Art. 2775-bis Codice Civile

Un acquirente firma una scrittura privata per acquistare un immobile e versa una cospicua caparra confirmatoria. Successivamente trascrive soltanto la domanda giudiziale diretta ad accertare l'autenticità delle firme, poiché la promittente venditrice rifiuta di stipulare il contratto definitivo. Poco dopo, la società venditrice viene dichiarata fallita e il curatore sceglie di sciogliersi dal contratto preliminare. L'acquirente chiede di insinuare al passivo il credito restitutorio della caparra con il privilegio speciale immobiliare. La Corte di Cassazione respinge la richiesta. I giudici chiariscono che la semplice trascrizione della domanda giudiziale non equivale alla trascrizione del contratto preliminare. Senza il completamento dell'intera sequenza formale prima della dichiarazione di fallimento, il credito rimane chirografario e non gode di alcuna garanzia d'incasso sul bene.

I Creditori hanno impugnato il rifiuto del Tribunale di riconoscere il loro credito come privilegiato nell'ambito del fallimento di una società costruttrice. I Creditori avevano ceduto un terreno in cambio di futuri appartamenti mai realizzati, trascrivendo il contratto preliminare. Il Tribunale aveva negato il privilegio ritenendo la domanda poco specifica. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che per l'insinuazione al passivo con privilegio non serve una formula magica o l'indicazione esatta della legge, ma basta che la pretesa e il privilegio emergano chiaramente dal complesso della domanda e dai documenti allegati, come i contratti preliminari trascritti.

Un promissario acquirente ha chiesto l'ammissione al passivo fallimentare della società venditrice per recuperare le caparre versate per l'acquisto di un terreno e di un appartamento, pretendendo il riconoscimento del privilegio speciale. Il Tribunale ha rigettato la richiesta poiché i contratti non erano stati trascritti nei registri immobiliari, ritenendo insufficiente la sola trascrizione di un atto di destinazione. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, rigettando il ricorso. I giudici hanno chiarito che la trascrizione del contratto preliminare è un requisito indispensabile e non sostituibile per ottenere il privilegio sui beni promessi in vendita. Senza questa formalità, il credito per la restituzione delle caparre viene ammesso solo in via chirografaria, ovvero senza alcuna priorità di pagamento.

Un promissario acquirente ha proposto opposizione allo stato passivo del fallimento di una società venditrice per ottenere il riconoscimento di un credito privilegiato di oltre ottocentomila euro, derivante dal mancato adempimento di un contratto preliminare di vendita immobiliare. Il tribunale ha rigettato la richiesta, ammettendo il credito solo in via chirografaria. Il creditore ha quindi proposto ricorso in Cassazione. Prima della decisione della Suprema Corte, entrambe le parti hanno depositato un atto di rinuncia reciproca agli atti e all'azione, accettando la compensazione delle spese di lite. La Corte di Cassazione ha preso atto dell'accordo e ha dichiarato l'estinzione del giudizio senza alcuna condanna alle spese, applicando la disciplina della rinuncia agli atti del giudizio.

Un Promissario Acquirente versa un acconto per un immobile da una Cooperativa, che poi finisce in liquidazione. L'acquirente non aveva trascritto il contratto preliminare, ma, prima della liquidazione, aveva trascritto una domanda giudiziale per l'accertamento delle firme. La Cassazione è chiamata a decidere se questa trascrizione sia sufficiente a garantire il privilegio speciale promissario acquirente sul credito vantato. Riconoscendo che la questione è del tutto nuova e priva di precedenti, la Corte non decide ma rinvia la causa a una pubblica udienza per un esame più approfondito. L'esito finale resta quindi in sospeso.

La Corte di Cassazione analizza il caso di un immobile, oggetto di un contratto preliminare e di una successiva sentenza di trasferimento, sottoposto a confisca di prevenzione. La sentenza chiarisce che la tutela della posizione del promissario acquirente non si basa sulla prova della sua buona fede, ma sulla disciplina dei rapporti pendenti al momento del sequestro. Viene annullata la decisione del tribunale che aveva rigettato l'istanza degli eredi del promissario acquirente, stabilendo che spetta all'Agenzia nazionale dei beni sequestrati e confiscati decidere se subentrare nel contratto o risolverlo, secondo la normativa sulla confisca e terzi acquirenti.

In una procedura esecutiva immobiliare, sorge un conflitto tra un istituto di credito, titolare di un'ipoteca iscritta da anni, e una società creditrice, il cui credito è garantito da un privilegio da sequestro penale trascritto successivamente. I tribunali di merito hanno dato precedenza all'ipoteca in base al principio della priorità temporale. Tuttavia, la Corte di Cassazione, con ordinanza interlocutoria, ha ritenuto la questione di massima importanza, data la rilevanza pubblicistica della tutela delle vittime di reato, e ha rimesso la decisione alle Sezioni Unite per un verdetto definitivo.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha chiarito aspetti fondamentali dell'azione revocatoria contratto preliminare. Viene stabilito che l'atto da impugnare è il contratto definitivo, non il preliminare, poiché solo il primo trasferisce la proprietà e causa un effettivo pregiudizio al creditore. Di conseguenza, il termine di prescrizione di cinque anni decorre dalla data del contratto definitivo. La Corte ha inoltre confermato che la consapevolezza del terzo acquirente del danno arrecato al creditore può essere provata tramite presunzioni, come la trascrizione di un sequestro conservativo sull'immobile prima della stipula del definitivo.

Una società, promissaria acquirente di un immobile, ha presentato una domanda tardiva di insinuazione al passivo nel fallimento della società venditrice, che nel frattempo aveva venduto lo stesso bene a terzi. La ricorrente sosteneva che il ritardo non fosse a lei imputabile, poiché il contratto preliminare era sospeso in attesa delle decisioni del curatore. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che il diritto al risarcimento era sorto e divenuto esigibile al momento della vendita al terzo, ovvero prima del fallimento. Di conseguenza, il ritardo di quasi dieci anni nella presentazione della domanda è stato considerato ingiustificato e imputabile al creditore.

Una banca, titolare di un'ipoteca su un immobile, ha contestato la cancellazione della sua garanzia disposta dal giudice delegato nell'ambito di una procedura di concordato preventivo. La vendita dell'immobile non è avvenuta tramite asta competitiva, ma attraverso l'esecuzione di un contratto preliminare preesistente. La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso della banca, ha stabilito che il potere speciale del giudice di cancellare le ipoteche (cd. potere purgativo) si applica esclusivamente alle vendite forzate e competitive, finalizzate alla liquidazione dell'attivo per la massa dei creditori. Nel caso di vendite private, seppur autorizzate, l'ipoteca può essere cancellata solo con il consenso del creditore o con la sua piena soddisfazione, salvaguardandone così i diritti.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un promissario acquirente, confermando che il privilegio speciale sul credito derivante da un contratto preliminare non opera se, alla data del fallimento del venditore, il contratto si era già risolto per la scadenza di un termine essenziale e gli effetti della trascrizione erano cessati. La coesistenza di un contratto valido e degli effetti della trascrizione è un requisito indispensabile per la tutela del creditore.

La Corte di Cassazione ha stabilito che il privilegio promissario acquirente è opponibile alla massa dei creditori anche se il contratto preliminare viene trascritto dopo l'inizio della procedura concorsuale. Ciò è possibile a condizione che la domanda giudiziale per l'accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni sia stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento o liquidazione. L'effetto della trascrizione del contratto, infatti, retroagisce alla data della trascrizione della domanda, garantendo così la prelazione al promissario acquirente sul credito per la restituzione degli acconti versati.