Art. 1, comma 346, l. 311/2004

Un proprietario e un'azienda avevano stipulato un contratto di locazione per un immobile commerciale. Contestualmente, firmarono una 'controscrittura' (un accordo separato) che prevedeva un canone di affitto molto più alto rispetto a quello registrato ufficialmente. Quando il proprietario ha chiesto lo sfratto per morosità, basandosi sul canone maggiore non registrato, l'azienda si è opposta. La Corte di Cassazione ha stabilito che la 'controscrittura' per un canone superiore non registrata è affetta da **nullità contratto di locazione**. Pertanto, l'azienda doveva pagare solo l'importo del canone registrato. La Corte ha rigettato il ricorso dei proprietari, confermando che la pretesa per il canone non registrato era infondata.

La Corte di Cassazione ha esaminato due ricorsi relativi a un contratto di locazione. La Proprietaria aveva intimato sfratto per morosità all'Inquilino, che aveva autoridotto il canone basandosi su norme poi dichiarate incostituzionali. L'Inquilino aveva effettuato la *locazione tardiva registrazione* del contratto. La Cassazione ha accolto il ricorso dell'Inquilino, stabilendo che la risoluzione del contratto non poteva basarsi su morosità successive alla domanda iniziale. Ha inoltre ribadito che la *locazione tardiva registrazione* da parte del conduttore rende il contratto valido fin dall'inizio (ex tunc), ma il canone per il periodo delle norme incostituzionali è pari a tre volte la rendita catastale, mentre per gli altri periodi vale il canone pattuito. La domanda di risoluzione della Proprietaria è stata rigettata.

Il Locatore otteneva un'ordinanza di sfratto per morosità contro L'Inquilino. Successivamente, L'Inquilino scopriva che il contratto di locazione non era stato registrato e ne chiedeva la revoca per nullità. Il Tribunale rigettava l'istanza ritenendo il provvedimento irrevocabile. L'Inquilino proponeva ricorso straordinario in Cassazione. La Suprema Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso. I giudici hanno chiarito che l'ordinanza di rilascio emessa con riserva delle eccezioni non ha natura di sentenza e non definisce la causa. Di conseguenza, essa non è impugnabile direttamente in Cassazione, poiché tutti i fatti trascurati possono essere ridiscussi nel successivo giudizio di merito. Vince il Locatore, mentre L'Inquilino viene condannato al pagamento delle spese processuali.

La Corte di Cassazione ha chiarito gli effetti della registrazione tardiva locazione in relazione ai contratti stipulati sotto la vigenza di norme poi dichiarate incostituzionali. Un locatore pretendeva il pagamento dei canoni originari dopo che la disciplina sul canone ridotto (triplo della rendita catastale) era stata rimossa. La Corte ha rigettato il ricorso, stabilendo che per il periodo 2011-2015 il conduttore è tenuto a versare solo l'importo ridotto. Tale decisione si fonda sulla tutela dell'affidamento del conduttore e sulla validità della registrazione tardiva locazione come strumento di sanatoria che, pur rendendo valido il contratto, non può ignorare le tutele previste dal legislatore per chi si è conformato alle norme vigenti all'epoca.

Un locatore ha intimato lo sfratto per morosità basandosi su un contratto di locazione ad uso ufficio, ma la domanda è stata rigettata. Il Tribunale ha accertato la nullità contratto locazione in quanto i rinnovi automatici del rapporto non erano stati regolarmente registrati, rendendo il titolo contrattuale privo di effetti per il rilascio o il pagamento dei canoni.

Un conduttore si oppone a una finita locazione. La Corte d'Appello rigetta il suo gravame per genericità dei motivi. La Cassazione, con la presente ordinanza, dichiara inammissibile il successivo ricorso, ribadendo il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione: chi contesta una dichiarazione di genericità deve riportare testualmente nel ricorso i motivi d'appello ritenuti erroneamente generici, per consentire alla Corte di valutarne la specificità senza esaminare altri atti.

Una recente ordinanza della Cassazione esamina il caso di una società conduttrice che aveva praticato l'autoriduzione del canone di locazione, ritenendo eccessiva la richiesta della nuova proprietaria dell'immobile. I giudici hanno stabilito che tale comportamento costituisce inadempimento contrattuale, poiché l'offerta di pagamento parziale non era né completa né formale. L'ordinanza chiarisce che il rifiuto del locatore di accettare una somma inferiore al dovuto è legittimo. Il ricorso della società è stato dichiarato inammissibile per mancanza di specificità dei motivi, confermando la condanna al pagamento delle differenze maturate.