Diritto Immobiliare

Una proprietaria agiva contro il direttore dei lavori per gravi difetti di costruzione. La domanda è stata respinta per prescrizione art. 1669 c.c. La Cassazione ha confermato che, se la fattispecie rientra nella norma speciale (art. 1669 c.c.), non è possibile "ripiegare" sull'azione generale di risarcimento (art. 2043 c.c.) una volta che la prima sia prescritta. La specialità della norma prevale.

La Corte di Cassazione conferma il diritto alla costituzione di una servitù coattiva di passaggio con veicoli a favore di un fondo assolutamente intercluso. La decisione chiarisce che la necessità di accesso alla via pubblica prevale sul disagio causato al proprietario del fondo servente, anche quando il passaggio insiste su un cortile. Viene inoltre rigettata la richiesta di compensazione delle spese legali, affermando che l'accoglimento della domanda principale, seppur alternativa ad un'altra rigettata, esclude la soccombenza reciproca.

In una causa per violazione distanze legali, la Corte di Cassazione ha stabilito che i giudici di merito devono esaminare tutte le irregolarità edilizie denunciate, non solo quelle relative alle distanze. La Corte ha chiarito che, a seconda della norma violata, il vicino danneggiato può avere diritto non solo alla demolizione (riduzione in pristino) ma anche al risarcimento del danno per altri abusi, come un illecito cambio di destinazione d'uso. La sentenza è stata annullata e rinviata alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso degli eredi di alcuni profughi che richiedevano l'acquisto agevolato di alloggi sociali. La decisione si fonda su due punti chiave: il mancato rispetto del termine di decadenza previsto da una legge regionale per la presentazione della domanda e la fondamentale distinzione giuridica tra alloggi 'riservati' e 'dedicati'. La Corte ha chiarito che le condizioni di favore per l'acquisto alloggi profughi sono previste solo per la categoria degli alloggi 'dedicati', i cui assegnatari pagavano un canone maggiorato che comprendeva una quota del costo di costruzione, giustificando così il prezzo di cessione ridotto. Questa interpretazione, conforme alla giurisprudenza costituzionale, esclude un'estensione del beneficio agli assegnatari di alloggi 'riservati', evitando disparità di trattamento.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 14039/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di condominio: è inammissibile la domanda di revoca giudiziale di un amministratore il cui mandato biennale sia già scaduto e che operi in regime di *prorogatio*. Secondo la Corte, in questa situazione viene meno l'interesse ad agire dei condomini, poiché i poteri dell'amministratore uscente sono già drasticamente limitati alle sole attività urgenti. La corretta procedura da seguire per i condomini non è la revoca, bensì la nomina di un nuovo amministratore. La sentenza ha quindi annullato la condanna alle spese basata sul principio di soccombenza virtuale, compensando i costi dell'intero giudizio.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un termine processuale, come quello per proporre appello, che scade di sabato, è automaticamente esteso al primo giorno non festivo successivo. In questo caso, il cosiddetto termine prorogato sabato ha reso tempestivo un appello notificato il lunedì, annullando la precedente decisione di inammissibilità della Corte d'Appello e rinviando la causa per un esame nel merito.

La Corte di Cassazione ha annullato un'ordinanza di sospensione processo emessa da un Giudice di Pace. Il caso riguardava due cause separate intentate da un mediatore immobiliare contro venditore e acquirente per il pagamento della provvigione. La Corte ha stabilito che la sospensione del processo contro il venditore in attesa della decisione su quello contro l'acquirente è illegittima, poiché i due rapporti giuridici sono autonomi e la decisione di una causa non ha efficacia vincolante sull'altra.

Un erede impugnava un atto di divisione immobiliare sostenendo il mancato avveramento di una condizione sospensiva: l'impossibilità di ottenere permessi edilizi su un lotto di terreno. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito. È stato accertato che il terreno era edificabile e che la condizione non si era avverata solo perché l'erede non aveva mai presentato la domanda di costruzione. La Corte ha ribadito che il ricorso in Cassazione non può riesaminare le valutazioni di fatto, come quelle basate su una consulenza tecnica (CTU), ma solo le violazioni di legge.

In un caso di compravendita immobiliare con inadempimenti reciproci, la Corte di Cassazione conferma la risoluzione del contratto per colpa della parte acquirente. La sentenza stabilisce che il mancato pagamento del prezzo costituisce un inadempimento di gravità prevalente rispetto a violazioni minori da parte del venditore, in quanto altera l'equilibrio fondamentale del contratto. Viene così ribadito il principio della valutazione comparativa e proporzionale delle condotte, basata sulla buona fede e sull'impatto sul sinallagma contrattuale.

La Corte di Cassazione conferma il diritto di un professionista a ricevere il compenso per le attività svolte fino al momento del suo recesso dall'incarico. La sentenza chiarisce che il compenso professionista pattuito per chiudere le pendenze passate è dovuto, e spetta al cliente dimostrare tempestivamente in giudizio l'eventuale inadempimento del professionista per paralizzare la richiesta di pagamento.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 14006/2025, ha stabilito principi chiari per la liquidazione del compenso CTU. Il calcolo deve basarsi sul tempo effettivamente impiegato e non sulla scadenza fissata dal giudice. Inoltre, l'aumento per 'eccezionale complessità' richiede una motivazione specifica e non può essere applicato genericamente. La decisione del Tribunale che aveva liquidato oltre 7.800 euro a un consulente è stata annullata con rinvio.

Un ex marito, che utilizzava in via esclusiva un appartamento cointestato all'estero, ha fatto ricorso in Cassazione dopo essere stato condannato a versare un'indennità di occupazione all'ex moglie. La Corte ha rigettato il ricorso, specificando che non è possibile chiedere in sede di legittimità una nuova valutazione dei fatti. Ha inoltre confermato che l'indennità è dovuta dal momento in cui l'altro comproprietario manifesta la volontà di utilizzare il bene, e ha ribadito l'inammissibilità dei motivi di ricorso che mirano a un riesame del merito della causa.

In una controversia su un terreno costiero, la Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale sulla sdemanializzazione del demanio marittimo. La Corte ha chiarito che per gli atti avvenuti prima del 1942, si applica la meno formale legge del 1877, che richiedeva solo un riconoscimento della non necessarietà del bene all'uso pubblico, e non il più rigido decreto ministeriale previsto dal successivo Codice della Navigazione. La sentenza di appello è stata annullata con rinvio.

Una società edilizia costruisce un muro di contenimento sul confine, violando, secondo la vicina, le norme sulle distanze legali. La Corte di Cassazione conferma la decisione di merito, qualificando il muro come 'costruzione' soggetta al rispetto delle distanze, in quanto sostiene un terrapieno artificiale e funge da parete per un garage. L'ordinanza chiarisce anche che il principio 'iura novit curia' permette al giudice di applicare la norma corretta senza che ciò costituisca una 'decisione a sorpresa', purché non si alterino i fatti di causa.

Un proprietario immobiliare ha citato in giudizio un condominio per presunti atti ostruzionistici che impedivano l'uso di un suo terreno come parcheggio. Dopo una vittoria in primo grado, la Corte d'Appello ha ribaltato la decisione, dichiarando la prescrizione del risarcimento danni. La Corte di Cassazione ha confermato la sentenza d'appello, dichiarando il ricorso inammissibile. La Corte ha sottolineato che non è possibile introdurre nuove questioni di diritto o chiedere un riesame dei fatti in sede di legittimità, ribadendo la distinzione tra illecito istantaneo e permanente ai fini del calcolo della prescrizione.

Una società recede da un contratto preliminare a causa di una difformità catastale che le impedisce di ottenere un leasing finanziario. La Corte di Cassazione, riformando la decisione d'appello, stabilisce che l'inerzia del venditore nel sanare la situazione, pur conoscendo la necessità del finanziamento, costituisce un inadempimento del contratto preliminare di gravità tale da giustificare il recesso. La valutazione della gravità non può basarsi solo sulla facilità della sanatoria, ma deve considerare il principio di buona fede e l'impatto concreto sugli interessi dell'acquirente.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso riguardante un presunto eccesso di mandato nella vendita di un immobile. La decisione si fonda sulla genericità e astrattezza dei motivi di appello, che non avevano specificamente contestato la decisione di primo grado, e sull'inammissibilità di sollevare nuove questioni in sede di legittimità. La sentenza sottolinea l'importanza di una corretta formulazione degli atti processuali.

La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale in materia di distanze legali tra costruzioni. In una controversia riguardante un edificio costruito a meno di dieci metri dal confine, la Corte ha chiarito che le prescrizioni del D.M. 1444/1968, inclusa la distanza minima di 10 metri, non sono direttamente applicabili nei rapporti tra privati in assenza di un valido strumento urbanistico locale (come il Piano Regolatore Generale - PRG) che definisca le zone territoriali omogenee. Poiché il PRG del comune in questione era stato annullato con effetto retroattivo, la costruzione, avvenuta in quel periodo, non poteva essere soggetta a tale norma. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio.

In una causa di divisione ereditaria, una coerede chiedeva un indennizzo per l'occupazione di un immobile. La Corte d'Appello lo concedeva, ma la Cassazione ha annullato la decisione. Il punto cruciale era l'interpretazione di alcuni pagamenti: la parte che li effettuava sosteneva fossero un 'obbligo morale', non un canone contrattuale. La Suprema Corte ha stabilito che da un'ammissione di pagamenti per dovere morale non si può desumere l'esistenza di un contratto, rinviando il caso per un nuovo esame.

Una società e la sua socia si opponevano a un'esecuzione immobiliare. In appello, la banca proponeva un appello incidentale tardivo. La Cassazione accoglie il ricorso della socia, dichiarando l'appello della banca inammissibile perché depositato oltre i termini calcolati dalla data della prima udienza fissata, non da quella di rinvio. Respinge invece il ricorso della società nel merito.