Immobili Abusivi e TASI: Fino alla Demolizione si Paga l’Imposta Piena
Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha affrontato un tema di grande interesse per proprietari e amministrazioni comunali: la tassazione degli immobili abusivi destinati alla demolizione. La questione centrale è se un immobile, colpito da un ordine di sequestro e demolizione emesso dallo stesso ente impositore, debba comunque essere assoggettato al pagamento della TASI (Tributo per i Servizi Indivisibili) nella sua interezza. La risposta della Suprema Corte è stata netta e ha confermato l’obbligo di pagamento.
I Fatti: Una Tassazione Contestata
Il caso ha origine dall’impugnazione di un avviso di accertamento TASI da parte della curatela fallimentare di una società. L’accertamento riguardava alcune unità immobiliari per le quali era stato versato solo parzialmente il tributo. La società sosteneva che tali immobili fossero ormai sottratti alla sua piena disponibilità e privi di valore commerciale, in quanto destinatari di provvedimenti di sequestro, acquisizione e ordini di demolizione emanati dal Comune stesso. A detta del contribuente, l’imposta avrebbe dovuto essere calcolata unicamente sul valore dell’area di sedime e non sul fabbricato ormai inutilizzabile.
Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano respinto le ragioni della società, confermando la legittimità dell’avviso di accertamento. La vicenda è quindi approdata in Corte di Cassazione.
La Tassazione degli Immobili Abusivi secondo la Cassazione
La curatela fallimentare ha basato il suo ricorso su diversi motivi, tra cui l’errata applicazione della normativa fiscale. In sostanza, si chiedeva di assimilare l’immobile abusivo oggetto di ordine di demolizione a un fabbricato in corso d’opera, per il quale la base imponibile è costituita solo dal valore dell’area edificabile.
La Corte di Cassazione ha rigettato questa tesi, fornendo chiarimenti cruciali sulla nozione di ‘fabbricato’ ai fini fiscali.
Il Presupposto dell’Imposta: l’Iscrizione Catastale
I giudici hanno ribadito un principio consolidato: ai fini tributari (ICI, IMU e TASI), per ‘fabbricato’ si intende l’unità immobiliare iscritta, o che deve essere iscritta, nel catasto edilizio urbano. L’iscrizione al catasto costituisce un presupposto sufficiente per l’assoggettamento del bene all’imposta. La tassazione è dovuta dal momento in cui il bene presenta le condizioni per la sua iscrivibilità, ovvero quando può essere considerato ‘fabbricato’.
Inagibilità e Irregolarità Urbanistica: una Distinzione Fondamentale
Il punto centrale della decisione riguarda la distinzione tra ‘inagibilità’ e ‘irregolarità urbanistica’. La legge prevede una riduzione dell’imposta per i fabbricati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati. Tuttavia, la Corte ha specificato che questa condizione di inagibilità deve derivare da un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o da un’obsolescenza strutturale non superabile con interventi di manutenzione.
Al contrario, la difformità edilizia o la mancanza del certificato di abitabilità non integrano la nozione di inagibilità fiscale. La legge non richiede, tra i presupposti dell’imposta, né la regolarità urbanistica dell’immobile né la sua abitabilità formale. Pertanto, un immobile abusivo non può essere assimilato a uno inagibile per ottenere una riduzione d’imposta.
Le Motivazioni
Le motivazioni della Corte si fondano sulla natura del presupposto impositivo. La tassazione si basa sull’esistenza di un fabbricato che, essendo iscritto al catasto, esprime una capacità contributiva. L’ordine di demolizione, pur incidendo sulla commerciabilità e sull’utilizzo futuro del bene, non ne annulla la sua esistenza materiale e catastale fino al momento della sua effettiva distruzione. Fino a quel momento, il fabbricato esiste e mantiene la sua potenzialità economica, giustificando l’imposizione fiscale. La Corte ha sottolineato che la normativa di settore non equipara in alcun modo la difformità urbanistica all’inagibilità, che sono due concetti giuridicamente e fattualmente distinti. Assimilare l’immobile abusivo a un terreno edificabile sarebbe un’interpretazione errata, poiché il fabbricato, seppur irregolare, esiste fisicamente e catastalmente.
Le Conclusioni
In conclusione, la Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibili o ha respinto tutti i motivi del ricorso. La sentenza stabilisce un principio chiaro: un immobile, anche se abusivo e destinatario di un ordine di demolizione, rimane soggetto al pieno pagamento delle imposte patrimoniali (come la TASI o l’IMU) fino a quando non viene fisicamente demolito. L’irregolarità urbanistica non è una causa di riduzione dell’imposta, la quale è invece legata alla oggettiva esistenza e classificazione catastale del bene. Per i proprietari di tali immobili, l’unica via per cessare l’obbligo tributario è procedere con la demolizione e la conseguente variazione catastale.
Un immobile abusivo, su cui pende un ordine di demolizione, è soggetto al pagamento della TASI (o IMU)?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, l’immobile è soggetto al pagamento dell’imposta per intero fino alla sua effettiva demolizione fisica. L’esistenza di un ordine di demolizione non è sufficiente a escludere o ridurre l’obbligo tributario.
L’irregolarità urbanistica di un immobile può essere equiparata alla sua ‘inagibilità’ per ottenere una riduzione dell’imposta?
No. La Corte ha chiarito che l’inagibilità che dà diritto a una riduzione fiscale deriva esclusivamente da un degrado fisico (es. immobile pericolante, diroccato) o da un’obsolescenza strutturale. L’abuso edilizio e la mancanza del certificato di abitabilità non rientrano in questa casistica.
Per quale motivo l’ordine di demolizione non influisce sul valore imponibile del fabbricato ai fini TASI?
Perché, ai fini fiscali, il presupposto dell’imposta è l’esistenza stessa del fabbricato, come risulta dall’iscrizione (o dall’obbligo di iscrizione) al catasto. L’ordine di demolizione è un provvedimento amministrativo che incide sulla legittimità dell’immobile, ma non ne elimina l’esistenza materiale e la sua classificazione catastale, che sono gli elementi su cui si fonda la tassazione.