Art. 2665 Codice Civile

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 34075/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di trust: la trascrizione del pignoramento trust è nulla se eseguita contro il trust stesso anziché contro il trustee. La Corte ha ribadito che il trust non possiede soggettività giuridica, essendo un mero patrimonio separato. Pertanto, qualsiasi formalità pubblicitaria, inclusa la trascrizione di un pignoramento, deve essere intestata al trustee nella sua specifica qualità, quale unico titolare dei diritti e doveri connessi ai beni in trust.

La Corte di Cassazione ha stabilito che le clausole di un regolamento condominiale che limitano l'uso delle proprietà private, come il divieto di adibire un appartamento a scuola di musica, sono opponibili ai successivi acquirenti solo se trascritte correttamente. Un generico richiamo al regolamento nell'atto di acquisto non è sufficiente. È necessaria una specifica menzione della clausola limitativa nella nota di trascrizione o la sua riproduzione integrale nell'atto. In questo caso, la Corte ha accolto il ricorso di una società, annullando la decisione che le imponeva di cessare l'attività di scuola di musica, poiché l'opponibilità del regolamento condominiale non era stata provata secondo le forme di legge.

Un acquirente firma un contratto preliminare per un immobile, ma una trascrizione pregiudizievole appare prima del rogito. L'acquirente recede e chiede il doppio della caparra. La Cassazione respinge il ricorso, stabilendo che la garanzia del venditore sull'assenza di pesi si riferisce al momento della firma del contratto preliminare. La trascrizione successiva, poi rivelatasi illegittima, non costituisce un grave inadempimento tale da giustificare il recesso.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, ha chiarito che non è possibile richiedere l'usucapione di un immobile quando si è già proprietari in forza di un valido titolo di acquisto (acquisto a domino). Anche se il trasferimento non è opponibile ai creditori terzi a causa di un errore nella trascrizione dell'atto, ciò non fa venire meno la titolarità del bene, presupposto essenziale per l'usucapione. Il caso riguardava degli acquirenti che avevano scoperto che il loro immobile era stato pignorato a causa di un'inesattezza nella data di nascita del venditore originario in un atto di vendita precedente, rendendo la trascrizione non opponibile ai creditori. La Corte ha rigettato il ricorso, confermando che né l'usucapione ordinaria né quella abbreviata possono trovare applicazione in un'ipotesi di acquisto a domino.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 4874/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di diritto immobiliare: in caso di conflitto tra più acquirenti dello stesso bene dal medesimo venditore, la prova della trascrizione può essere fornita solo ed esclusivamente attraverso la produzione in giudizio della relativa nota di trascrizione. La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva ritenuto provata la trascrizione sulla base di una semplice menzione in un atto successivo, ribadendo che la nota è un atto di parte con autonomia propria, essenziale per garantire la certezza dei traffici giuridici.

La Corte di Cassazione ha stabilito che l'annotazione di una sentenza che accerta la simulazione assoluta di una vendita immobiliare è opponibile al fallimento del simulato acquirente, anche in assenza di una precedente trascrizione della domanda giudiziale. L'annotazione, se anteriore alla dichiarazione di fallimento, svolge una funzione dichiarativa autonoma che rende la sentenza efficace nei confronti dei terzi, come la curatela fallimentare, dal momento della sua esecuzione. Il caso è stato rinviato al tribunale di merito per verificare la corretta redazione della nota di annotazione.

A seguito della denuncia di alcuni residenti per le eccessive immissioni acustiche provenienti da un cocktail bar, il Tribunale di Roma ha analizzato il caso. Basandosi su una perizia tecnica (CTU), ha accertato il superamento dei limiti di tollerabilità solo in uno degli appartamenti. Di conseguenza, ha condannato il gestore del locale a eseguire opere di insonorizzazione, ma ha rigettato le richieste di risarcimento danni per mancanza di prove. Il proprietario dell'immobile è stato esonerato da ogni responsabilità.