L’incendio in appartamento e la responsabilità da cose in custodia
Un grave incendio si sviluppa in un appartamento concesso in locazione e danneggia gravemente la proprietà dei vicini di casa. In queste situazioni, stabilire chi debba pagare i danni tra il proprietario dell’immobile e l’inquilino che vi abita è una questione complessa. La Corte di Cassazione ha affrontato questo tema delicato chiarendo i confini della responsabilità da cose in custodia ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile. La decisione stabilisce che il proprietario non si libera dai suoi doveri di vigilanza sulle strutture murarie e sugli impianti interni per il solo fatto di aver concesso l’appartamento in affitto.
La vicenda nasce dal danneggiamento di un immobile adiacente a causa di un incendio partito dalla canna fumaria dell’appartamento locato. I vicini danneggiati hanno citato in giudizio sia il proprietario sia l’inquilino per ottenere il risarcimento dei danni subiti. Il Tribunale ha accolto la domanda e ha condannato entrambi i soggetti a risarcire il danno in solido (ovvero insieme). Gli eredi del proprietario hanno presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che la custodia dell’immobile spettasse interamente all’inquilino e che la canna fumaria non fosse incassata nella muratura.
La canna fumaria difettosa spetta al proprietario
La distinzione tra i doveri del proprietario e quelli dell’inquilino rappresenta il punto centrale della controversia. Il proprietario conserva sempre la disponibilità giuridica e la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati (ovvero inseriti stabilmente). La canna fumaria, anche se non completamente incassata nella parete, costituisce un impianto strutturale dell’immobile.
L’inquilino ha invece il controllo e la custodia soltanto degli accessori e delle parti dell’immobile soggette a usura ordinaria. Egli deve provvedere alla manutenzione quotidiana e all’uso corretto dei locali. Se l’incendio si sviluppa a causa di un difetto intrinseco dell’impianto, la responsabilità ricade sul proprietario. Se invece l’evento dannoso deriva da una cattiva utilizzazione o da una mancata pulizia ordinaria, la colpa è dell’inquilino. Nel caso specifico, i giudici hanno accertato la presenza di entrambe le problematiche, configurando una responsabilità concorrente.
Le motivazioni sulla responsabilità da cose in custodia
I giudici della Suprema Corte hanno respinto la tesi degli eredi del proprietario basandosi su accertamenti tecnici precisi. La consulenza tecnica d’ufficio (ovvero la perizia del tecnico nominato dal giudice) ha evidenziato una concausa dell’incendio nell’errata o mancata coibentazione (ovvero l’isolamento termico) della canna fumaria con le strutture adiacenti. Questo vizio di costruzione costituisce un difetto strutturale originario dell’immobile.
Il proprietario non può ignorare lo stato di sicurezza degli impianti principali della casa. La responsabilità da cose in custodia ha carattere oggettivo e si fonda sul semplice rapporto di custodia tra il soggetto e il bene che ha causato il danno. Per liberarsi da questa responsabilità, il proprietario avrebbe dovuto dimostrare il caso fortuito (ovvero un evento imprevedibile e inevitabile), cosa che non è avvenuta. La presenza di un inquilino non interrompe il nesso di causalità tra il difetto della struttura e il danno subito dai terzi.
Le conclusioni sul risarcimento dei danni
La Corte di Cassazione ha rigettato definitivamente il ricorso e ha confermato la condanna al risarcimento dei danni in solido. Questa decisione garantisce una tutela forte per i terzi danneggiati, i quali possono rivolgersi indifferentemente al proprietario o all’inquilino per ottenere l’intero risarcimento. Il proprietario risponde del difetto strutturale della canna fumaria, mentre l’inquilino risponde della non adeguata manutenzione ordinaria dell’impianto.
Inoltre, la Suprema Corte ha condannato i ricorrenti al pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato (la tassa per l’avvio del processo) per aver proposto un ricorso infondato. Questa pronuncia ribadisce l’importanza per i proprietari di verificare costantemente la sicurezza e la conformità degli impianti strutturali dei propri immobili, anche quando questi sono concessi in locazione a terzi.
Chi risponde dei danni causati da un impianto difettoso in una casa in affitto?
Il proprietario risponde dei danni causati da vizi strutturali o difetti di costruzione degli impianti, in quanto custode delle strutture murarie.
L’inquilino è sempre responsabile degli incendi nell’appartamento locato?
L’inquilino risponde dei danni solo se l’incendio deriva da una sua omessa manutenzione ordinaria o da un uso scorretto della cosa locata.
Cosa succede se l’incendio è causato sia da un vizio strutturale sia da una cattiva manutenzione?
In questo caso il proprietario e l’inquilino rispondono in solido, ovvero insieme, nei confronti dei terzi danneggiati.