Art. 1602 Codice Civile

Un Proprietario acquista un immobile commerciale dichiarandosi acquirente fiduciario per conto di un Fiduciante. Successivamente, un tribunale ordina il trasferimento della proprietà all'Azienda Immobiliare del Fiduciante. L'Inquilino, titolare di un **diritto di prelazione locazione commerciale**, chiede di subentrare nell'acquisto e la restituzione dei canoni pagati. La Corte di Cassazione stabilisce che il diritto di prelazione prevale anche nei trasferimenti fiduciari e che la sentenza di riscatto ha efficacia *ex tunc* (retroattiva). Di conseguenza, l'Inquilino non doveva i canoni all'Azienda Immobiliare dopo il trasferimento originario e ha diritto alla restituzione delle somme versate.

Un'aggiudicataria acquista all'asta un immobile commerciale la cui locazione era cessata anni prima della vendita. L'ex conduttore rifiuta di rilasciare il bene opponendo il mancato versamento dell'indennità di avviamento commerciale da parte della precedente proprietaria ed esercitando il diritto di ritenzione. La nuova proprietaria agisce in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni da occupazione senza titolo. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell'aggiudicataria: il diritto di ritenzione fondato sul mancato pagamento dell'indennità di avviamento commerciale si applica solo nei rapporti con il vecchio locatore. Tale diritto non è opponibile a chi acquista l'immobile all'asta dopo la fine del contratto. Di conseguenza, l'occupazione dell'ex conduttore è priva di titolo nei confronti della nuova proprietaria, la quale ha diritto al risarcimento dei danni.

Il Conduttore di un immobile commerciale ha impugnato lo sfratto per morosità intimato dalla Nuova Proprietaria, che aveva ricevuto il bene in donazione dalla madre. Il Conduttore ha giustificato la sospensione del pagamento dei canoni lamentando incertezza sul destinatario dei pagamenti e vantando crediti per canoni extra versati in nero alla madre. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Conduttore. La Corte ha stabilito che la donazione comporta la cessione automatica del contratto di locazione, rendendo la Nuova Proprietaria estranea ai debiti pregressi della madre. Inoltre, la sospensione del pagamento dei canoni è illegittima, poiché la morosità del Conduttore era iniziata prima di conoscere il cambio di proprietà. Il Conduttore è stato condannato a pagare i canoni arretrati e le spese legali.

Una società acquirente compra un compendio immobiliare da una società venditrice. L'accordo prevede che una porzione dell'immobile, occupata da una terza società, venga liberata entro dodici mesi, stabilendo un'indennità in caso contrario. Poiché l'immobile viene liberato con forte ritardo, la società acquirente chiede il risarcimento dei danni. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso della società venditrice, confermando la sua responsabilità. I giudici chiariscono che tra i doveri principali del venditore rientra quello di trasferire il possesso materiale del bene libero da persone e cose. La presenza di un'occupazione di fatto non equivale a una locazione opponibile all'acquirente. Di conseguenza, la società venditrice risponde dei danni per la ritardata consegna dell'immobile.

Una società acquista da un'erede la sua quota di eredità, composta da tutti i beni a lei spettanti. Gli altri coeredi esercitano il retratto successorio per riscattare la quota. La società si oppone, sostenendo di aver comprato beni specifici e non una quota. La Cassazione dà ragione ai coeredi, stabilendo un principio chiave: la vendita da parte di un coerede di tutti i beni ereditari a lui spettanti si presume come una vendita di quota, non di singoli beni. Questo fa scattare il diritto di prelazione e di retratto successorio degli altri coeredi, che vincono la causa.

Un inquilino non paga i canoni di locazione. Nel frattempo, il proprietario vende l'immobile. Anni dopo, il vecchio proprietario chiede al conduttore il pagamento degli affitti arretrati, maturati prima della vendita. L'inquilino si oppone, sostenendo che solo il nuovo proprietario possa avanzare pretese. La Corte di Cassazione ha chiarito il principio: la vendita dell'immobile trasferisce il contratto di locazione, ma non i crediti precedenti. Pertanto, sussiste la legittimazione per i canoni di locazione pregressi in capo al vecchio proprietario, che ha diritto a riscuotere le somme non pagate quando era ancora titolare del bene. Il vecchio proprietario vince la causa.

La controversia riguarda il diritto al risarcimento danni del nuovo proprietario di un fondo agricolo per atti vandalici subiti dall'immobile prima del suo acquisto. L'affittuario del fondo, ritenuto responsabile per mancata custodia, si opponeva alla richiesta, sostenendo che il diritto al risarcimento spettasse solo al vecchio proprietario. La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale: il diritto al risarcimento per un danno che non è stato riparato si trasferisce insieme alla proprietà del bene. Pertanto, il nuovo proprietario può agire legalmente contro il responsabile, a meno che il prezzo di acquisto non fosse già stato ridotto in considerazione di quel danno. La Corte ha quindi dato ragione alla nuova proprietà.

La Corte d'Appello ha confermato che, in caso di alienazione dell'immobile locato, il deposito cauzionale locazione deve essere trasferito al nuovo acquirente. Il venditore non ha titolo per trattenere la garanzia, a meno che non provi danni specifici occorsi durante la sua gestione e non menzionati nell'atto di vendita, poiché la cauzione segue il contratto.

La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto della domanda di rescissione per lesione ultra dimidium proposta da una venditrice in merito a due immobili oggetto di un contratto preliminare. La ricorrente lamentava che il valore dei beni fosse stato determinato sulla base di perizie risalenti a uno o tre anni prima della firma, senza considerare i rialzi del mercato. La Suprema Corte ha stabilito che la valutazione del valore di mercato è un'indagine di fatto riservata al giudice di merito, il quale può legittimamente basarsi su consulenze tecniche precedenti se adeguatamente motivate. È stato inoltre confermato il risarcimento del danno a favore della società acquirente per la perdita di opportunità di locazione, causata dall'incertezza sulla titolarità del bene durante la lite giudiziaria.

La Corte di Cassazione ha confermato la validità di un ricorso in materia di affitto agrario, stabilendo che l'omessa indicazione dell'esatto ammontare dei canoni non rende nullo l'atto se il credito è determinabile. La controversia riguardava il pagamento di arretrati a seguito del subentro di una nuova società nella proprietà dei fondi. La Corte ha chiarito che il conduttore, per essere liberato dall'obbligo verso il nuovo proprietario, deve fornire prova rigorosa dei pagamenti effettuati al precedente locatore, non essendo sufficiente contestare la tardività della comunicazione della cessione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 33288/2023, ha stabilito che per ottenere il risarcimento danni locazione non è sufficiente dimostrare l'inadempimento del conduttore ai suoi obblighi di manutenzione. Il locatore deve fornire la prova specifica di aver subito un effettivo pregiudizio economico, come una diminuzione del valore dell'immobile o un aumento dei costi di ripristino. Il caso riguardava la richiesta di un ingente risarcimento da parte dei proprietari di un villaggio turistico nei confronti della società che lo gestiva. La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando le decisioni dei giudici di merito che avevano rigettato la domanda per mancata prova del danno.

La Cassazione chiarisce la disciplina del comodato precario. Se il contratto non ha un termine definito, il proprietario può recedere legittimamente. Di conseguenza, cessa anche il diritto del comodatario a percepire i canoni di locazione dall'inquilino, poiché il contratto di locazione è legato alla durata del comodato stesso. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile per un vizio di notifica.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso complesso relativo al diritto di riscatto locazione di un immobile a uso abitativo. La Corte ha confermato la validità dell'esercizio del diritto da parte del conduttore, anche se manifestato tramite l'atto di citazione iniziale e senza una dettagliata offerta di pagamento. È stato stabilito che la volontà di riscattare, comunicata entro sei mesi, è sufficiente, e che eventuali contestazioni sulla genericità della dichiarazione devono essere sollevate tempestivamente. La sentenza ha respinto tutti i motivi di ricorso della nuova acquirente, consolidando il diritto del conduttore a subentrare nell'acquisto dell'immobile.

Un proprietario acquista all'asta un immobile destinato ad alloggio del portiere e agisce per finita locazione contro il condominio. I giudici di merito rigettano la domanda, riconoscendo un vincolo di destinazione sull'immobile qualificabile come obbligazione proter rem, che si trasferisce con la proprietà. La Corte di Cassazione, rilevando la complessità della questione e la presenza di orientamenti giurisprudenziali contrastanti sulla natura e opponibilità di tale vincolo di destinazione, ha emesso un'ordinanza interlocutoria rinviando la causa a pubblica udienza per una decisione di particolare rilevanza nomofilattica.

La Corte di Cassazione dichiara un ricorso inammissibile per sopravvenuta carenza di interesse. Un conduttore, dopo aver impugnato una sentenza di sfratto, ha raggiunto un accordo transattivo con la controparte, eliminando così la necessità di una pronuncia giudiziale. La presentazione di tale accordo in giudizio è stata ritenuta sufficiente a dimostrare il venir meno dell'interesse ad agire, portando alla chiusura del procedimento.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di una società che, dopo aver acquistato un immobile, aveva cercato di sfrattare l'associazione inquilina basandosi su una disdetta inviata dal precedente proprietario. La disdetta locazione commerciale è stata ritenuta nulla perché la motivazione (adibire l'immobile a propria sede) era un'esigenza personale del venditore, venuta meno con la vendita stessa. Di conseguenza, il contratto si è rinnovato per altri sei anni.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la rinuncia ai canoni di locazione, effettuata dal precedente proprietario di un immobile, non vincola il nuovo acquirente. Quest'ultimo subentra nel contratto di locazione e ha diritto a percepire i canoni maturati dal giorno dell'acquisto, poiché la rinuncia è un atto che esaurisce i suoi effetti tra le parti originarie e non modifica la struttura del contratto trasferito.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 29199/2024, ha stabilito che un vincolo di destinazione d'uso per l'alloggio del portiere, previsto in un regolamento condominiale, non può configurare una obbligazione propter rem. Tali obbligazioni, che legano un dovere alla proprietà di un bene, possono essere create solo dalla legge (principio di tipicità) e non dall'autonomia contrattuale dei privati. La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva riconosciuto il vincolo come perpetuo, rinviando il caso per una nuova valutazione.

Una quota di immobile è stata venduta all'asta. Gli atti esecutivi la descrivevano erroneamente come "nuda proprietà", sebbene fosse già "piena proprietà" per la precedente morte dell'usufruttuario. Il debitore ha contestato la validità della vendita in un giudizio separato, sostenendo che l'oggetto del pignoramento fosse un diritto inesistente. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, affermando che i vizi della procedura esecutiva devono essere eccepiti esclusivamente tramite opposizione agli atti esecutivi all'interno della procedura stessa, e non in una causa successiva.

La Corte di Cassazione ha dichiarato un ricorso per cassazione inammissibile in una controversia relativa a un contratto di locazione ad uso commerciale. Le società locatrici chiedevano il risarcimento dei danni per la cattiva manutenzione dell'immobile da parte della società conduttrice. L'inammissibilità è stata decretata per motivi strettamente procedurali: i ricorrenti hanno tentato di ottenere un riesame dei fatti, vietato in sede di legittimità, e hanno formulato motivi di ricorso privi dei requisiti di specificità richiesti dalla legge, dimostrando l'importanza del rispetto delle regole formali nell'impugnazione.