Aggiornamento ISTAT nei vecchi contratti: la richiesta scritta è ancora necessaria?
Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un tema cruciale per i contratti di locazione stipulati prima del 1998: la necessità della richiesta scritta per l’aggiornamento ISTAT del canone. Questa pronuncia chiarisce come l’entrata in vigore della legge 431/1998 abbia inciso sui rapporti di locazione preesistenti, confermando principi fondamentali a tutela del conduttore. Analizziamo insieme i dettagli di questo caso per capire le implicazioni pratiche per proprietari e inquilini.
I Fatti di Causa
La controversia nasce da un contratto di locazione verbale del 1996, registrato solo nel 1998. L’inquilino citava in giudizio il proprietario per ottenere la restituzione delle somme versate in eccesso rispetto al canone pattuito, il rimborso per la sostituzione della caldaia, l’esecuzione di lavori per eliminare infiltrazioni di umidità e una riduzione del canone per la limitata fruibilità di un box pertinenziale.
Il Percorso Giudiziario
Il Tribunale di primo grado aveva dichiarato nullo il contratto per mancata registrazione iniziale, condannando il proprietario a restituire tutti i canoni percepiti e le spese per la caldaia.
La Corte d’Appello, invece, ha ribaltato la decisione. Ha ritenuto che la tardiva registrazione del contratto nel 2019 avesse sanato retroattivamente (ex tunc) la nullità. Tuttavia, ha confermato il diritto del conduttore a vedersi restituire le somme pagate a titolo di aggiornamento ISTAT, poiché il locatore non aveva mai avanzato la necessaria richiesta scritta annuale, come previsto dalla vecchia disciplina (legge 392/1978).
La Decisione della Cassazione sull’Aggiornamento ISTAT
Il proprietario ha proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che, con il rinnovo tacito del contratto sotto la vigenza della nuova legge 431/1998, non fosse più necessaria la richiesta scritta per l’adeguamento del canone. La Suprema Corte ha rigettato questa tesi, fornendo una chiara interpretazione delle norme transitorie.
Le Motivazioni
La Corte ha stabilito che la disciplina introdotta dalla legge 431/1998, per i contratti stipulati in precedenza che si rinnovano tacitamente, si applica principalmente alla durata del contratto. Per tutti gli altri aspetti, compreso l’aggiornamento ISTAT, continua a valere la normativa precedente, ossia l’art. 24 della legge 392/1978. Questa norma prevedeva esplicitamente la necessità di una richiesta specifica e formale (lettera raccomandata) da parte del locatore per poter applicare l’aumento.
I giudici hanno inoltre precisato che il pagamento spontaneo dell’adeguamento da parte dell’inquilino non può ‘surrogare’ o sostituire la richiesta scritta mancante. L’effetto di irripetibilità delle somme versate (cioè l’impossibilità per l’inquilino di chiederne la restituzione) si verifica solo se il pagamento avviene a seguito di una specifica richiesta del locatore, anche se solo orale. Nel caso di specie, il proprietario non aveva neppure allegato di aver mai avanzato tale richiesta, limitandosi a postulare un’implicazione logica tra il pagamento e una presunta richiesta. Questa mancanza di allegazione è stata decisiva per il rigetto del suo ricorso.
Parallelamente, è stato respinto anche il ricorso incidentale degli inquilini, relativo a presunti vizi dell’immobile, per questioni procedurali e di mancata prova.
Le Conclusioni
L’ordinanza ribadisce un principio fondamentale: per i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati prima del 30 dicembre 1998, il locatore deve continuare a inviare ogni anno una richiesta scritta per ottenere l’aggiornamento ISTAT del canone. In assenza di tale richiesta, qualsiasi somma versata in più dal conduttore a tale titolo è considerata non dovuta e può essere richiesta in restituzione. La decisione finale ha visto entrambe le parti soccombenti sui rispettivi ricorsi, con la conseguente compensazione delle spese processuali del giudizio di legittimità.
Per un contratto di locazione stipulato prima del 1998 e rinnovatosi tacitamente, è ancora necessaria la richiesta scritta annuale per l’aggiornamento ISTAT?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che per i contratti stipulati sotto il regime della legge n. 392/1978, la richiesta scritta del locatore per l’aggiornamento del canone rimane un requisito necessario, anche se il contratto si è rinnovato dopo l’entrata in vigore della legge n. 431/1998.
Se l’inquilino paga spontaneamente l’aggiornamento ISTAT senza aver ricevuto una richiesta scritta, il proprietario può trattenere le somme?
No. Secondo la Corte, il pagamento spontaneo da parte del conduttore non sana l’omissione della richiesta formale. L’irripetibilità delle somme versate (cioè l’impossibilità di chiederne la restituzione) presuppone che il pagamento sia avvenuto a seguito di una specifica richiesta del locatore, anche se solo verbale. In assenza di prova di tale richiesta, le somme possono essere chieste indietro.
Un contratto di locazione inizialmente nullo perché non registrato può diventare valido con una registrazione tardiva?
Sì, la Corte d’Appello, la cui decisione non è stata riformata su questo punto, ha ritenuto che la registrazione tardiva del contratto, avvenuta nel 2019, fosse sufficiente a sanare con effetto retroattivo (ex tunc) la nullità iniziale del contratto stipulato nel 1996.