Art. 903 Codice Civile

Un condomino trasforma una veranda in appartamento, modificando le finestre sul muro comune. Il Condominio e alcuni proprietari chiedono la rimessione in pristino e la regolarizzazione delle aperture. Il Tribunale ordina l'innalzamento di luci irregolari fino a 2,50 metri. La Corte d'Appello conferma la decisione. Il condomino ricorre in Cassazione, lamentando che la sentenza sia stata decisa prima dei termini difensivi e che l'ordine di innalzamento costituisca un vizio di ultrapetizione (decisione oltre le richieste). La Suprema Corte rigetta il ricorso: la data di deliberazione anteriore è un mero errore materiale se la pubblicazione avviene dopo la scadenza dei termini. Inoltre, la richiesta di regolarizzazione delle luci include implicitamente l'innalzamento all'altezza minima di legge. Il condomino perde la causa e deve pagare le spese.

I proprietari di un immobile hanno chiesto la chiusura di un'apertura sul muro perimetrale realizzata dal vicino, sostenendo l'inesistenza di una servitù di luce e veduta. La Corte d'Appello ha ordinato la chiusura dell'apertura poiché considerata luce irregolare e non modificabile a norma di legge. Il vicino ha fatto ricorso in Cassazione. La Suprema Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso, confermando che il possesso di luci irregolari, in mancanza di un titolo e basato sulla semplice tolleranza, non consente l'acquisto per usucapione della relativa servitù di luce. Questo perché la servitù di aria e luce è una servitù negativa e non apparente, priva di segni visibili che dimostrino in modo univoco il peso sul fondo vicino. Di conseguenza, il proprietario dell'apertura irregolare perde la causa e deve chiuderla.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 20705/2024, ha chiarito i requisiti per l'acquisizione di una servitù di veduta per usucapione. Il caso riguardava una lite tra vicini in cui uno dei proprietari sosteneva di aver acquisito tale diritto tramite un'apertura al piano terra. La Corte ha respinto la domanda, sottolineando che per una veduta non basta la semplice possibilità di ispezionare il fondo altrui (inspectio), ma è necessaria anche la possibilità di affacciarsi comodamente e in sicurezza (prospectio). La Corte ha inoltre cassato parzialmente la sentenza d'appello per un errore di extrapetizione, avendo i giudici di secondo grado pronunciato su una finestra non oggetto della causa, senza però modificare la sostanza della decisione principale.

Una recente ordinanza della Cassazione affronta il tema della responsabilità del progettista, stabilendo che non può essere condannato per colpe non specificamente contestate dalla parte che ha richiesto il risarcimento. Nel caso esaminato, i costruttori di un immobile avevano citato in giudizio il loro architetto per errori progettuali relativi alle distanze legali, ma non per la violazione di norme antisismiche. La Corte d'Appello aveva erroneamente esteso la condanna anche a quest'ultimo profilo, sollevato però dai vicini di casa. La Cassazione ha annullato questa parte della sentenza per vizio di 'ultrapetizione', ribadendo che il giudice deve attenersi strettamente alle domande formulate dalle parti.

Una società apriva finestre su un'area che riteneva comune, ma che i vicini utilizzavano come autorimessa privata. La Corte di Cassazione ha stabilito che l'area è di proprietà esclusiva dei vicini. La motivazione si fonda sul fatto che, prima della costituzione del condominio, l'area era già stata chiusa e destinata permanentemente ad autorimessa, perdendo così la sua funzione di bene comune. Di conseguenza, la presunzione di proprietà condominiale non è applicabile.