Art. 40 Legge n. 47 del 1985

Una Promissaria Acquirente chiedeva il doppio della caparra e il risarcimento danni a una Promittente Venditrice. La Promissaria Acquirente sosteneva che l'immobile non fosse commerciabile a causa di una domanda di sanatoria edilizia pendente, impedendo l'ottenimento del mutuo. I giudici di merito avevano respinto la sua domanda. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della Promissaria Acquirente. Ha ribadito che la pendenza di una domanda di sanatoria, se dichiarata nel preliminare e non riguardante modifiche strutturali gravi, non rende l'immobile non commerciabile. La mancata concessione del mutuo, inoltre, non era imputabile alla venditrice, essendo una "mera eventualità" contrattuale.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 28613/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare. Se il bene oggetto del contratto viene sostanzialmente modificato (in questo caso, con la costruzione di edifici su un terreno), non è più possibile per il promissario acquirente ottenere una sentenza che trasferisca la proprietà del bene trasformato. La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva disposto il trasferimento del terreno comprensivo dei fabbricati, sottolineando che la sentenza ex art. 2932 c.c. deve rispecchiare fedelmente l'oggetto del preliminare, che era il solo terreno.

La Cassazione chiarisce i limiti della responsabilità professionale avvocato in un caso di compravendita immobiliare. Se il cliente è a conoscenza di fatti cruciali (come la non abitabilità di una soffitta), e questa consapevolezza non viene contestata in appello, l'avvocato non può essere ritenuto responsabile per l'esito negativo della causa. L'ordinanza sottolinea l'importanza di formulare motivi di impugnazione specifici contro ogni autonoma ragione della decisione del giudice.

Un promissario acquirente si è visto negare dalla Corte d'Appello il trasferimento di un immobile per mancanza di conformità catastale. La Corte di Cassazione, con ordinanza interlocutoria, ha sollevato un'importante questione sul ruolo del giudice: deve limitarsi a verificare la presenza delle dichiarazioni di conformità o deve accertarne la veridicità, specialmente in presenza di prove contrarie come una perizia tecnica? Data la rilevanza della questione, la Corte ha rinviato il caso a una pubblica udienza per una decisione di principio.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità del recesso di un promissario acquirente da un contratto preliminare a causa dell'inadempimento del venditore. Quest'ultimo non aveva risolto diverse problematiche urbanistiche e amministrative dell'immobile, come la pendenza di una sanatoria edilizia, la mancanza del nulla osta paesistico e la mancata affrancazione da usi civici, violando l'obbligo di diligenza e le garanzie prestate. La sentenza chiarisce che il venditore ha l'onere di attivarsi tempestivamente per garantire la piena regolarità del bene promesso in vendita, giustificando la richiesta di restituzione del doppio della caparra da parte dell'acquirente.