Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello che aveva respinto un'eccezione di usucapione. L'errore del giudice di merito è stato non applicare il principio di non contestazione, non avendo considerato che la controparte si era limitata a contestare solo la tempestività dell'eccezione e non i fatti posti a suo fondamento, che avrebbero dovuto quindi essere considerati come provati.

In un caso di sopraelevazione edilizia, la Corte di Cassazione ha stabilito la prevalenza della normativa nazionale sulle distanze tra costruzioni. La Corte ha cassato la decisione d'appello che applicava una norma locale più permissiva (distanza di 5 metri dal confine), affermando l'inderogabilità della distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate prevista dal D.M. 1444/1968. Tale norma, per la sua finalità igienico-sanitaria, si sostituisce automaticamente alle disposizioni locali contrastanti. Sono stati invece dichiarati inammissibili i motivi relativi all'usucapione di una servitù di passaggio.

Una società costruttrice citava in giudizio la venditrice di un terreno per ottenere il ripristino di una servitù di passaggio, ostruita da quest'ultima. La Corte di Cassazione, riformando la decisione d'appello, ha stabilito che per la costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia non è sufficiente la mera previsione di una strada in un progetto edilizio. È necessaria la presenza di opere visibili e permanenti, che dimostrino la destinazione all'esercizio della servitù, già prima della divisione del fondo originario.

Un cittadino avvia una causa per ottenere la proprietà di un immobile per usucapione, vincendo in primo grado. La Corte d'Appello ribalta la decisione. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso del cittadino a causa di un 'giudicato esterno', ovvero una precedente sentenza definitiva tra le stesse parti che aveva già risolto la questione, impedendo un nuovo esame del merito. La decisione sottolinea la prevalenza del principio del 'ne bis in idem' e l'impossibilità di riproporre domande già decise in via irrevocabile.

Una società committente ha impugnato una sentenza d'appello contestando l'ammontare delle spese legali dovute all'architetto direttore dei lavori. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, chiarendo i criteri per la determinazione del valore della causa. In particolare, ha stabilito che quando si chiede la risoluzione di un contratto, il valore si calcola sull'intero rapporto e non solo sulla parte contestata. Inoltre, ha ribadito che la condanna alle spese può essere modificata in appello solo se la decisione di merito viene riformata o se vi è uno specifico motivo di impugnazione sul punto, altrimenti la decisione del primo giudice rimane ferma.

Un proprietario immobiliare ha citato in giudizio un'impresa edile per aver costruito troppo vicino al suo confine. La Corte d'Appello aveva respinto la richiesta, applicando il principio della tolleranza di cantiere. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione, specificando che la tolleranza di cantiere è valida solo nei rapporti con la pubblica amministrazione e non può ledere i diritti dei privati in materia di distanze legali. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame.

Una società vendeva diversi terreni. Successivamente, l'Agenzia delle Entrate Riscossione, creditrice della società venditrice, avviava un'azione revocatoria per rendere inefficace la vendita, sostenendo che pregiudicasse la sua capacità di recuperare il credito. La Corte di Cassazione ha confermato la revoca, chiarendo che un credito tributario sorge dal momento in cui si verificano i presupposti di legge, non dalla notifica della cartella. La Corte ha inoltre ritenuto che la vendita fosse correttamente considerata pregiudizievole per il creditore.

Una società creditrice ha ottenuto la revoca di una vendita immobiliare tra una debitrice e sua madre. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della debitrice, confermando che la prova della consapevolezza di arrecare un danno (scientia damni) tramite presunzioni, come il legame familiare, è una valutazione di merito non sindacabile in sede di legittimità. L'ordinanza chiarisce anche un importante principio sull'azione revocatoria: il giudice può compensare parzialmente le spese legali, ma addebitare per intero i costi della consulenza tecnica (CTU) alla parte soccombente.

Un garante in un contratto di locazione ha impugnato la sua condanna al pagamento, sostenendo che la garanzia fosse una fideiussione. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile per vizi procedurali, confermando la decisione dei giudici di merito che avevano qualificato l'accordo come un contratto autonomo di garanzia, evidenziando l'importanza della corretta formulazione degli atti di impugnazione.

Una società edilizia ha citato in giudizio un Comune per ottenere il risarcimento dei danni derivanti dalla mancata azione dell'ente nel ripristinare la viabilità di una strada pubblica, bloccata da un privato. La Corte di Cassazione, decidendo sulla questione della giurisdizione per omissione del Comune, ha stabilito che la competenza è del giudice amministrativo. La Corte ha chiarito che la controversia non riguarda una semplice violazione del dovere di custodia, ma l'omesso esercizio di poteri autoritativi e discrezionali della pubblica amministrazione, ledendo così un interesse legittimo del privato.

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso di alcuni proprietari terrieri, chiarendo un punto fondamentale sull'indennità di esproprio. La Corte ha stabilito che, in assenza di una stima definitiva dell'indennità, l'azione del proprietario per ottenerne la determinazione giudiziale è soggetta al termine di prescrizione ordinario di dieci anni e non al breve termine di decadenza di 30 giorni. Quest'ultimo si applica solo all'azione di opposizione contro una stima già notificata. La decisione della Corte d'Appello, che aveva erroneamente applicato la decadenza, è stata annullata con rinvio.

Un Comune richiedeva ad alcuni assegnatari di aree PEEP un conguaglio per i maggiori costi di acquisizione dei suoli, calcolato con il metodo della "spalmatura". La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 30062/2023, ha chiarito la questione. Ha stabilito che, in virtù del principio del pareggio economico, il conguaglio è dovuto anche se la clausola contrattuale è generica. Inoltre, ha precisato che il metodo della "spalmatura" dei costi è legittimo per ripartire le spese di acquisizione delle aree destinate a opere di urbanizzazione funzionali a tutti i lotti, ma non per spalmare i costi di acquisto di altri lotti assegnati ad altri soggetti.

La Corte di Cassazione ha dichiarato l'estinzione del giudizio in un caso originato da un'azione revocatoria. La parte ricorrente ha rinunciato all'appello e le controparti hanno accettato. La Corte ha quindi disposto la cancellazione delle trascrizioni pregiudizievoli e ha chiarito che in caso di estinzione del giudizio per rinuncia non è dovuto il pagamento del doppio del contributo unificato.

Una controversia sulla divisione di un'eredità si è incentrata sulla validità della notifica dell'atto di citazione a un indirizzo diverso da quello anagrafico. La Corte d'Appello ha ritenuto la notifica valida, basandosi su prove che dimostravano la coincidenza tra il luogo di notifica e la residenza effettiva della destinataria. Il procedimento in Cassazione si è poi concluso con una declaratoria di estinzione del giudizio a seguito di rinuncia al ricorso.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un acquirente che si rifiutava di pagare la provvigione del mediatore immobiliare. La Corte ha stabilito che il diritto alla commissione sorge con la stipula del contratto preliminare, in quanto atto giuridicamente vincolante. È irrilevante che il contratto definitivo sia stato poi concluso da un soggetto terzo, nominato dall'acquirente originario. L'obbligo di pagare la provvigione del mediatore resta in capo a chi ha firmato il preliminare.

In una disputa tra fratelli per la divisione di un immobile, la Corte di Cassazione conferma la condanna di uno dei due al pagamento di un indennizzo per il godimento esclusivo del bene comune. L'ordinanza chiarisce che impedire all'altro comproprietario l'uso del bene costituisce prova sufficiente e affronta la gestione processuale di cause connesse, escludendo la violazione del principio del 'ne bis in idem' in assenza di un giudicato.

Un Comune ricorre in Cassazione contro la decisione della Corte d'Appello che aveva determinato l'indennità per una acquisizione sanante. La Suprema Corte rigetta il ricorso, confermando che la giurisdizione su tutte le controversie relative all'indennizzo ex art. 42-bis spetta in unico grado alla Corte d'Appello. Ribadisce inoltre la correttezza della stima basata sul valore venale del bene, che considera anche le sue potenzialità intermedie (tertium genus), e chiarisce che l'accoglimento parziale della domanda non configura soccombenza reciproca ai fini delle spese legali.

Un Comune ha acquisito un terreno privato tramite il meccanismo dell'acquisizione sanante. I proprietari hanno contestato l'indennità offerta. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito, stabilendo principi chiave sulla giurisdizione del giudice ordinario, sulla decorrenza dei termini per l'impugnazione e sui corretti criteri di stima del valore di un terreno, che devono tenere conto delle sue effettive potenzialità di utilizzo (cosiddetto 'tertium genus').

L'acquirente di un magazzino in un'asta fallimentare ha citato in giudizio la curatela, sostenendo che l'immobile fosse un 'aliud pro alio' (una cosa per un'altra) a causa di una superficie inferiore, assenza di servizi e impossibilità di uso commerciale. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, dichiarandolo inammissibile. La Corte ha stabilito che la descrizione del bene nel bando d'asta è fondamentale e che il ricorrente non aveva rispettato il principio di autosufficienza del ricorso, omettendo di fornire le prove documentali necessarie a sostegno delle sue affermazioni. Di conseguenza, l'immobile è stato considerato correttamente trasferito 'nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava'.

In un lungo contenzioso sull'indennità di esproprio, la Corte di Cassazione ha confermato la condanna di un Comune al pagamento di un'integrazione a favore degli eredi di un proprietario. La Corte ha stabilito che il diritto all'integrazione si prescrive in dieci anni e che le questioni già decise in un precedente giudizio di Cassazione non possono essere riesaminate. Inoltre, ha chiarito che il ritardo nel pagamento genera diritto al risarcimento del 'maggior danno', che non è una rivalutazione automatica.