Art. 1122 Codice Civile

La Corte di Cassazione ha stabilito che le norme sulle distanze tra costruzioni si applicano anche all'interno dei condomini, regolando i rapporti tra le proprietà esclusive. Nel caso specifico, una struttura, inizialmente definita 'serra bioclimatica', è stata classificata come una vera costruzione e, pertanto, condannata alla demolizione per violazione delle distanze legali dalla proprietà vicina. La Corte ha rigettato i tentativi di applicare deroghe o le norme sull'uso delle parti comuni, confermando un principio consolidato in materia immobiliare.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5389/2024, ha chiarito i limiti all'uso parti comuni in condominio. È stato confermato che l'installazione di fioriere in un'area comune, impedendo agli altri condomini di farne parimenti uso, è illegittima. La Corte ha inoltre ribadito che l'azione per la rimozione di tali opere ha natura reale e, pertanto, non è soggetta a prescrizione. Infine, è stato statuito che la parte che rifiuta la proposta di mediazione e risulta poi soccombente in giudizio è tenuta a rimborsare anche le spese del procedimento di mediazione.

La Corte di Cassazione affronta il tema del compossesso delle parti comuni in un condominio. Il caso riguarda la modifica di una facciata (finestre trasformate in porte) da parte di un condomino. La Corte ha stabilito che, in un'azione possessoria, non è sufficiente dimostrare la modifica materiale del bene, ma bisogna valutare l'eccezione 'feci sed iure feci' (l'ho fatto, ma in virtù di un mio diritto). Pertanto, il giudice deve esaminare se l'uso più intenso della cosa comune da parte di un condomino rientri nei limiti del suo diritto, senza impedire agli altri un pari uso. La sentenza di merito è stata cassata per non aver considerato la peculiarità del compossesso.

La Corte di Cassazione ha chiarito il principio di comoda divisibilità di un bene in comunione. Il caso riguardava la divisione di un giardino annesso a un palazzo storico. La Corte ha stabilito che la divisione non può basarsi solo sulla mera fattibilità materiale, ma deve considerare l'aspetto economico-funzionale. Una divisione che crea porzioni di valore quasi nullo o inutilizzabili non è ammissibile, poiché pregiudica il valore complessivo del bene e il diritto dei comproprietari a ricevere una quota funzionale e di valore proporzionale.

In una disputa tra vicini, la Corte di Cassazione ha stabilito che la sopraelevazione di un muro di cinta per chiudere un terrazzo costituisce una nuova costruzione. Pertanto, tale opera deve rispettare le distanze legali previste dalla legge, indipendentemente dall'eventuale permesso edilizio comunale. La Corte ha invece respinto le domande relative alla proprietà e all'usucapione di un cortile comune, confermando la sua natura condominiale.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della delibera di un condominio che negava a una società l'installazione di una canna fumaria. La decisione si fonda sulla prevalenza del regolamento condominiale contrattuale, che può imporre limiti più stringenti all'uso delle parti comuni rispetto alla legge generale, subordinando tali interventi a un'autorizzazione preventiva. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché non contestava adeguatamente questa specifica motivazione.

La Corte di Cassazione ha disposto il rinvio di una decisione cruciale in materia di usucapione di una terrazza condominiale. Il caso nasce dalla richiesta di un condominio di rimuovere una veranda costruita su una terrazza. Gli eredi del proprietario dell'appartamento adiacente si opponevano, sostenendo di aver acquisito la proprietà esclusiva della terrazza per usucapione. Di fronte alla possibilità di un accordo tra le parti, la Suprema Corte ha accolto l'istanza di rinvio, posticipando la discussione nel merito ad ottobre 2024.

In una disputa condominiale per la costruzione di verande abusive lesive del decoro architettonico, la Corte di Cassazione ha stabilito che la prescrizione azione condominiale ventennale per la rimozione delle opere è interrotta dal deposito di un ricorso cautelare. La Corte d'Appello aveva erroneamente considerato prescritta l'azione per alcune delle opere, non tenendo conto dell'efficacia interruttiva del procedimento d'urgenza. La sentenza è stata cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna del proprietario di un appartamento per un danno da infiltrazioni causato all'unità immobiliare sottostante. La Corte ha stabilito che la responsabilità del proprietario, in qualità di custode ai sensi dell'art. 2051 c.c., sussiste indipendentemente dal fatto che l'immobile fosse disabitato. Inoltre, è stato chiarito che il diritto al risarcimento per il danneggiato non viene meno neanche se il suo locale è stato oggetto di un mutamento di destinazione d'uso non autorizzato, poiché il danno alla struttura fisica del bene costituisce comunque un 'danno ingiusto'.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 5722/2024, ha stabilito che la trasformazione di finestre in portefinestre in un condominio non lede necessariamente il decoro architettonico. La valutazione deve tenere conto del contesto, incluse le precedenti alterazioni che hanno già modificato l'estetica originaria dell'edificio. La Corte ha rigettato il ricorso di una condomina, confermando la legittimità della delibera assembleare che aveva autorizzato i lavori, in quanto l'impatto della nuova opera è stato giudicato minimo in un contesto già alterato.

Un proprietario impugna la demolizione di una rampa condominiale, lamentando il difetto del contraddittorio per mancata citazione di terzi. La Cassazione dichiara il ricorso inammissibile perché l'appellante non ha specificamente identificato i litisconsorti necessari, violando il principio di autosufficienza.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 1158/2024, si è pronunciata sui limiti dell'uso della cosa comune. Il caso riguardava una disputa tra comproprietari: uno aveva pavimentato un'area comune per creare un dehors, l'altro aveva costruito un balcone. La Corte ha stabilito che la pavimentazione era una miglioria legittima, mentre il balcone, riducendo luce e aria alla proprietà sottostante, alterava il bene comune e doveva essere rimosso. La sentenza ribadisce che l'uso della cosa comune è lecito finché non ne altera la destinazione e non impedisce agli altri il pari utilizzo.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 917/2024, chiarisce i limiti della trasformazione del tetto in terrazzo a uso esclusivo. Il caso riguarda la richiesta di risarcimento danni da parte di acquirenti di un immobile per opere non autorizzate (terrazzi) e infiltrazioni. La Corte distingue tra 'innovazione' (art. 1120 c.c.), che richiede autorizzazione, e 'modificazione' per un uso più intenso della cosa comune (art. 1102 c.c.). La trasformazione è lecita se non altera la funzione di copertura del tetto e non impedisce il pari uso agli altri condomini. La Corte ha cassato la sentenza d'appello, rinviando la causa per una nuova valutazione basata su questi principi e ha ribadito la responsabilità oggettiva del condominio per i danni da infiltrazioni.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 30856/2024, si è pronunciata sul delicato tema della sopraelevazione in condominio e della lesione dell'aspetto architettonico. Il caso riguardava un intervento di recupero di un sottotetto che, secondo alcuni condomini, alterava l'estetica dell'edificio. Dopo decisioni contrastanti nei primi due gradi di giudizio, la Suprema Corte ha stabilito un principio fondamentale: la valutazione dell'impatto di un'opera sull'aspetto architettonico deve considerare l'edificio nella sua interezza, come espressione di un unico progetto, e non limitarsi alla sola facciata interessata o alla visibilità da specifici punti di osservazione.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un condomino che rivendicava la proprietà esclusiva di una terrazza tramite usucapione abbreviata. La Corte ha stabilito che non può esserci buona fede, requisito essenziale per l'usucapione terrazza abbreviata, se l'atto di acquisto stesso richiama il regolamento di condominio che definisce l'area come bene comune, seppur concesso in uso esclusivo. La decisione sottolinea l'importanza del contenuto dei regolamenti condominiali negli atti di compravendita immobiliare.

La Corte di Cassazione ha stabilito che una sopraelevazione abusiva non deve essere demolita se il costruttore ottiene una sanatoria edilizia, anche dopo la sentenza di primo grado. La Corte ha chiarito che se la sanatoria attesta l'assenza di pregiudizio per la stabilità dell'edificio, la richiesta di demolizione non può essere accolta. In questo caso, al proprietario del piano sottostante spetta solo un'indennità economica per la sopraelevazione, come previsto dalla legge.

Un condomino installa una tubazione per una nuova lavanderia a meno di un metro dal confine del vicino. La Corte di Cassazione conferma l'ordine di rimozione, chiarendo che le norme sulle distanze legali tubazioni si applicano anche in condominio, salvo che l'opera sia indispensabile e non dettata da mere esigenze soggettive. Viene inoltre esclusa la possibilità di invocare una servitù per destinazione del padre di famiglia se l'opera è stata realizzata dopo la costituzione del condominio stesso.

Un acquirente acquista un immobile con cortile, che il rogito notarile indica come di proprietà esclusiva. Dopo aver costruito sul terreno, scopre che questo è in comproprietà con un vicino. La Corte di Cassazione ha stabilito che la responsabilità del notaio non si limita alle spese per la rettifica dell'atto, ma deve coprire l'intero danno subito dall'acquirente in buona fede, inclusi i costi di demolizione e la perdita di valore dell'immobile a seguito della parziale evizione.

Una società apriva finestre su un'area che riteneva comune, ma che i vicini utilizzavano come autorimessa privata. La Corte di Cassazione ha stabilito che l'area è di proprietà esclusiva dei vicini. La motivazione si fonda sul fatto che, prima della costituzione del condominio, l'area era già stata chiusa e destinata permanentemente ad autorimessa, perdendo così la sua funzione di bene comune. Di conseguenza, la presunzione di proprietà condominiale non è applicabile.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 17038/2025, ha rigettato il ricorso di un esercente che aveva installato strutture fisse su un marciapiede condominiale. La Corte ha confermato che l'uso delle parti comuni del condominio non può limitare il godimento degli altri condòmini né alterare il decoro architettonico dell'edificio. È stata inoltre ribadita la presunzione di proprietà comune del marciapiede, non superata da prove contrarie.