Classamento catastale RSA: la Cassazione fa chiarezza tra B/1 e D/4
Il corretto classamento catastale di un immobile è un tema cruciale, con dirette conseguenze sulla tassazione a cui è soggetto. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione, la n. 21939 del 2 agosto 2024, ha affrontato la delicata questione relativa alle Residenze Sanitarie Assistenziali (RSA) gestite da enti non profit, delineando i confini tra la categoria B/1 (collegi, convitti, ospizi) e la D/4 (case di cura e ospedali con fine di lucro).
I fatti del caso
Una Fondazione Onlus, proprietaria di un complesso immobiliare adibito a RSA, aveva presentato una dichiarazione di variazione catastale proponendo il classamento dell’immobile nella categoria B/1. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, respingeva tale proposta, emettendo un avviso di accertamento per rettificare la categoria in D/4. Secondo l’Amministrazione Finanziaria, la struttura, per le sue caratteristiche (ambulatori, palestra, camere con servizi, etc.), doveva essere considerata come un immobile a destinazione speciale con finalità commerciali.
La Fondazione impugnava l’atto e la Commissione tributaria regionale accoglieva le sue ragioni. L’Agenzia delle Entrate, non soddisfatta, ricorreva in Cassazione, sostenendo la violazione delle norme sul classamento catastale.
La controversia sul classamento catastale e i principi in gioco
Il nodo centrale della controversia era stabilire il criterio corretto per il classamento catastale di una RSA. L’Agenzia delle Entrate insisteva su una valutazione basata sulla “concreta attività svolta” e sulla struttura oggettiva dell’immobile, che a suo dire era assimilabile a una casa di cura a scopo di lucro.
La Corte di Cassazione ha invece ribadito il suo orientamento consolidato, secondo cui l’attribuzione della rendita catastale deve avvenire in una prospettiva “reale”, cioè basata sulle caratteristiche oggettive e sulla destinazione funzionale e produttiva potenziale dell’immobile, non necessariamente sul suo utilizzo effettivo.
Le motivazioni della Corte
La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate con motivazioni chiare e articolate.
In primo luogo, i giudici hanno affermato che la distinzione tra le categorie ordinarie (come la B/1) e quelle a destinazione speciale (come la D/4) dipende dalla presenza o meno di un “fine di lucro”. Tale finalità, tuttavia, non deve essere presunta solo dall’attività svolta, ma deve essere desunta oggettivamente dalle caratteristiche strutturali dell’immobile stesso. L’attività concreta è solo un criterio complementare.
Nel caso specifico, la corte di merito aveva correttamente analizzato la composizione del complesso immobiliare, riconoscendolo come una struttura destinata alla residenza per anziani. L’Agenzia non aveva fornito alcuna prova che l’immobile assolvesse a “esigenze di natura commerciale”.
Inoltre, la Corte ha riconosciuto che le RSA rappresentano una realtà socio-sanitaria non espressamente contemplata dal quadro normativo catastale, che è piuttosto datato. Pertanto, il classamento deve avvenire per analogia. La dicotomia normativa è tra le categorie del gruppo B (B/1 per collegi, ospizi; B/2 per case di cura ed ospedali senza fine di lucro) e la categoria D/4 (case di cura ed ospedali con fine di lucro). Il criterio distintivo è proprio l’assenza o la presenza dello scopo di profitto.
Il giudice di merito aveva correttamente valutato la destinazione a residenza per anziani e, solo in via complementare, aveva considerato la qualifica soggettiva di Onlus del proprietario, come ulteriore elemento a conferma dell’assenza di finalità lucrative. La decisione, quindi, è risultata conforme ai principi di diritto.
Conclusioni
L’ordinanza in esame consolida un principio fondamentale in materia di classamento catastale: la valutazione deve essere ancorata a criteri oggettivi e alla destinazione funzionale intrinseca dell’immobile. Per le strutture come le RSA, la qualifica soggettiva dell’ente proprietario (come una Onlus) può essere un elemento complementare, ma non esclusivo, per determinare l’assenza del fine di lucro. Spetta all’Amministrazione Finanziaria dimostrare che la struttura, per sue caratteristiche intrinseche, è costruita e concepita per un’attività commerciale, al di là dell’uso che ne viene fatto. Questa decisione offre un importante punto di riferimento per tutti gli enti del terzo settore che gestiscono strutture socio-sanitarie.
Come si determina il classamento catastale di una Residenza Sanitaria Assistenziale (RSA)?
Il classamento si determina in base a una prospettiva ‘reale’, cioè analizzando le caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche) e la destinazione funzionale e produttiva dell’immobile, piuttosto che il suo concreto utilizzo. L’attività effettivamente svolta è un criterio solo complementare.
Lo status di Onlus del proprietario è sufficiente a garantire un classamento non commerciale (es. B/1)?
No, non è sufficiente da solo, ma è un elemento rilevante. La qualifica soggettiva del possessore (come l’essere una Onlus) è considerata un criterio complementare che, unito alle caratteristiche strutturali dell’immobile non prettamente commerciali, può confermare l’assenza del fine di lucro e giustificare un classamento in una categoria non a destinazione speciale.
Qual è la differenza fondamentale tra la categoria catastale B/1 e la D/4 per strutture come le RSA?
La differenza fondamentale risiede nel ‘fine di lucro’. La categoria D/4 include ‘Case di cura ed ospedali’ quando, per le loro caratteristiche, rientrano nell’art. 10 della legge (immobili a destinazione industriale o commerciale) e hanno fine di lucro. Le categorie del gruppo B, come la B/1 (‘Collegi e convitti, … ospizi …’) o la B/2 (‘Case di cura ed ospedali … se non hanno fine di lucro’), sono destinate a immobili che non perseguono uno scopo di profitto.