Art. 2923 Codice Civile

Una fondazione sanitaria, conduttrice di un immobile di proprietà di una società fallita, rivendicava il proprio diritto di prelazione del conduttore dopo la vendita del bene in un'asta fallimentare. Il contratto di locazione era stato stipulato direttamente dal curatore dopo la dichiarazione di fallimento. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che la prelazione legale non si applica automaticamente in questi casi. A differenza dei contratti preesistenti in cui il curatore subentra, un contratto stipulato dal curatore è un atto di 'gestione processuale' finalizzato a tutelare i creditori. Pertanto, il diritto di prelazione deve essere espressamente pattuito nel contratto con l'autorizzazione degli organi della procedura.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 7909/2024, ha stabilito che la modifica di un contratto di locazione avvenuta prima del pignoramento dell'immobile deve essere valutata nel suo complesso per determinare l'opponibilità locazione al nuovo acquirente. Se la modifica, non novativa, introduce un canone 'vile', l'intero contratto risultante diventa inopponibile, senza che il conduttore possa far valere le condizioni originarie più favorevoli. Il caso riguardava una società conduttrice che, a seguito di una riduzione dei locali, aveva pattuito un canone mensile molto più basso, ritenuto 'vile' dal giudice, rendendo l'intera locazione non opponibile all'aggiudicatario dell'immobile.

Una società ha visto il proprio ricorso respinto dalla Corte di Cassazione. La questione centrale riguarda l'inammissibilità del ricorso cassazione, determinata dal fatto che la sentenza d'appello si fondava su due motivazioni distinte e autonome ('rationes decidendi'). La società ricorrente non ha impugnato validamente una di queste motivazioni, rendendola definitiva. Poiché tale motivazione era di per sé sufficiente a sorreggere la decisione, la Corte ha dichiarato l'intero ricorso inammissibile per carenza di interesse, senza esaminare gli altri motivi.

La Corte di Cassazione ha stabilito che l'obbligo di alloggio a vita, previsto come onere modale in un atto di donazione, ha natura di obbligazione personale e non è opponibile all'acquirente che si aggiudica l'immobile in seguito a una procedura di espropriazione forzata. Anche se trascritto, l'onere non si trasforma in un diritto reale e non può essere fatto valere nei confronti dei terzi acquirenti, i quali hanno il diritto di ottenere la liberazione dell'immobile.

La Corte di Cassazione stabilisce che l'azione revocatoria non può essere esperita contro un atto (nella specie, un contratto di locazione ultranovennale) posto in essere dal terzo acquirente di un bene ipotecato, ma solo contro gli atti di disposizione compiuti dal debitore originario. La tutela del creditore ipotecario contro gli atti pregiudizievoli del terzo acquirente risiede nell'azione di risarcimento del danno per fatto illecito e nelle norme sull'opponibilità degli atti.

Un locatario si opponeva all'ordine di liberazione di un immobile, sostenendo la validità del contratto stipulato prima del pignoramento nonostante un canone vile. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando che il giudice dell'esecuzione può ordinare il rilascio del bene prima dell'asta per tutelare i creditori. Un canone notevolmente inferiore al valore di mercato rende la locazione inopponibile alla procedura esecutiva.

La Cassazione chiarisce che il curatore fallimentare può agire con azione revocatoria ordinaria contro un contratto di locazione ultranovennale stipulato dal fallito, anche a vita, se pregiudizievole per i creditori. Questa azione non è preclusa dalla facoltà di recesso prevista dalla legge fallimentare. La Corte ha inoltre ribadito che, ai fini della prescrizione, gli effetti della notifica si scindono, interrompendo il termine per l'attore al momento della consegna dell'atto all'ufficiale giudiziario.

Una società conduttrice ha tentato di far valere l'opponibilità di un contratto di locazione contro una procedura esecutiva, basandosi su un primo accordo antecedente al pignoramento. Tuttavia, un secondo contratto, ritenuto novativo, era stato stipulato dopo l'inizio della procedura. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando che il secondo contratto è inopponibile ai creditori e che le spese di manutenzione non possono essere compensate con i canoni dovuti. Il caso chiarisce i limiti dell'opponibilità locazione pignoramento.

Una società che ha acquistato un immobile all'asta ha intentato una causa contro l'inquilino e la società locatrice originale. Quest'ultima, tuttavia, era stata cancellata dal registro delle imprese. La Corte di Cassazione ha confermato che, a seguito della cancellazione della società, i suoi rapporti giuridici, incluso il contratto di locazione, si trasferiscono ai suoi ex soci. La causa iniziale è stata quindi dichiarata nulla perché non includeva questi soci, considerati parti necessarie nel processo.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso per regolamento di competenza. Il caso riguardava un conduttore di un fondo agricolo che, dopo una vendita forzata, chiedeva al nuovo proprietario il pagamento per le migliorie. Il Tribunale aveva dichiarato la domanda inammissibile perché il conduttore avrebbe dovuto agire con un'opposizione all'esecuzione. La Cassazione ha chiarito che questa non è una decisione sulla competenza, ma sul merito della specifica azione processuale intrapresa, rendendo il ricorso per regolamento di competenza uno strumento errato.