Supercondominio: chi ha il potere di riscuotere le spese?
La gestione dei complessi immobiliari articolati in più fabbricati, nota come supercondominio, genera spesso incertezze sulla ripartizione dei poteri tra i vari amministratori. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza sulla legittimazione ad agire per il recupero dei crediti condominiali, distinguendo nettamente tra beni del singolo edificio e beni comuni all’intero complesso.
La nascita automatica del supercondominio
Secondo l’orientamento consolidato, il supercondominio viene in essere di diritto (ipso iure et facto) ogni volta che più edifici indipendenti condividono beni o servizi comuni, come previsto dall’art. 1117-bis del Codice Civile. Questa entità giuridica rimane distinta dai singoli condomìni che la compongono. Di conseguenza, i poteri degli amministratori dei singoli fabbricati sono limitati esclusivamente ai beni comuni dell’edificio da loro amministrato.
Il conflitto sulla legittimazione ad agire
Il caso esaminato riguardava un decreto ingiuntivo ottenuto dall’amministratore di una parte di un complesso immobiliare per spese che, in realtà, riguardavano in gran parte l’intero complesso. La Corte d’Appello aveva inizialmente negato la legittimazione del singolo amministratore, suggerendo la necessità di un’azione congiunta. La Cassazione ha però precisato che non esiste una legittimazione congiunta né una solidarietà attiva tra amministratori: ognuno agisce per la propria sfera di competenza.
Il ruolo delle tabelle millesimali
Un punto di grande interesse riguarda le tabelle millesimali. La Suprema Corte ha ribadito che l’approvazione delle tabelle ha valore puramente dichiarativo e non negoziale. Ciò significa che l’esistenza delle tabelle non è un requisito di validità per le delibere assembleari né un fatto costitutivo del credito. Il rapporto di valore tra le proprietà esiste indipendentemente dalla loro formalizzazione aritmetica in una tabella.
Le motivazioni
La Corte ha accolto il ricorso evidenziando che il giudice di merito deve distinguere quali spese siano inerenti ai soli beni comuni dell’edificio amministrato e quali appartengano al supercondominio. Per queste ultime, il potere di agire spetta esclusivamente all’assemblea di tutti i proprietari del complesso e all’amministratore del supercondominio, se nominato. Non è possibile per l’amministratore di un singolo palazzo sostituirsi agli organi del complesso generale per riscuotere oneri relativi a beni non di sua esclusiva competenza.
Le conclusioni
In conclusione, la sentenza stabilisce un confine netto: l’amministratore del singolo edificio può richiedere decreti ingiuntivi solo per le spese del proprio fabbricato. Se le spese riguardano beni condivisi con altri edifici del supercondominio, l’azione deve essere intrapresa dagli organi rappresentativi dell’intero complesso. La decisione impone ai giudici di merito una verifica rigorosa della pertinenza delle spese prima di confermare la validità di un’ingiunzione di pagamento.
Quando si può parlare di supercondominio?
Si parla di supercondominio quando più edifici autonomi condividono beni o servizi comuni, come un impianto di riscaldamento centrale o un parco, indipendentemente da una formale costituzione.
L’amministratore di un singolo palazzo può agire per le spese del supercondominio?
No, l’amministratore di un singolo edificio ha il potere di agire in giudizio solo per i beni comuni al proprio fabbricato e non per quelli appartenenti al complesso generale.
Cosa succede se mancano le tabelle millesimali del supercondominio?
La mancanza delle tabelle non impedisce la riscossione delle spese, poiché esse hanno solo valore dichiarativo e il credito esiste sulla base del valore proporzionale della proprietà stabilito dalla legge.