Art. 1317 Codice Civile

Una madre promette in vendita un immobile a una figlia ma muore prima del rogito. L'immobile cade in comunione ereditaria tra i tre figli. Successivamente, solo uno dei fratelli stipula il contratto definitivo di vendita a favore della sorella, escludendo l'altro coerede. Quest'ultimo impugna l'atto chiedendone la nullità. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso del coerede escluso, stabilendo che la comunione ereditaria e vendita immobiliare richiede il consenso di tutti i coeredi. L'obbligazione di trasferire un bene indiviso non è solidale ma collettiva: la firma di un solo erede non può trasferire l'intero immobile senza il consenso degli altri. La sentenza d'appello viene cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione chiarisce che per la risoluzione di un contratto di vendita con parte complessa (più venditori) non è necessaria l'unanimità. Tre comproprietari avevano chiesto la risoluzione per inadempimento dell'acquirente, ma i giudici di merito avevano respinto la domanda per l'assenza del quarto venditore. La Suprema Corte ha cassato la sentenza, stabilendo che la domanda è ammissibile purché tutti i contraenti siano coinvolti nel processo (litisconsorzio necessario). L'inerzia di uno dei venditori non può bloccare l'azione degli altri.

La Corte di Cassazione ha stabilito che non è possibile ottenere il trasferimento coattivo di un immobile tramite sentenza (ex art. 2932 c.c.) se questo è stato modificato sostanzialmente dopo la firma del contratto preliminare. In particolare, la costruzione di un immobile abusivo, privo di titolo edilizio e non sanabile, impedisce al giudice di emettere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, sia per la mancanza di identità tra il bene promesso e quello attuale, sia per la nullità dell'atto di trasferimento per violazioni urbanistiche.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in un contratto di locazione con più inquilini, se l'obbligazione è solidale e un conduttore recede, quello che rimane è tenuto a versare l'intero canone. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che aveva ridotto l'obbligo del conduttore rimasto, chiarendo che il principio dell'obbligazione solidale affitto prevale sulla circostanza che una stanza sia rimasta inutilizzata.

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna del proprietario di un appartamento per un danno da infiltrazioni causato all'unità immobiliare sottostante. La Corte ha stabilito che la responsabilità del proprietario, in qualità di custode ai sensi dell'art. 2051 c.c., sussiste indipendentemente dal fatto che l'immobile fosse disabitato. Inoltre, è stato chiarito che il diritto al risarcimento per il danneggiato non viene meno neanche se il suo locale è stato oggetto di un mutamento di destinazione d'uso non autorizzato, poiché il danno alla struttura fisica del bene costituisce comunque un 'danno ingiusto'.

In un caso di compravendita immobiliare, la Corte di Cassazione ha affrontato il tema della simulazione assoluta e dei suoi effetti sui successivi acquirenti. Un venditore, dopo aver ceduto la nuda proprietà di un immobile con un contratto poi accertato come simulato, ha agito anche contro i successivi acquirenti del bene. La Suprema Corte ha cassato la decisione d'appello, stabilendo che il giudice di merito aveva errato nel non esaminare la domanda autonoma volta ad accertare la simulazione anche dei successivi atti di vendita, limitandosi a valutare la buona fede dei terzi acquirenti rispetto al primo contratto.

La Corte di Cassazione chiarisce i limiti del risarcimento del danno in caso di obbligazione indivisibile. Con l'ordinanza n. 24317/2025, è stato stabilito che l'obbligazione di pagare una somma di denaro a titolo di risarcimento è per sua natura divisibile. Pertanto, un proprietario danneggiato non può chiedere il risarcimento per i danni subiti da proprietà di terzi, anche se la causa del danno è la stessa e la riparazione richiederebbe un intervento unitario. Il caso riguardava danni a più immobili causati da un tombino difettoso. La Corte ha confermato la decisione di merito che aveva liquidato il danno in via equitativa solo per la porzione di competenza dei ricorrenti, rigettando la loro pretesa di ottenere l'intera somma necessaria per la riparazione totale.