revocare l’ordine di demolizione che pendeva sulla sua testa.
Il principio del Condono edilizio frazionato è illegittimo
La questione fondamentale è se sia lecito ‘dividere’ un abuso edilizio in più parti per sanarle singolarmente. La risposta della Corte di Cassazione è un secco no. I giudici hanno spiegato che quando le opere, pur realizzate in momenti diversi, fanno parte di un unico edificio e sono riconducibili a un unico soggetto, devono essere valutate nel loro insieme. La legge sul condono è nata per sanare abusi di modesta entità, non per legalizzare grandi costruzioni illegali attraverso espedienti burocratici. Permettere il Condono edilizio frazionato significherebbe eludere lo scopo stesso della normativa, consentendo di sanare opere che per la loro dimensione non ne avrebbero diritto.
Le motivazioni della Cassazione: l’edificio è un tutt’uno
La Corte ha sottolineato che il Giudice dell’esecuzione ha il potere e il dovere di verificare la legittimità del titolo di sanatoria rilasciato dal Comune. Non è un atto puramente formale. In questo caso, il giudice ha correttamente sommato la volumetria di entrambi i piani abusivi. Il risultato ha dimostrato che il volume totale superava ampiamente sia il limite del 30% di ampliamento rispetto alla costruzione originaria, sia il limite assoluto di 750 metri cubi. Di conseguenza, mancavano i presupposti di legge per concedere il condono. Il permesso rilasciato dal Comune per il primo piano è stato quindi considerato illegittimo e privo di effetti. L’edificio, nella sua interezza, rimane abusivo.
Conclusioni: l’ordine di demolizione resta valido
L’esito della vicenda è stato sfavorevole per il costruttore. La Corte di Cassazione ha dichiarato il suo ricorso inammissibile. La decisione del Tribunale, che aveva negato la revoca dell’ordine di demolizione, è stata confermata in pieno. Il principio del no al Condono edilizio frazionato ha prevalso, riaffermando che l’edificio deve essere demolito. Questa sentenza serve da monito: non è possibile sanare un abuso edilizio ‘a pezzi’ per aggirare i limiti normativi. La valutazione deve essere sempre unitaria e complessiva.
Posso chiedere due condoni separati per due piani abusivi dello stesso edificio?
No, se i due interventi fanno parte di un unico edificio e la separazione delle domande serve solo a non superare i limiti di volume previsti dalla legge, la procedura è considerata illegittima. L’abuso va valutato nel suo complesso.
Se il Comune mi concede la sanatoria, sono al sicuro dalla demolizione?
Non necessariamente. Il Giudice dell’esecuzione ha il potere di verificare se il Comune ha concesso la sanatoria rispettando tutti i requisiti di legge. Se accerta che il condono è illegittimo, può rifiutarsi di revocare l’ordine di demolizione.
È possibile pagare una multa invece di demolire un’opera abusiva?
Sì, ma solo in casi eccezionali. Questa opzione, chiamata ‘fiscalizzazione’, è ammessa solo se la demolizione della parte abusiva comprometterebbe la stabilità della parte legittima dell’edificio. L’impossibilità di demolire deve essere provata tecnicamente.