Art. 2645-bis Codice Civile

La Corte di Cassazione ha annullato un'ordinanza che revocava un ordine di demolizione per un grande edificio abusivo, successivamente frazionato e venduto a terzi. La Corte ha stabilito che l'ordine di demolizione ha natura "reale", cioè segue l'immobile e non la persona, ed è quindi esecutivo anche nei confronti dell'acquirente in buona fede. Inoltre, ha ritenuto illegittimo il condono edilizio ottenuto tramite un artificioso frazionamento dell'immobile, sottolineando il dovere del giudice dell'esecuzione di verificare la legittimità sostanziale del titolo sanante.

La Corte di Cassazione ha annullato l'ordinanza di un Tribunale che aveva revocato un ordine di demolizione per un vasto immobile abusivo. Il caso riguardava un fabbricato frazionato in più unità, per le quali erano state presentate domande di condono fittizie da promissari acquirenti per aggirare i limiti volumetrici. La Corte ha stabilito che l'ordine di demolizione è una misura ripristinatoria di natura reale, che segue l'immobile e non la persona, e non può essere paralizzata da condoni illegittimi o dal principio di proporzionalità invocato da terzi acquirenti, la cui tutela risiede in azioni civili contro il venditore.

La Corte di Cassazione conferma la condanna di un notaio per responsabilità professionale. Il caso riguarda un atto di compravendita di nuda proprietà stipulato in un evidente conflitto di interessi, dove il rappresentante della venditrice ha agito sulla base di una procura generica, causando un grave danno patrimoniale alla sua assistita. La Corte ha rigettato i ricorsi del notaio, sottolineando che i suoi doveri non si limitano alla mera redazione dell'atto, ma includono un'attività di consulenza e protezione per assicurare la serietà e la certezza degli effetti giuridici, fino al punto di dover rifiutare la stipula per evitare un pregiudizio a una delle parti.

Un istituto di credito ha contestato con successo l'efficacia della trascrizione di un contratto preliminare poiché il rogito definitivo è stato stipulato oltre un anno dopo la scadenza pattuita. La Corte di Cassazione ha confermato che entrambi i termini previsti dalla legge per l'efficacia della trascrizione preliminare (un anno dalla data pattuita per il definitivo e tre anni dalla trascrizione stessa) sono perentori e posti a tutela dei terzi creditori, non solo delle parti. Il mancato rispetto di tali scadenze fa cessare l'effetto prenotativo, rendendo opponibili i pignoramenti o le ipoteche successive.

Una banca, titolare di un'ipoteca su un immobile, ha contestato la cancellazione della sua garanzia disposta dal giudice delegato nell'ambito di una procedura di concordato preventivo. La vendita dell'immobile non è avvenuta tramite asta competitiva, ma attraverso l'esecuzione di un contratto preliminare preesistente. La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso della banca, ha stabilito che il potere speciale del giudice di cancellare le ipoteche (cd. potere purgativo) si applica esclusivamente alle vendite forzate e competitive, finalizzate alla liquidazione dell'attivo per la massa dei creditori. Nel caso di vendite private, seppur autorizzate, l'ipoteca può essere cancellata solo con il consenso del creditore o con la sua piena soddisfazione, salvaguardandone così i diritti.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un promissario acquirente, confermando che il privilegio speciale sul credito derivante da un contratto preliminare non opera se, alla data del fallimento del venditore, il contratto si era già risolto per la scadenza di un termine essenziale e gli effetti della trascrizione erano cessati. La coesistenza di un contratto valido e degli effetti della trascrizione è un requisito indispensabile per la tutela del creditore.

La Corte di Cassazione ha stabilito che il privilegio promissario acquirente è opponibile alla massa dei creditori anche se il contratto preliminare viene trascritto dopo l'inizio della procedura concorsuale. Ciò è possibile a condizione che la domanda giudiziale per l'accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni sia stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento o liquidazione. L'effetto della trascrizione del contratto, infatti, retroagisce alla data della trascrizione della domanda, garantendo così la prelazione al promissario acquirente sul credito per la restituzione degli acconti versati.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 19960/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di imposta di registro: il meccanismo del "prezzo-valore" non è applicabile se lo stato di fatto dell'immobile, al momento della vendita, non corrisponde alle risultanze catastali. Nel caso specifico, la presenza di una piscina non ancora accatastata, sebbene pertinenziale alla villa venduta, ha comportato una modifica sostanziale che ha reso inapplicabile la valutazione automatica basata sulla rendita catastale. Di conseguenza, l'Agenzia delle Entrate ha legittimamente proceduto alla rettifica del valore basandosi su quello di mercato, includendo il valore aggiunto della piscina.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18929/2025, chiarisce un punto fondamentale in materia di IMU per gli immobili oggetto di permuta cosa futura. Il caso riguardava dei contribuenti che avevano permutato un terreno con unità immobiliari da costruire. La Corte ha stabilito che l'obbligo di pagare l'IMU sorge nel momento in cui l'immobile viene ad esistenza, ovvero con la conclusione delle sue componenti strutturali essenziali. Non sono rilevanti, ai fini della nascita del presupposto impositivo, né il rilascio del certificato di abitabilità, né la consegna materiale del bene, né l'intestazione catastale.

Il Tribunale di Milano ha rigettato le domande di un soggetto che chiedeva l'esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare condizionato. La decisione si basa sull'inefficacia del contratto a causa del mancato avveramento della condizione sospensiva entro il termine stabilito. Sono state respinte anche le richieste di risarcimento danni, sia dell'attore che del convenuto, per insussistenza dei presupposti.