Art. 40 l. 47/1985

Un debitore ha venduto la quota di due appartamenti a una società prima del proprio fallimento. La Curatela fallimentare ha promosso l'azione revocatoria ordinaria per far dichiarare inefficace la vendita. In sede di merito, i giudici hanno accertato che l'appartamento al secondo piano era del tutto abusivo e quindi incommerciabile, dichiarando nullo il relativo trasferimento. Diversamente, hanno accolto la revocatoria per l'appartamento al primo piano, condannando la società acquirente a restituire il valore economico della quota. L'acquirente ha proposto ricorso in Cassazione sostenendo che la nullità dell'immobile abusivo travolgesse l'intero contratto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso: la nullità di un singolo bene non annulla l'intero contratto se i beni sono scindibili. Inoltre, la mancata trascrizione della domanda non incide sull'azione se i beni sono stati già ceduti a terzi. L'acquirente perde la causa.

La vicenda nasce dalla stipula di una promessa di vendita immobiliare. Una parte contrattuale ha chiesto la nullità del patto per la presenza di difformità urbanistiche sull'immobile. La Corte di Cassazione ha confermato la piena validità del vincolo. La sanzione della nullità urbanistica riguarda solo i trasferimenti definitivi di proprietà e non si estende agli accordi preparatori con efficacia meramente obbligatoria. La tematica del rapporto tra contratto preliminare e abusi edilizi trova così conferma nel principio per cui la regolarizzazione amministrativa o la conformità urbanistica possono intervenire legittimamente fino alla stipula del rogito notarile definitivo.

Un cittadino ha impugnato l'ordine di demolizione di un immobile abusivo, sostenendo che i figli avessero diritto a presentare autonome domande di condono edilizio e proponendo di demolire la volumetria in eccesso per salvare il resto della struttura. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. I giudici hanno chiarito che, in caso di comproprietà indivisa, non è ammesso il frazionamento delle domande di sanatoria per aggirare i limiti volumetrici di legge. Inoltre, la demolizione tardiva della volumetria eccedente non rende condonabile la parte restante, poiché costituisce un indebito aggiramento dei termini temporali previsti dalla normativa. Di conseguenza, l'ordine di demolizione resta pienamente valido ed efficace.

La Corte di Cassazione ha affrontato il tema della possibilità di ottenere l'**usucapione servitù di veduta** esercitata da un balcone privo di concessione edilizia. Il caso nasce dalla richiesta di due proprietari di accertare l'acquisto del diritto di affaccio sul fondo del vicino, il quale si opponeva eccependo la natura abusiva del manufatto. Mentre la Corte d'Appello aveva rigettato la domanda ritenendo l'irregolarità urbanistica un ostacolo insuperabile, la Suprema Corte ha ribaltato la decisione. I giudici hanno chiarito che il difetto di autorizzazione amministrativa rileva solo nel rapporto tra cittadino e Stato, ma non impedisce la maturazione dell'usucapione nei rapporti privatistici tra vicini.

La Corte di Cassazione chiarisce che la divisione ereditaria immobili abusivi non è ammessa in sede giudiziale senza prova della regolarità edilizia o del condono. Nel caso analizzato, una coerede chiedeva l'usucapione di alcuni fondi, mentre gli altri fratelli procedevano alla divisione di un fabbricato non autorizzato. La Suprema Corte ha annullato la decisione di merito che non aveva considerato l'invalidità della divisione di beni privi di titolo edilizio.

La Corte di Cassazione, correggendo un proprio precedente errore di fatto, ha stabilito che un immobile affetto da abuso edilizio secondario, ovvero difformità rispetto a un permesso di costruire regolarmente rilasciato, può essere oggetto di trasferimento coattivo tramite sentenza. La Corte ha distinto tale ipotesi dall'abuso primario (costruzione senza titolo), che invece impedisce il trasferimento. È stato inoltre riconosciuto il diritto del promissario acquirente di procedere alla regolarizzazione catastale in caso di inerzia del venditore.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di promissari acquirenti che chiedevano il trasferimento coattivo di un immobile oggetto di un preliminare di vendita. Il problema centrale era la presenza di un abuso edilizio. La Corte ha stabilito che la semplice pendenza di una domanda di sanatoria non è sufficiente a garantire la regolarità urbanistica necessaria per una sentenza ex art. 2932 c.c., specialmente in casi di 'abuso primario' (immobile costruito senza concessione). Pertanto, in assenza della prova del superamento dell'irregolarità, il trasferimento tramite sentenza non può essere disposto, confermando la decisione dei giudici di merito di rigettare la domanda in un caso di preliminare immobile abusivo.

La Corte di Cassazione, con un'ordinanza interlocutoria, ha rinviato a pubblica udienza un ricorso per revocazione basato su un presunto errore di fatto. Il caso riguarda il diniego di trasferimento coattivo di un immobile, ritenuto affetto da abuso edilizio primario. Il ricorrente sostiene che la Cassazione abbia commesso un errore di fatto, ignorando la presenza di regolari concessioni edilizie documentate negli atti. Data la particolare rilevanza della questione, il Collegio ha disposto una trattazione approfondita in pubblica udienza.

La Corte di Cassazione conferma la risoluzione di un contratto preliminare a causa di gravi irregolarità urbanistiche dell'immobile. La Suprema Corte ha stabilito che l'inadempimento del venditore, che non ha garantito la conformità del bene, è sufficientemente grave da legittimare la richiesta del compratore di sciogliere il contratto e ottenere la restituzione della caparra. L'analisi del giudice può estendersi a tutte le difformità, anche se non specificamente elencate nell'atto iniziale, poiché l'oggetto della domanda è la conformità complessiva dell'immobile.

La Corte di Cassazione conferma la nullità di una compravendita immobiliare per difformità urbanistiche non dichiarate nell'atto di vendita. La sentenza chiarisce che la nullità sussiste sia per vizi formali (omessa menzione di tutti i titoli edilizi) sia sostanziali (immobile non conforme), a prescindere dalla potenziale sanabilità delle irregolarità. Viene inoltre esclusa la responsabilità del direttore dei lavori, attribuendo l'intera colpa alla condotta del venditore che ha stipulato il rogito pur consapevole delle pendenze amministrative.

Una società costruttrice fallisce in un'operazione di permuta immobiliare a causa del rinnovo di un contratto di locazione che impediva la demolizione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società, stabilendo che la responsabilità di inviare una disdetta efficace gravava su di essa, in base a quanto pattuito nel contratto preliminare. La Corte ha chiarito che gli obblighi strumentali del preliminare non vengono automaticamente superati dal contratto definitivo, ma sopravvivono per regolare la responsabilità tra le parti.

La Corte d'Appello dichiara un appello inammissibile per genericità, confermando la sentenza di primo grado che negava il trasferimento di un immobile per vizi del contratto preliminare. La decisione sottolinea l'importanza di formulare critiche specifiche e motivate contro la sentenza impugnata, pena la condanna alle spese e il rigetto del ricorso. Il caso verteva su una richiesta di esecuzione specifica di un preliminare privo dei requisiti urbanistici e su una domanda riconvenzionale per occupazione illegittima.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21253/2025, ha chiarito la natura del giudizio di rinvio. In una complessa vicenda di compravendita immobiliare, la Corte ha stabilito che l'atto di riassunzione serve solo a riattivare il processo, senza la necessità di riproporre formalmente tutte le domande e le eccezioni già formulate. La volontà della parte, manifestata nei precedenti gradi, è sufficiente a mantenere vive le sue richieste, inclusa l'offerta di pagamento in una domanda di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. La Corte ha quindi respinto il ricorso del venditore, confermando la decisione che accoglieva la domanda dell'acquirente.