Riduzione Canone di Locazione per Covid: La Cassazione Nega un Diritto Automatico
L’emergenza Covid-19 ha sollevato innumerevoli questioni legali, tra cui una di grande impatto per le attività commerciali: è possibile ottenere una riduzione del canone di locazione a causa delle chiusure imposte dalla legge? Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è tornata sul tema, fornendo un’interpretazione rigorosa che esclude un diritto automatico del conduttore a una revisione giudiziale del canone.
I Fatti del Caso: La Chiusura Forzata di un Negozio
Una società operante nel settore dell’abbigliamento si era opposta a tre decreti ingiuntivi per il mancato pagamento dei canoni di locazione da novembre 2020 a maggio 2021. La società sosteneva di aver subito una drastica riduzione del fatturato, fino all’azzeramento, a causa delle misure di contenimento governative (la cosiddetta “seconda ondata”).
Secondo il conduttore, tale situazione configurava un’impossibilità parziale di godere dell’immobile, utilizzato solo come magazzino e non per la vendita. Chiedeva quindi al tribunale di rinegoziare il contratto e disporre una riduzione del canone del 50%.
Il Tribunale di primo grado aveva accolto la richiesta, ma la Corte d’Appello aveva riformato la decisione, rigettando l’opposizione. Il caso è quindi giunto dinanzi alla Corte di Cassazione.
La Decisione della Corte e la questione della riduzione del canone di locazione
La Suprema Corte ha rigettato il ricorso del conduttore, confermando la sentenza d’appello e stabilendo principi chiari in materia.
L’Impossibilità Sopravvenuta e i Suoi Limiti
I giudici hanno chiarito che le norme sull’impossibilità sopravvenuta (art. 1464 e 1467 c.c.) non creano un diritto del conduttore a ottenere una riduzione del canone dal giudice. Se la prestazione diventa eccessivamente onerosa per eventi imprevedibili, il rimedio previsto dal codice civile è la risoluzione del contratto. Spetta alla controparte (il locatore), se vuole evitare lo scioglimento, offrire una modifica delle condizioni contrattuali (diritto di rettifica). Non esiste, quindi, un potere del giudice di modificare il contratto per riequilibrare le prestazioni.
La Riduzione del Canone di Locazione: Un Diritto Non Riconosciuto
La Corte ha specificato che gli obblighi del locatore, come garantire il godimento del bene (art. 1575 c.c.), riguardano l’idoneità fisica e strutturale dell’immobile, non la sua redditività o la possibilità di utilizzarlo per l’uso pattuito quando questa è impedita da fattori esterni (factum principis).
Inoltre, la norma speciale che prevedeva una riduzione del canone per palestre e piscine (art. 216, d.l. n. 34/2020) è stata considerata di natura eccezionale e, come tale, non applicabile per analogia ad altre categorie commerciali.
Le Motivazioni della Corte
La Cassazione ha ribadito un principio consolidato: i rimedi giudiziali che modificano un contratto (sentenze costitutive) sono tipici, ovvero devono essere espressamente previsti dalla legge. Al di fuori delle ipotesi di contratto a titolo gratuito (art. 1468 c.c.), non esiste un potere generale del giudice di ridurre la prestazione divenuta eccessivamente onerosa.
Le misure anti-Covid, pur costituendo un impedimento non imputabile al debitore (rilevante ai fini della responsabilità per inadempimento, art. 1218 c.c.), non attribuiscono un diritto potestativo giudiziale a ottenere la riduzione del canone. Il sinallagma contrattuale, se alterato, può portare alla risoluzione, ma non a un intervento correttivo del giudice che riscriva gli accordi tra le parti.
Le Conclusioni
Questa pronuncia consolida un orientamento restrittivo. Per gli imprenditori in locazione, la strada per ottenere un sollievo economico a fronte di crisi impreviste non passa da un’azione giudiziale volta a modificare il canone, ma dalla rinegoziazione volontaria con il locatore o, in casi estremi, dalla richiesta di risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta. La decisione sottolinea la centralità dell’autonomia contrattuale e i limiti del potere del giudice di intervenire sugli accordi privati, anche in presenza di circostanze eccezionali come una pandemia.
La chiusura imposta per l’emergenza Covid-19 dà diritto al conduttore di un immobile commerciale di ottenere una riduzione del canone di locazione dal giudice?
No. Secondo la Corte di Cassazione, le misure restrittive non conferiscono al conduttore un diritto potestativo a ottenere una riduzione giudiziale del canone. Il giudice non ha il potere di modificare il contratto per riequilibrare le prestazioni.
Quali sono i rimedi se il contratto di locazione diventa eccessivamente oneroso a causa di eventi come una pandemia?
Il rimedio principale previsto dal codice civile è la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta (art. 1467 c.c.). La parte avvantaggiata (il locatore) può evitare la risoluzione offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.
Perché la norma che ha concesso una riduzione del canone per palestre e piscine non è stata applicata anche alle altre attività commerciali?
La Corte ha ritenuto quella norma di carattere eccezionale, specificamente legata alla sospensione delle attività sportive. Essendo una disposizione di favore e limitata nel tempo e nell’oggetto, non può essere estesa per analogia ad altre categorie di locazioni commerciali.