Buona entrata: quando il rimborso spetta al terzo pagatore
Nel panorama delle locazioni commerciali, il tema della buona entrata rappresenta una delle criticità più frequenti. Spesso i locatori richiedono somme extra per acconsentire alla stipula del contratto, ma tali pattuizioni sono colpite da nullità assoluta. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: chi ha il diritto di chiedere indietro questi soldi?
Il caso della buona entrata versata dal terzo
La vicenda trae origine da un versamento di circa 120.000 euro effettuato da un privato in favore di alcuni locatori. Tale somma era stata corrisposta come “diritto di buona entrata” per un immobile commerciale. Successivamente, il contratto di locazione era stato intestato a una società tramite la procedura di nomina del terzo (electio amici). Quando il pagatore ha richiesto la restituzione della somma, i locatori si sono opposti, sostenendo che solo la società conduttrice fosse legittimata ad agire.
La decisione dell’organo giurisdizionale
I giudici di merito hanno accolto la domanda di restituzione, riconoscendo il diritto del soggetto che aveva materialmente versato gli assegni. La Cassazione ha confermato questo orientamento, rigettando il ricorso dei locatori. Il punto centrale è che la nullità prevista dall’Art. 79 della Legge 392/1978 opera a prescindere da chi sia il firmatario finale del contratto di locazione.
Il collegamento negoziale e la nullità
La Corte ha evidenziato che, sebbene il pagamento sia avvenuto prima della stipula definitiva e da parte di un soggetto che poi non è diventato conduttore, esisteva un chiaro collegamento tra il versamento e la futura locazione. La dazione di denaro era priva di giustificazione economica nel sinallagma contrattuale, configurandosi come un indebito oggettivo.
Le motivazioni
Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sulla natura della tutela prevista per il conduttore e per chiunque subisca l’imposizione di oneri ingiustificati. Il divieto di pretendere somme diverse dal canone o dal deposito cauzionale è imperativo. La legittimazione a chiedere la restituzione spetta al soggetto a cui è legalmente riferibile il pagamento. Il fatto che il contratto di locazione sia stato poi concluso da una società non trasferisce automaticamente il credito restitutorio derivante da un patto nullo stipulato precedentemente da un terzo. La distinzione tra le parti del contratto di locazione e le parti del patto di buona entrata rimane netta, anche se i due negozi sono collegati.
Le conclusioni
Le conclusioni tratte dalla Corte stabiliscono un principio di equità: chi paga una somma indebita ha il diritto di riaverla. La protezione contro le clausole nulle nelle locazioni commerciali non è limitata al solo conduttore formale, ma si estende al terzo pagatore che dimostri il collegamento tra il versamento e il rapporto locatizio. Questa decisione scoraggia pratiche contrattuali opache e garantisce che la nullità di protezione prevista dalla legge 392/1978 non venga aggirata attraverso schemi societari o di nomina del terzo. Per le imprese e i privati, ciò significa che ogni somma versata fuori dal canone deve avere una giustificazione causale solida, pena l’obbligo di restituzione.
È legale chiedere una somma per la buona entrata in una locazione commerciale?
No, qualsiasi pattuizione che preveda il pagamento di somme extra rispetto al canone o al deposito è nulla per legge.
Chi può agire in giudizio per recuperare i soldi versati?
La legittimazione spetta a chi ha effettuato materialmente il pagamento, anche se non è il conduttore finale dell’immobile.
Cosa succede se il pagamento è avvenuto prima della firma del contratto?
Se esiste un collegamento tra il pagamento e la successiva locazione, la somma è comunque rimborsabile in quanto priva di causa.