Il pignoramento dei canoni di locazione e il pagamento anticipato
La riscossione coattiva dei crediti coinvolge spesso somme che terzi soggetti devono versare al debitore. Nel caso del pignoramento dei canoni di locazione o di affitto di ramo d’azienda, sorge sovente il problema dei canoni futuri. Il debitore e il conduttore non possono accordarsi per estinguere in anticipo le rate e sottrarle ai creditori. La legge protegge le ragioni del creditore ponendo precisi limiti temporali agli accordi estintivi anticipati.
Una società creditrice ha notificato un pignoramento presso terzi per bloccare i canoni d’affitto dovuti da una società conduttrice alla propria debitrice. L’affittuaria ha reso una dichiarazione negativa. La società conduttrice sosteneva di aver già pagato in anticipo tutti i canoni contrattuali futuri. Il giudice dell’esecuzione ha comunque assegnato le somme al creditore. Il Tribunale ha successivamente riconosciuto l’efficacia liberatoria del pagamento solo per un anno successivo alla notifica dell’atto esecutivo.
La disciplina dell’articolo 2918 del codice civile
L’affittuaria ha impugnato la decisione davanti alla Corte di Cassazione. La ricorrente sosteneva che i limiti dell’articolo 2918 del codice civile riguardassero soltanto l’espropriazione dell’immobile locato e non il pignoramento diretto del credito. Inoltre, secondo la tesi difensiva, la nozione di liberazione non avrebbe dovuto comprendere il saldo anticipato del canone.
I giudici di legittimità hanno respinto integralmente questa tesi restrittiva. L’ordinamento vieta manovre concordate tra locatore e conduttore per svuotare la garanzia patrimoniale. La protezione del credito esige regole uniformi per ogni forma di aggressione esecutiva.
Le motivazioni sul pignoramento dei canoni di locazione
La Corte di Cassazione ha chiarito la portata generale dell’articolo 2918 del codice civile. La norma disciplina espressamente gli effetti del pignoramento e tutela i creditori contro atti dispositivi anomali o sospetti sui crediti a maturazione differita.
La Suprema Corte ha affermato che le limitazioni di opponibilità valgono sia quando il creditore espropria il bene fruttifero, sia quando pignora direttamente i crediti per canoni. L’espressione normativa che menziona la liberazione di pigioni e fitti include qualsiasi causa di estinzione anticipata del debito. La regola comprende espressamente il pagamento anticipato eseguito dal conduttore e la remissione del debito. I pagamenti anticipati non trascritti o privi di data certa anteriore non possono pregiudicare l’azione esecutiva oltre l’anno successivo alla notifica del pignoramento.
Le conclusioni: regole chiare a tutela dei creditori
La sentenza stabilisce un principio fondamentale per le esecuzioni forzate su crediti locativi. Il terzo debitore che versa canoni futuri prima della scadenza naturale compie un atto inefficace verso i creditori oltre il limite legale di dodici mesi. La Cassazione ha rigettato il ricorso della società conduttrice, confermando l’obbligo di corrispondere i canoni maturati oltre l’annualità e condannandola alle spese processuali.
Il pagamento anticipato del canone di locazione blocca il pignoramento del creditore?
No, il pagamento anticipato dei canoni futuri non è opponibile al creditore pignorante oltre il limite di un anno dalla notifica del pignoramento, salvo trascrizione anteriore nei casi previsti dalla legge.
Cosa si intende per liberazione dei canoni non ancora scaduti?
La liberazione comprende qualunque atto o fatto estintivo del debito, inclusi il pagamento anticipato volontario delle rate future e la remissione del debito concessa dal locatore.
Quali conseguenze subisce l’affittuario che ha già pagato in anticipo i canoni pignorati?
L’affittuario resta obbligato a versare nuovamente al creditore procedente i canoni maturati dopo il primo anno dal pignoramento, potendo solo rivalersi successivamente sul proprio locatore.