Art. 1117 Codice Civile

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un condomino che rivendicava la proprietà esclusiva di una terrazza tramite usucapione abbreviata. La Corte ha stabilito che non può esserci buona fede, requisito essenziale per l'usucapione terrazza abbreviata, se l'atto di acquisto stesso richiama il regolamento di condominio che definisce l'area come bene comune, seppur concesso in uso esclusivo. La decisione sottolinea l'importanza del contenuto dei regolamenti condominiali negli atti di compravendita immobiliare.

Una coppia ha citato in giudizio i vicini per una porzione di sottotetto, rivendicandone la proprietà per usucapione sottotetto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la decisione d'appello. È stato stabilito che i ricorrenti non hanno fornito la prova di un possesso continuato per vent'anni, in quanto il locale era di fatto inaccessibile prima del 1991, impedendo così la maturazione dei termini per l'usucapione. Di conseguenza, il sottotetto è stato dichiarato bene condominiale.

Un condòmino subisce danni al proprio appartamento a causa di lavori di ristrutturazione della facciata condominiale. La Corte di Cassazione, con questa ordinanza, conferma la responsabilità del condominio in solido con l'impresa appaltatrice. Il provvedimento chiarisce che il condominio, in qualità di custode delle parti comuni, ha una responsabilità oggettiva ai sensi dell'art. 2051 c.c. e può essere esonerato solo provando il caso fortuito, non essendo sufficiente il semplice trasferimento della custodia all'appaltatore.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 11256/2025, ha chiarito i limiti del risarcimento del danno non patrimoniale in ambito immobiliare. Il caso riguardava una disputa sulla comproprietà di un cortile, il cui accesso era stato bloccato da uno dei proprietari. La Corte ha confermato che un'area cortilizia, anche se non menzionata in un atto di donazione, si trasferisce in comproprietà se funzionale agli immobili principali. Tuttavia, ha escluso il diritto al risarcimento del danno non patrimoniale, specificando che l'impossibilità di parcheggiare non costituisce una lesione grave di un diritto inviolabile della persona, come il diritto all'abitazione.

In un caso di compravendita immobiliare, un acquirente ha citato in giudizio il venditore per vizi occulti, nello specifico muffa e difetti alla pavimentazione. Il Tribunale di primo grado aveva respinto la domanda. La Corte di Appello ha parzialmente riformato la sentenza, riconoscendo il diritto dell'acquirente a una riduzione del prezzo solo per il difetto della pavimentazione. Quest'ultimo, esteso a quasi tutta la superficie ma non facilmente percepibile, è stato qualificato come un vizio occulto rilevante. La richiesta relativa alla muffa è stata invece respinta, in quanto ricondotta a fenomeni naturali di condensa e non a un difetto imputabile al venditore.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 10371/2025, ha chiarito la ripartizione delle spese condominiali gronde. Due condomini avevano impugnato una delibera che considerava le gronde dei balconi della facciata interna come beni comuni, ripartendone i costi tra tutti. La Corte ha respinto il ricorso, stabilendo che se le gronde hanno la funzione di proteggere la facciata comune dall'acqua piovana, sono da considerarsi bene condominiale. Di conseguenza, le spese per la loro manutenzione devono essere suddivise tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, come previsto dall'art. 1123, primo comma, del codice civile.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un locale caldaia, originariamente a servizio di due unità immobiliari, rientra nella presunzione di condominialità prevista dall'art. 1117 c.c. Per vincere tale presunzione, l'atto di vendita che ha dato origine al condominio deve contenere una volontà chiara ed inequivocabile di escludere il bene dalla proprietà comune. Il semplice silenzio sul punto o l'indicazione di altre parti comuni non è sufficiente a riservare la proprietà esclusiva al venditore.

Una causa sulla proprietà di un alloggio condominiale approda in Cassazione. Il punto focale è l'estinzione del processo d'appello, dichiarata dalla corte territoriale a causa della mancata notifica della riassunzione del giudizio entro i termini di legge. La Suprema Corte, con ordinanza interlocutoria, ha rinviato la decisione per consentire alle parti di raggiungere un accordo, sottolineando l'importanza cruciale del rispetto delle scadenze procedurali.

Un contribuente ha ricevuto un avviso di accertamento per omessa dichiarazione TARES relativa ad aree scoperte adibite alla propria attività artigianale. Sosteneva si trattasse di una mera dichiarazione infedele, soggetta a termini di decadenza più brevi. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la mancata inclusione di un'area tassabile costituisce un'omessa dichiarazione, un illecito che si ripete ogni anno. La Corte ha inoltre confermato che per tributi non armonizzati come la TARES non sussiste un obbligo generalizzato di contraddittorio preventivo e ha validato l'applicazione del cumulo giuridico per le sanzioni accumulate su più annualità.

Un contribuente ha impugnato un avviso di accertamento TARI per le annualità 2014-2015, sostenendo di aver già presentato una dichiarazione in passato e lamentando la mancanza di un contraddittorio preventivo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che l'omessa dichiarazione TARI per una parte dell'immobile si considera una violazione che si ripete annualmente, non soggetta a decadenza. La Corte ha inoltre ribadito che l'onere di provare i requisiti per l'esenzione fiscale spetta al contribuente e che per i tributi locali come la TARI non è obbligatorio il contraddittorio preventivo, a meno che non segua un accesso o un'ispezione. Anche il ricorso incidentale dell'ente di riscossione sulle sanzioni è stato respinto.

La Corte di Cassazione rigetta i ricorsi in una controversia immobiliare su un portico e aree comuni. La decisione chiarisce che la 'probatio diabolica' è attenuata quando le proprietà delle parti derivano da un unico originario proprietario. Il portico è stato ritenuto pertinenza comune in base agli atti di provenienza, respingendo le pretese di proprietà esclusiva e di usucapione. Anche il ricorso incidentale su una presunta servitù d'uso per un forno è stato respinto, qualificando il diritto come personale e non reale.

In una disputa tra comproprietari, la Corte di Cassazione ha stabilito che le norme sulle distanze tra costruzioni (art. 873 c.c.) non si applicano in modo automatico all'interno di un unico edificio. In questi casi, prevale la disciplina sull'uso delle parti comuni (art. 1102 c.c.). La Corte ha cassato la sentenza d'appello per 'motivazione apparente', non avendo chiarito i criteri di misurazione adottati né giustificato l'applicazione delle norme sulle distanze in condominio. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame.

Una condomina modifica un ballatoio, ritenendolo privato. I vicini si oppongono. La Cassazione conferma la decisione d'appello: il ballatoio è parte comune. Viene ribadito il principio della presunzione di proprietà condominiale ex art. 1117 c.c., respingendo il ricorso della condomina e confermando l'ordine di demolizione.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta il tema della proprietà delle scale in un condominio. Al centro della disputa, una scala a chiocciola che collega un ballatoio a un lastrico solare, entrambi aree comuni. I giudici hanno stabilito che, in assenza di un atto formale che ne attribuisca la proprietà esclusiva a un singolo condomino (il cosiddetto 'titolo contrario'), la scala deve considerarsi un bene comune. La Corte ha rigettato il ricorso dei condomini che ne rivendicavano la proprietà, confermando il principio della presunzione di condominialità per le strutture funzionalmente essenziali all'uso comune dell'edificio.

Un'acquirente di un immobile all'asta ha citato in giudizio il curatore e il debitore per non aver ricevuto le chiavi di un cancello di accesso. La sua richiesta di risarcimento è stata respinta in tutti i gradi di giudizio. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, stabilendo che la ricorrente non aveva provato di possedere un titolo giuridico che le conferisse il diritto alle chiavi, soprattutto in presenza di un accesso alternativo all'immobile. La Corte ha inoltre confermato la condanna per responsabilità processuale aggravata.

La Cassazione ha annullato la decisione della Corte d'Appello sulla responsabilità per il crollo di un muro di confine. È stato stabilito che i giudici di secondo grado hanno erroneamente ignorato il 'giudicato interno' sulla natura comune del muro, un punto pacifico tra le parti e non impugnato in appello. La causa è stata rinviata per una nuova valutazione delle spese di ricostruzione.

La Corte di Cassazione ha stabilito che i locali dell'ex portineria non rientrano nella proprietà comune se il loro servizio è stato soppresso dal costruttore/proprietario originario prima della costituzione del condominio, ovvero prima della vendita della prima unità immobiliare. La sentenza chiarisce che per determinare la natura di un bene, come la proprietà comune portineria, è cruciale la sua destinazione funzionale al momento della nascita del condominio, non la sua funzione originaria.

Una condomina si è vista negare dalla Corte d'Appello il diritto di accedere alla sua proprietà tramite una porta sul cortile comune, perché la Corte ha presunto che tale accesso fosse finalizzato a operazioni di carico/scarico che avrebbero leso i diritti degli altri condomini. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione, chiarendo che il diritto di accesso, quale legittimo uso della cosa comune, non può essere negato sulla base di un potenziale e futuro abuso. L'eventuale uso improprio dovrà essere contestato in un giudizio separato.

In un caso riguardante il diritto di sopraelevazione, la Corte di Cassazione ha stabilito che tutti i condomini, e non solo quelli con unità immobiliari prospicienti, sono legittimati ad agire per violazioni delle distanze legali. La sentenza chiarisce che le norme sulle distanze tutelano l'intero edificio condominiale. La Corte ha cassato la decisione d'appello che aveva erroneamente applicato il concetto di 'condominio parziale', rinviando il caso per un nuovo esame.

La Cassazione ha stabilito i confini della responsabilità condominio in un caso di infiltrazioni. La Corte ha chiarito che l'impianto idrico interno a un'unità privata, come la cassetta del water, è di proprietà esclusiva e non condominiale. Di conseguenza, il condominio non risponde dei danni da esso derivanti e, se vittorioso in giudizio, non può essere condannato al pagamento delle spese legali.