Diritto Immobiliare

Un proprietario ha citato in giudizio il vicino per opere edilizie illegittime. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 13201/2025, ha stabilito due principi fondamentali: primo, la denuncia della violazione delle distanze legali tra edifici include implicitamente anche le normative antisismiche, che non possono essere considerate tardive se sollevate in corso di causa. Secondo, la chiusura di un cavedio con una copertura in un centro storico ("Zona A") costituisce una nuova costruzione, vietata dalle norme urbanistiche. La Corte ha quindi annullato la decisione d'appello, rinviando il caso per un nuovo esame.

In una disputa tra comproprietari, la Corte di Cassazione ha stabilito che le norme sulle distanze tra costruzioni (art. 873 c.c.) non si applicano in modo automatico all'interno di un unico edificio. In questi casi, prevale la disciplina sull'uso delle parti comuni (art. 1102 c.c.). La Corte ha cassato la sentenza d'appello per 'motivazione apparente', non avendo chiarito i criteri di misurazione adottati né giustificato l'applicazione delle norme sulle distanze in condominio. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame.

La Corte di Cassazione dichiara un ricorso inammissibile in una controversia edilizia, riaffermando principi chiave sulla procedura civile. L'ordinanza chiarisce i limiti del vizio di motivazione come motivo di ricorso, l'onere di eccepire tempestivamente le nullità relative e l'applicazione della regola della "doppia conforme", che impedisce un nuovo esame dei fatti se le sentenze di primo e secondo grado concordano. La decisione sottolinea il rigore formale necessario per adire la Suprema Corte.

Una condomina modifica un ballatoio, ritenendolo privato. I vicini si oppongono. La Cassazione conferma la decisione d'appello: il ballatoio è parte comune. Viene ribadito il principio della presunzione di proprietà condominiale ex art. 1117 c.c., respingendo il ricorso della condomina e confermando l'ordine di demolizione.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di due proprietari, confermando l'ordine di demolizione di un manufatto realizzato su un terrazzo. La Corte ha stabilito che la trasformazione di una tettoia in un corpo di fabbrica stabile costituisce una 'nuova costruzione', soggetta alle normative sulle distanze vigenti al momento della sua realizzazione e non a quelle precedenti. Di conseguenza, è stata esclusa la possibilità di invocare l'usucapione, poiché il termine ventennale non era decorso dalla data della nuova edificazione (2004).

Una recente ordinanza della Cassazione chiarisce la definizione di muro di cinta ai fini delle distanze tra costruzioni. Il caso riguardava un patio costruito a ridosso di un muro sul confine. La Corte ha stabilito che se il muro non è un manufatto isolato ma è strutturalmente e funzionalmente collegato al patio, l'intero complesso va considerato come un'unica costruzione. Di conseguenza, deve rispettare le distanze legali dal fondo del vicino, e il muro perde la qualifica privilegiata di semplice muro di cinta.

Una recente ordinanza della Cassazione affronta due temi cruciali: la qualificazione delle spese per l'Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) e la disciplina della distanza legale piscina dal confine di proprietà. La Corte ha stabilito che i costi dell'ATP sono spese giudiziali da liquidare nel giudizio di merito, e non un danno risarcibile autonomamente. Inoltre, ha ribadito che per le piscine, a differenza di cisterne e pozzi, non opera una presunzione assoluta di pericolosità; spetta a chi lamenta la violazione della distanza dimostrare il pericolo concreto derivante dall'opera.

Una proprietaria denuncia la nuova opera del vicino, il cui tetto ricostruito è più alto e voluminoso. La Cassazione respinge il ricorso, stabilendo che per le distanze vedute oblique è sufficiente rispettare il limite di 75 cm. Il semplice innalzamento non costituisce violazione se non si prova un concreto e specifico pregiudizio al diritto di veduta.

Una donna ha rivendicato l'usucapione di un immobile costruito con il defunto marito, ma intestato ai figli di lui. La Cassazione ha confermato la decisione della Corte d'Appello, rigettando la domanda. La sua permanenza nell'immobile è stata considerata detenzione per tolleranza, non possesso, poiché non ha dimostrato un'interversione del possesso, ovvero un atto che manifestasse la volontà di possedere come proprietaria. La sentenza sottolinea che la valutazione dei fatti, come le ristrutturazioni o i rapporti familiari, spetta ai giudici di merito e non può essere riesaminata in Cassazione se la motivazione è logica. Il punto chiave è la necessità di provare un cambiamento da semplice utilizzo a comportamento da proprietario per ottenere l'usucapione immobile.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso riguardante la violazione delle distanze legali vedute. Il caso verteva sulla creazione di nuove aperture e balconi a distanza non regolamentare. La Suprema Corte ha applicato il principio della 'doppia pronuncia conforme', poiché sia il Tribunale che la Corte d'Appello avevano confermato la violazione basandosi sulla medesima valutazione dei fatti, respingendo i motivi del ricorrente che lamentavano un omesso esame di nuove perizie tecniche.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 13129/2025, ha stabilito che non è possibile acquisire per usucapione il diritto di superficie su un suolo pubblico. Nel caso esaminato, una società aveva costruito su un terreno acquistato nel 1984, il cui atto di vendita era stato poi dichiarato inefficace. La Corte ha rigettato la richiesta della società, negando sia l'usucapione abbreviata, data la natura demaniale del bene, sia il diritto all'indennizzo per le opere realizzate, poiché la società non poteva essere considerata in buona fede, essendo a conoscenza della natura pubblica del terreno indicata nell'atto di acquisto.

Una complessa vicenda familiare relativa alla proprietà di una villa porta a un'articolata battaglia legale. Dopo una condanna per ingiustificato arricchimento, la parte soccombente tenta la revocazione della sentenza della Cassazione che aveva confermato la decisione d'appello. La Corte dichiara il ricorso inammissibile, ribadendo i rigidi limiti di questo rimedio: la revocazione sentenza Cassazione non è ammessa per contrasto di giudicati né per presunti errori di valutazione, che costituiscono errori di giudizio e non errori di fatto percettivi.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di alcuni cittadini che chiedevano l'usucapione di immobili pubblici occupati dal 1946. La Corte ha stabilito che tali beni, costruiti con fondi statali per finalità di edilizia pubblica post-bellica (d.lgs. n. 261/1947), appartengono al patrimonio indisponibile dello Stato per destinazione di legge (ex lege). Questa natura impedisce l'acquisto della proprietà tramite usucapione, a prescindere dalla durata del possesso.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta il tema della proprietà delle scale in un condominio. Al centro della disputa, una scala a chiocciola che collega un ballatoio a un lastrico solare, entrambi aree comuni. I giudici hanno stabilito che, in assenza di un atto formale che ne attribuisca la proprietà esclusiva a un singolo condomino (il cosiddetto 'titolo contrario'), la scala deve considerarsi un bene comune. La Corte ha rigettato il ricorso dei condomini che ne rivendicavano la proprietà, confermando il principio della presunzione di condominialità per le strutture funzionalmente essenziali all'uso comune dell'edificio.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 13103/2025, ha chiarito un importante principio in materia di divisione immobiliare. La Corte ha stabilito che la contestazione della stima del valore dei beni elaborata dal Consulente Tecnico d'Ufficio (CTU), anche se sollevata per la prima volta in appello, non costituisce una domanda nuova inammissibile, ma una mera difesa. La vicenda riguardava la divisione di aree comuni (portico e cortile) tra comproprietari. La Corte d'Appello aveva erroneamente dichiarato inammissibile il motivo di gravame sulla congruità della stima. La Cassazione ha accolto questo specifico motivo, cassando la sentenza e rinviando il caso alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione conferma la revoca di una compravendita immobiliare. Attraverso l'azione revocatoria, è stato stabilito che per rendere inefficace la vendita è sufficiente la semplice conoscibilità del pregiudizio ai creditori da parte dell'acquirente, provata tramite indizi come protesti e una rapida rivendita in perdita. La richiesta di compensazione del debito è stata respinta perché presentata per la prima volta in appello.

In un caso di pignoramento immobiliare, l'appello dei debitori è stato respinto perché tardivo. La Corte di Cassazione ha confermato che la sospensione feriale dei termini non si applica alle opposizioni all'esecuzione, anche se viene proposta una domanda accessoria di accertamento. Questa decisione sulla sospensione feriale opposizione esecuzione ha portato a dichiarare il ricorso inammissibile, con pesanti sanzioni per i ricorrenti per abuso del processo.

La Corte di Cassazione dichiara l'estinzione del giudizio in una causa per gravi difetti in alloggi di edilizia residenziale. La decisione segue la rinuncia al ricorso da parte dei proprietari e la successiva accettazione da parte del Comune convenuto. La Corte, applicando gli articoli 390 e 391 c.p.c., ha terminato il procedimento senza pronunciarsi nel merito e senza regolare le spese processuali.

La Corte di Cassazione ha confermato la competenza del giudice di pace in una causa di risarcimento danni per la presenza illegittima di cavi elettrici su un immobile. La decisione si fonda sul principio che la richiesta di una somma di denaro (petitum mediato) riguarda un bene mobile, rientrando così nella giurisdizione del giudice di pace, a prescindere dal fatto che il danno sia avvenuto su un bene immobile. L'ordinanza rigetta il ricorso di una società di distribuzione elettrica, sottolineando l'inammissibilità di diversi motivi, tra cui quello sulla competenza.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un'acquirente che chiedeva il risarcimento per il deterioramento di un immobile. La decisione si fonda sulla violazione dell'onere della prova: la ricorrente non ha dimostrato lo stato del bene al momento del contratto preliminare, rendendo impossibile provare sia il danno effettivo sia il nesso causale con la condotta della venditrice. La Suprema Corte ha ribadito che chi agisce in giudizio per ottenere un risarcimento deve fornire prove concrete a sostegno della propria pretesa.