Art. 34 L. 392/1978

La Corte di Cassazione ha esaminato il caso di un'Azienda Locatrice che contestava il diritto dell'Azienda Conduttrice all'indennità di avviamento commerciale. L'Azienda Locatrice aveva chiesto il pagamento di canoni arretrati, mentre l'Azienda Conduttrice aveva richiesto l'indennità. La Corte d'Appello aveva riconosciuto l'indennità all'Azienda Conduttrice, compensando i crediti. La Cassazione ha confermato questa decisione, stabilendo che il diritto all'indennità di avviamento commerciale non viene meno per un ritardo nella riconsegna dell'immobile o per inadempimenti non gravi del conduttore, soprattutto se il contratto cessa per disdetta del locatore. L'Azienda Locatrice ha perso il ricorso e dovrà pagare le spese.

Un'azienda conduttrice di un immobile commerciale ha rinunciato alla sua indennità di avviamento in una clausola del contratto di locazione. Dopo la scadenza, il locatore ha pagato la prima indennità, ma l'azienda ha chiesto anche la seconda, sostenendo la nullità della clausola di rinuncia. La Corte di Cassazione ha stabilito che la rinuncia all'indennità di avviamento, se inserita nel contratto iniziale senza un chiaro vantaggio reciproco per il conduttore (come un canone ridotto), è nulla. La sentenza precedente è stata annullata e il caso rinviato per una nuova valutazione, riconoscendo il diritto del conduttore all'indennità.

Un'aggiudicataria acquista all'asta un immobile commerciale la cui locazione era cessata anni prima della vendita. L'ex conduttore rifiuta di rilasciare il bene opponendo il mancato versamento dell'indennità di avviamento commerciale da parte della precedente proprietaria ed esercitando il diritto di ritenzione. La nuova proprietaria agisce in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni da occupazione senza titolo. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell'aggiudicataria: il diritto di ritenzione fondato sul mancato pagamento dell'indennità di avviamento commerciale si applica solo nei rapporti con il vecchio locatore. Tale diritto non è opponibile a chi acquista l'immobile all'asta dopo la fine del contratto. Di conseguenza, l'occupazione dell'ex conduttore è priva di titolo nei confronti della nuova proprietaria, la quale ha diritto al risarcimento dei danni.

Un'azienda proprietaria ha intimato lo sfratto a un inquilino commerciale per il mancato pagamento dei canoni. L'inquilino si è opposto sollevando l'eccezione di inadempimento, poiché il magazzino interrato presentava gravi infiltrazioni d'acqua e muffa che danneggiavano la merce. La Corte d'Appello ha dato ragione all'inquilino, riducendo il canone del 30% e condannando la proprietaria a pagare l'indennità di avviamento commerciale. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, dichiarando inammissibile il ricorso della proprietaria. La Suprema Corte ha ribadito che l'inquilino può legittimamente ridurre o sospendere il canone se il proprietario non mantiene i locali in stato da servire all'uso pattuito.

In un caso di locazione commerciale, la Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello a causa di una motivazione sentenza ritenuta solo apparente. Il giudice di merito aveva basato la sua decisione su una Consulenza Tecnica d'Ufficio (CTU) senza spiegare adeguatamente perché le specifiche contestazioni sollevate dalla parte soccombente fossero state respinte. La Suprema Corte ha ribadito che il giudice, pur potendo far proprie le conclusioni del perito, ha l'obbligo di fornire una motivazione reale e comprensibile, non limitandosi a definire la perizia come 'convincente'.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 15609/2024, chiarisce i requisiti per il risarcimento del danno da lucro cessante a seguito di uno sfratto illegittimo. La Corte ha rigettato il ricorso di una società conduttrice, sottolineando che il creditore ha l'onere di provare l'esistenza stessa del danno ('an debeatur') prima che il giudice possa procedere a una sua quantificazione, anche in via equitativa. La semplice illegittimità dello sgombero non è sufficiente a fondare il diritto al risarcimento del mancato guadagno se non viene fornita una prova concreta della sua esistenza.

La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito che riqualificavano un contratto di affitto di ramo d'azienda in una locazione commerciale. Al centro della controversia vi è una simulazione contratto locazione, posta in essere per eludere la normativa sull'indennità di avviamento. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, chiarendo che la prova della simulazione tra le parti è ammissibile anche tramite presunzioni quando è volta a far valere l'illiceità del contratto dissimulato, ossia la volontà di aggirare norme imperative.

Una società locatrice ha impugnato dinanzi alla Corte di Cassazione una sentenza che riconosceva al conduttore l'indennità di avviamento. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso per cassazione inammissibile a causa della sua formulazione oscura e della mancata esposizione chiara e completa dei fatti processuali, in violazione delle norme procedurali. La decisione sottolinea l'importanza cruciale del rispetto dei requisiti formali per l'ammissibilità del ricorso.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha stabilito la legittimità di un aumento canone locazione commerciale in corso di contratto. La Corte ha chiarito che l'incremento è valido se connesso a significativi lavori di miglioria finanziati dal locatore che alterano l'equilibrio originario del rapporto, differenziandolo da un mero adeguamento ISTAT. Il ricorso della società conduttrice, che lamentava anche la mancata riduzione di una penale per ritardata riconsegna e il diritto di ritenzione, è stato interamente rigettato.

La Corte di Cassazione ha annullato la decisione di una Corte d'Appello che aveva creato un paradosso giuridico. Pur stabilendo che l'acquirente di un immobile all'asta non dovesse pagare l'indennità di avviamento al conduttore, gli aveva però riconosciuto il diritto di ritenzione, bloccando di fatto il rilascio. La Cassazione ha ritenuto tale motivazione manifestamente illogica e contraddittoria, cassando la sentenza.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 11827/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di locazioni commerciali. Anche se il contratto di locazione viene risolto per inadempimento del locatore, il conduttore che rimane nell'immobile in attesa di ricevere l'indennità di avviamento è comunque tenuto a versare un'indennità di occupazione. Il diritto di ritenzione dell'immobile, infatti, non rende gratuita l'occupazione. La Corte ha inoltre chiarito che le domande relative a canoni e indennità possono essere proposte in un giudizio separato da quello che ha dichiarato la risoluzione del contratto, senza violare il principio del giudicato.

La Corte di Cassazione ha negato il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale a una struttura sanitaria, confermando le decisioni dei gradi inferiori. La controversia verteva su un rapporto di locazione complesso, influenzato da una precedente sentenza passata in giudicato che aveva già escluso tale diritto. La Corte ha stabilito che un successivo contratto di transazione e locazione non costituiva una novazione del rapporto, ma una sua prosecuzione, recependo gli effetti del precedente giudicato. Di conseguenza, la pretesa del conduttore è stata respinta in quanto vincolata dalla decisione pretorile del 1993.

Una società conduttrice si oppone a uno sfratto eccependo pagamenti 'in nero' superiori al canone pattuito. La Cassazione chiarisce che l'accertamento del controcredito, sollevato come eccezione di compensazione e contestato dalla controparte, acquista efficacia di giudicato per l'intero importo, vincolando i giudizi futuri.

Una società conduttrice ha impugnato la sentenza che le negava l'indennità di avviamento. La Corte d'Appello ha dichiarato l'appello inammissibile perché tardivo. In un appello rito locatizio, che segue le regole del rito del lavoro, l'impugnazione si perfeziona con il deposito del ricorso in cancelleria entro 30 giorni. La società appellante aveva erroneamente usato un atto di citazione, depositandolo oltre il termine, rendendo così l'impugnazione irrimediabilmente tardiva nonostante la notifica fosse avvenuta nei tempi.

Un conduttore di un locale commerciale sospendeva il pagamento del canone a causa di infiltrazioni d'acqua e problemi fognari, chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore. I locatori, di contro, richiedevano il pagamento dei canoni non corrisposti. La Corte d'Appello ha confermato la decisione di primo grado, respingendo le richieste del conduttore. La Corte ha stabilito che i vizi, essendo di natura 'episodica' e non così gravi da impedire totalmente l'uso dell'immobile, non legittimavano la sospensione totale del pagamento del canone. L'azione del conduttore è stata ritenuta sproporzionata rispetto al presunto inadempimento del locatore.