Classamento Catastale Immobile ONLUS: La Cassazione chiarisce i criteri
Il classamento catastale di un immobile ONLUS rappresenta spesso un punto di frizione tra gli enti non profit e l’Amministrazione finanziaria. La recente pronuncia della Corte di Cassazione, la sentenza n. 27438 del 2022, offre importanti chiarimenti su come debba essere determinata la categoria catastale di un bene utilizzato da una Fondazione o da un’Organizzazione Non Lucrativa di Utilità Sociale. Questo caso specifico riguarda una Fondazione che gestisce una casa di riposo e la sua battaglia contro la riclassificazione operata dall’Agenzia delle Entrate. La decisione della Suprema Corte sottolinea l’importanza dei criteri oggettivi nella valutazione degli immobili, indipendentemente dalla natura soggettiva dell’ente che li utilizza.
La controversia sul classamento catastale dell’immobile
Una Fondazione, che gestisce una casa di riposo, aveva proposto per il suo immobile la categoria catastale B/1. Questa categoria è tipicamente associata a collegi, convitti, ricoveri e simili, senza fini di lucro. A seguito di lavori di ampliamento e di una diversa distribuzione degli spazi interni, l’Agenzia delle Entrate ha però ritenuto di dover riclassificare l’immobile. L’Agenzia ha proposto la categoria D/4, che include case di cura e ospedali con fini di lucro. Questa riclassificazione avrebbe comportato un aumento della rendita catastale e, di conseguenza, maggiori imposte per la Fondazione. La Fondazione ha contestato l’avviso di accertamento, sostenendo che la sua natura di ONLUS e la finalità assistenziale senza scopo di lucro dovessero prevalere.
Le decisioni dei giudici di merito sul classamento catastale
Inizialmente, la Commissione Tributaria Provinciale di Bergamo ha accolto il ricorso della Fondazione. Ha annullato l’avviso di accertamento dell’Agenzia delle Entrate. I giudici hanno ritenuto che l’avviso fosse carente di motivazione e che la pretesa fosse infondata nel merito. Successivamente, la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia ha confermato questa decisione. Ha rigettato l’appello dell’Agenzia, sostenendo che l’immobile fosse adibito a casa di riposo con attività assistenziale e socio-sanitaria senza scopo di lucro. Per i giudici di merito, la categoria B/1 era corretta, poiché il criterio distintivo tra B/1 e D/4 doveva essere l’assenza o la presenza dello scopo di lucro dell’ente gestore. Hanno enfatizzato che l’Ufficio non aveva dimostrato che gli assistiti versassero corrispettivi di mercato, né che la Fondazione avesse finalità lucrativa.
Il ricorso dell’Agenzia delle Entrate e la questione del classamento catastale
L’Agenzia delle Entrate non si è arresa e ha presentato ricorso in Cassazione. Ha sollevato due motivi principali. Il primo riguardava la motivazione dell’avviso di accertamento. L’Agenzia sosteneva di aver fornito sufficienti ragioni per la riclassificazione, considerando la natura partecipativa della procedura DOCFA. Il secondo motivo, più sostanziale, contestava l’interpretazione dei criteri per il classamento catastale. L’Agenzia affermava che la qualifica catastale di un immobile deve basarsi sulle sue caratteristiche oggettive e tipologiche. Non deve dipendere dalla natura soggettiva dell’ente che svolge l’attività o dall’effettivo scopo di lucro. Secondo l’Agenzia, gli immobili destinati ad attività socio-sanitarie, con caratteristiche strutturali complesse, non sono comparabili con le unità tipo della categoria B/1. Essi dovrebbero rientrare nella categoria D/4, a prescindere dall’assenza di scopo di lucro dell’ente gestore.
Le motivazioni della Cassazione sul classamento catastale
La Corte di Cassazione ha accolto entrambi i motivi di ricorso dell’Agenzia delle Entrate. Ha ribadito un principio consolidato: il classamento catastale di un immobile deve avvenire secondo una prospettiva “reale”. Questo significa che si devono considerare le caratteristiche oggettive, costruttive e tipologiche del bene. La sua idoneità a produrre ricchezza deve essere ricondotta alla sua destinazione funzionale e produttiva, non al concreto uso che se ne fa in un dato momento. La Corte ha chiarito che il “fine di lucro” va considerato in termini oggettivati. Si deve verificare la sua sussistenza desumendola dalle caratteristiche strutturali dell’immobile, che devono essere irreversibili se non attraverso modifiche significative. Non si deve arrestare l’analisi al tipo di attività svolta in un determinato momento storico. La natura non commerciale dell’attività svolta o il profilo soggettivo (come l’essere un’ONLUS) non sono rilevanti per la determinazione della categoria catastale. La sentenza impugnata aveva erroneamente fondato il giudizio sulla sola finalità senza scopo di lucro della Fondazione, trascurando le oggettive caratteristiche intrinseche dell’immobile.
Le conclusioni sul classamento catastale immobile ONLUS
La Corte di Cassazione ha quindi cassato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale. Ha rinviato la causa alla stessa Commissione, ma in una diversa composizione, per un nuovo esame. Questo significa che i giudici dovranno riesaminare il caso applicando i principi stabiliti dalla Suprema Corte. Dovranno valutare l’immobile della Fondazione basandosi sulle sue caratteristiche strutturali e sulla sua destinazione funzionale oggettiva, e non sulla natura non-profit dell’ente. L’esito pratico è che la Fondazione dovrà affrontare un nuovo giudizio in cui il suo classamento catastale sarà probabilmente rivisto. La decisione della Cassazione rafforza l’orientamento secondo cui la qualifica catastale di un immobile è determinata dalla sua natura intrinseca e dalla sua capacità potenziale di generare reddito, indipendentemente da chi lo gestisce e dalle finalità soggettive dell’attività svolta.
Qual è il criterio principale per il classamento catastale di un immobile?
Il criterio principale è la valutazione delle caratteristiche oggettive, strutturali e tipologiche dell’immobile, oltre alla sua destinazione funzionale e alla sua potenziale capacità di produrre reddito.
La natura non-profit di un ente (come un’ONLUS) influenza il classamento catastale dei suoi immobili?
No, la Corte di Cassazione ha chiarito che la natura non-profit dell’ente o l’uso effettivo dell’immobile in un dato momento non sono criteri determinanti per il classamento catastale, che deve basarsi su elementi oggettivi e strutturali.
Cosa significa che il “fine di lucro” va considerato in termini oggettivati per il classamento?
Significa che si deve valutare se le caratteristiche strutturali dell’immobile lo rendano idoneo a un’attività con scopo di lucro, indipendentemente dal fatto che l’ente gestore sia effettivamente un’ONLUS o svolga attività non lucrative.