Riduzione canone locazione: l’accordo verbale è vincolante?
Nel panorama delle locazioni commerciali, la questione della riduzione canone locazione rappresenta spesso un terreno di scontro tra proprietari e inquilini. Una recente sentenza della Corte d’Appello di Napoli affronta un caso paradigmatico: può un accordo verbale, non registrato, modificare validamente l’importo dovuto mensilmente? La risposta dei giudici chiarisce importanti principi sulla libertà di forma e sulla buona fede contrattuale.
Il caso: la contestazione degli arretrati
La vicenda nasce dall’opposizione a un decreto ingiuntivo con cui una società locatrice pretendeva il pagamento di oltre 90.000 euro a titolo di differenze canone. La conduttrice sosteneva invece l’esistenza di un accordo verbale che, a partire dal 2017, aveva ridotto il canone mensile. A supporto di questa tesi, veniva evidenziato come per ben 28 mesi il locatore avesse accettato i pagamenti ridotti senza mai inviare solleciti o riserve.
In primo grado, il Tribunale aveva dato ragione all’inquilina, revocando l’ingiunzione. La società proprietaria ha quindi proposto appello, contestando sia la validità dell’accordo verbale sia la tempestività della costituzione in giudizio della controparte.
Validità della riduzione canone locazione senza forma scritta
Uno dei punti centrali della decisione riguarda la forma dell’accordo. Secondo la Corte, per i contratti di locazione ad uso non abitativo con durata inferiore ai nove anni, non è richiesta la forma scritta ad substantiam per le modifiche relative al canone. Pertanto, la riduzione canone locazione può essere legittimamente pattuita anche a voce.
Inoltre, la mancanza di registrazione del patto di riduzione non ne determina la nullità. La giurisprudenza di legittimità ha infatti chiarito che l’obbligo di registrazione riguarda principalmente i patti volti ad occultare un canone superiore (elusione fiscale), non quelli che prevedono una diminuzione del corrispettivo a favore del conduttore.
Il principio di buona fede e la tolleranza del locatore
Le motivazioni della Corte si fondano pesantemente sul comportamento tenuto dalle parti durante l’esecuzione del contratto. L’accettazione continuativa di un canone inferiore per oltre due anni è stata interpretata come una prova inconfutabile dell’esistenza dell’accordo per facta concludentia. Richiedere improvvisamente il pagamento delle differenze dopo un così lungo silenzio contrasta con il principio di buona fede, poiché il conduttore ha ragionevolmente confidato nella validità dell’accordo verbale.
Regole processuali: i termini a ritroso
La sentenza affronta anche un tecnicismo processuale rilevante: la scadenza dei termini a ritroso (come i 10 giorni prima dell’udienza per la costituzione del convenuto). La Corte ha ribadito che, se il termine scade di sabato o in un giorno festivo, la scadenza non si proroga al lunedì successivo, ma viene anticipata al primo giorno lavorativo precedente. Questo serve a garantire alla controparte e al giudice il pieno godimento del tempo previsto dalla legge prima dell’udienza.
Le motivazioni
Le motivazioni della Corte d’Appello si basano sulla libera disponibilità delle parti nel modificare il corrispettivo di una locazione non ultranovennale senza vincoli di forma. I giudici hanno ritenuto che la prova testimoniale e il comportamento della locatrice, che ha emesso fatture per importi superiori ma ha accettato bonifici ridotti per 28 mesi senza protestare, confermino l’esistenza di un patto aggiunto. Il silenzio prolungato è stato considerato incompatibile con la volontà di pretendere il canone pieno.
Le conclusioni
Le conclusioni del provvedimento vedono il rigetto integrale dell’appello. La Corte ha confermato la revoca del decreto ingiuntivo, statuendo che nulla era dovuto a titolo di arretrati. La società appellante è stata inoltre condannata al pagamento delle spese di lite, liquidate secondo i parametri medi per il valore della controversia, e al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.
È valido un accordo verbale per ridurre l’affitto di un negozio?
Sì, per le locazioni commerciali di durata inferiore a nove anni la legge non impone la forma scritta per gli accordi che riducono il canone.
Cosa succede se il locatore accetta somme ridotte per molto tempo senza protestare?
L’accettazione prolungata e senza riserve di pagamenti inferiori può essere considerata prova di un accordo verbale di riduzione per facta concludentia.
Se la scadenza per costituirsi in giudizio cade di sabato, quando scade il termine?
Nei termini a ritroso, se la scadenza è un sabato o un festivo, il termine è anticipato al primo giorno lavorativo precedente.