Diritto Immobiliare

L'acquirente di un immobile citava la societa venditrice per chiedere l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di compravendita, il risarcimento dei danni e il ricalcolo del saldo prezzo detraendo i canoni locativi gia versati come acconto. La Corte d'Appello disponeva il trasferimento del bene ma negava il risarcimento e lo scomputo dei canoni, ritenendo le domande precluse da un precedente giudicato di sfratto. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'acquirente. I giudici di legittimita hanno chiarito che la decisione sullo sfratto non precludeva la valutazione del collegamento tra contratti. Inoltre, la sentenza ha stabilito che nell'esecuzione in forma specifica occorre detrarre tutti gli acconti versati e valutare i danni sopravvenuti in corso di causa. La decisione e stata cassata con rinvio.

Una società poi fallita ha riscattato un fabbricato industriale da un contratto di leasing per poi venderlo immediatamente a un'altra impresa con cui aveva stretti legami societari. La procedura di fallimento ha promosso un'azione revocatoria ordinaria per far dichiarare inefficace la vendita nei confronti dei creditori. La Corte di Cassazione ha confermato l'inefficacia dell'atto. I giudici hanno stabilito che l'immobile è entrato a tutti gli effetti nel patrimonio della debitrice prima della cessione. La consapevolezza dell'acquirente di danneggiare i creditori è stata provata tramite presunzioni chiare, come la sovrapposizione dei soci e il finanziamento fornito per il riscatto del leasing. Il ricorso della società acquirente è stato dichiarato inammissibile.

Gli acquirenti di un immobile abusivo hanno chiesto di dichiarare nullo il contratto di compravendita e il collegato finanziamento bancario. La Corte d'Appello aveva ritenuto valido il prestito, escludendo la presenza di un nesso funzionale tra le due operazioni. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso dei compratori, evidenziando che i giudici di merito hanno omesso di valutare prove decisive. Tra queste rientrano il versamento diretto del denaro al venditore e la presenza fissa del promotore finanziario presso la sede della società costruttrice. Tali elementi dimostrano l'esistenza di un mutuo di scopo vincolato all'acquisto dell'immobile. La Suprema Corte ha annullato la sentenza di secondo grado, rinviando la causa per un nuovo esame della vicenda.

Gli acquirenti chiedono l'annullamento dell'acquisto di un immobile edificato abusivamente oltre i termini di legge, venduto con una domanda di condono risultata falsa. Essi chiedono anche la caducazione del contratto di mutuo stipulato contestualmente. La Corte di Cassazione conferma la Nullità della compravendita per mancanza del titolo abilitativo reale, trattandosi di immobile insanabile. Di conseguenza, il collegamento negoziale determina l'annullamento del mutuo e l'obbligo per la banca di restituire le rate incassate. La Suprema Corte accoglie invece il ricorso dell'istituto di credito limitatamente alle spese di lite dei terzi chiamati solo per garanzia del contraddittorio, liberando la banca dal relativo pagamento.

Il proprietario dell'ultimo piano di un edificio ha ampliato la propria mansarda edificate nuove strutture sul lastrico solare. Il vicino del piano sottostante ha chiesto la demolizione dell'opera per pericoli alla stabilità dell'immobile e per violazione delle norme antisismiche. La Corte di Cassazione ha confermato l'ordine di demolizione. La Corte ha chiarito che ogni intervento che aumenta volumi e superfici occupando la colonna d'aria sovrastante il fabbricato rientra nella nozione di sopraelevazione in condominio. Se l'opera non rispetta la normativa sismica e chi costruisce non fornisce la prova preventiva della sicurezza della struttura sottostante e dell'ampliamento, la costruzione è illegittima. In assenza di adeguate garanzie sismiche, il diritto di sopraelevare non sorge e il proprietario deve demolire integralmente l'opera abusiva.

Una società proprietaria di un immobile al piano terra intendeva trasformare i propri locali in un ristorante. Per realizzare l'opera necessitava di eseguire scavi nel sottosuolo condominiale al fine di collocare una fossa settica e una vasca grassi. L'assemblea condominiale ha bloccato i lavori per tutelare la stabilità dell'immobile e preservare l'uso comune dello spazio. La società ha impugnato la delibera chiedendone l'annullamento, ma i giudici di merito hanno confermato la legittimità del divieto. La Corte di Cassazione ha rigettato definitivamente il ricorso della società. I giudici hanno chiarito che gli scavi nel sottosuolo condominiale eseguiti da un singolo proprietario sono vietati se mettono a rischio la sicurezza statica del fabbricato o se impediscono agli altri condomini di fare un pari uso della parte comune.

Due proprietari impugnano la delibera dell'assemblea che ha approvato l'installazione ascensore condominiale per eliminare le barriere architettoniche. I dissenzienti lamentano la riduzione della vista dai propri balconi, la violazione del regolamento dell'edificio e la mancanza di maggioranze adeguate. La Corte di Cassazione respinge il ricorso e dichiara pienamente legittima l'opera. L'installazione ascensore condominiale risponde a un dovere primario di solidarietà sociale volto a garantire l'accessibilità agli immobili. Le recenti riforme legislative vietano solo gli interventi che compromettono la sicurezza o la stabilità statica dell'edificio. Un ridotto affievolimento della vista panoramica o del decoro non può bloccare la realizzazione dell'impianto. La deliberazione presa con la maggioranza dei 566 millesimi rispetta i requisiti di legge. I condomini dissenzienti perdono definitivamente la causa e devono rimborsare le spese legali del giudizio.

I Condomini hanno citato in giudizio La Costruttrice per ottenere la restituzione di un terreno di 922 metri quadrati, sostenendo la natura comune dell'immobile. La Costruttrice ha eccepito l'avvenuta usucapione dell'area condominiale, avendola recintata e usata in via esclusiva fin dal 1975. I Condomini sostenevano che la vendita di alcuni appartamenti negli anni '80 con indicazione del mappale originario avesse interrotto i termini per usucapire. La Corte di Cassazione ha confermato le decisioni precedenti, stabilendo che la semplice menzione del mappale nei rogiti non interrompe il possesso esclusivo. Per impedire l'usucapione occorrono atti giudiziali o la privazione materiale del bene. La recinzione manifesta chiaramente l'intenzione di possedere l'area in via esclusiva, consolidando l'acquisto del diritto.

Un acquirente ha citato in giudizio un notaio per non averlo informato dei rischi di una causa ereditaria sull'immobile acquistato. Dopo una prima condanna del professionista e l'intervento dell'assicurazione, la Cassazione ha escluso ogni responsabilità del notaio. Nel giudizio successivo, la compagnia assicurativa ha chiesto al notaio la restituzione dell'indebito, mentre il giudice ha dichiarato inammissibile la richiesta del notaio di riavere i soldi dal cliente. La Suprema Corte ha chiarito che l'assicurazione deve chiedere il rimborso direttamente a chi ha incassato l'indennizzo. Tuttavia, ha stabilito che la domanda di restituzione dell'indebito formulata dal notaio contro il cliente era del tutto ammissibile nel giudizio di rinvio.

Un promittente venditore cita in giudizio il promissario acquirente per risolvere il compromesso immobiliare e trattenere la somma di 70.000 euro versata a titolo di caparra o acconto, lamentando la mancata stipula del definitivo. Nelle more interviene il fallimento dell'acquirente. Il curatore fallimentare dichiara lo scioglimento del contratto preliminare e chiede la restituzione della somma incassata dal venditore. La Corte d'Appello e la Cassazione danno ragione alla curatela: la previa diffida ad adempiere non aveva sciolto di diritto il vincolo, poiché l'immobile risultava incompleto ed entrambe le parti erano inadempienti. Essendo il rapporto ancora pendente al momento del dissesto, la scelta della curatela blocca le pretese risarcitorie del venditore, costringendolo alla restituzione.

Un ex marito ha citato in giudizio l'ex moglie per ottenere la divisione della casa acquistata insieme e il versamento di una indennità di occupazione per l'uso esclusivo dell'immobile. L'ex moglie si è opposta, sostenendo che l'atto di vendita fosse in realtà una donazione simulata del proprio padre e rifiutando il pagamento dei frutti civili. I giudici di merito hanno disposto l'assegnazione della casa alla donna con conguaglio e l'hanno condannata a pagare l'indennizzo all'ex coniuge. La Corte di Cassazione ha confermato integralmente la decisione, rigettando il ricorso della donna. La Suprema Corte ha stabilito che la domanda giudiziale fa scattare l'indennità di occupazione poiché revoca il consenso all'uso esclusivo gratuito e che una dichiarazione unilaterale non può provare la simulazione contro l'altro acquirente.

Un complesso edilizio ha impugnato una delibera assembleare emessa da un condominio adiacente. L'attore contestava l'addebito di somme per lavori straordinari e sosteneva di non essere parte della compagine condominiale, negando l'uso di beni e servizi condivisi. Il Tribunale ha respinto l'appello confermando la legittimità della richiesta economica. La decisione ha valorizzato una precedente sentenza passata in giudicato, la quale aveva già accertato la presenza di una sala comune e la piena efficacia del regolamento. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'ente opponente. La ripartizione spese condominiali per la manutenzione delle parti strutturalmente condivise resta pienamente valida ed efficace in presenza di un accertamento definitivo.

Una società immobiliare acquista all'asta un palazzo occupato dall'ambasciata di uno Stato estero priva di titolo. La proprietaria chiede al Ministero degli Esteri di revocare il riconoscimento diplomatico della sede per recuperare il bene. Il Ministero rifiuta l'intervento in virtù degli accordi internazionali. La società ricorre quindi contro l'inerzia ministeriale. Le Sezioni Unite della Cassazione confermano il rigetto delle domande. La controversia affronta il rapporto tra atto politico e sede diplomatica. La gestione delle relazioni diplomatiche appartiene alla politica estera dello Stato e non a un procedimento amministrativo. Il Governo non ha alcun obbligo di agire a vantaggio del singolo proprietario. La società deve far valere le proprie ragioni creditorie davanti al giudice ordinario contro lo Stato straniero.

Una società impugnava un decreto ingiuntivo ottenuto da un professionista per il compenso relativo alla progettazione di un complesso immobiliare. La committente sosteneva il disconoscimento della firma sul contratto di incarico, denunciando il professionista in sede penale per falsità. Il giudice penale assolveva il tecnico. I giudici civili, avvalendosi di perizie grafiche e dell'istruttoria penale, accertavano l'autografia della firma e condannavano la società al pagamento. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, rigettando il ricorso dell'azienda e sanzionandola per responsabilità aggravata.

Una società fallita ha impugnato il decreto del Tribunale che rigettava il reclamo contro la vendita di un immobile disposta dagli organi concorsuali. La società ha notificato il ricorso per cassazione fallimento oltre sessanta giorni dopo la comunicazione del provvedimento inviata dalla cancelleria. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile per tardività, confermando che nelle procedure concorsuali il termine di impugnazione decorre sempre dalla comunicazione di cancelleria e non dalla notifica su istanza di parte. I giudici hanno respinto le nuove eccezioni procedurali sollevate dalla ricorrente, condannandola alle spese legali, al risarcimento per lite temeraria e al versamento di una sanzione alla Cassa delle Ammende a causa dell'insistenza ingiustificata nel giudizio.

Un uomo acquista e ristruttura un immobile con fondi propri, intestandolo però alla convivente. Dopo la fine della relazione, egli agisce in giudizio per ottenere la proprietà o, in via subordinata, la restituzione del denaro speso. L'azione principale di simulazione decade per mancanza di prova scritta. La convivente contesta l'ammissibilità dell'ingiustificato arricchimento, sostenendo la rinuncia tacita della domanda e il difetto di sussidiarietà. La Corte di Cassazione conferma la condanna della donna alla restituzione di oltre 384.000 euro: la modifica della domanda principale non elimina quella subordinata e il rimedio sussidiario opera legittimamente quando l'azione tipica manca originariamente di titolo valido.

Due comproprietarie hanno presentato dodici istanze separate di condono edilizio per altrettanti appartamenti inseriti in un unico fabbricato abusivo. La volumetria totale dell'immobile superava ampiamente la soglia di tremila metri cubi imposta dalla legge per la sanatoria. L'amministrazione comunale ha rigettato le istanze considerando l'edificio nella sua unitarietà. I giudici amministrativi hanno confermato il diniego, evidenziando il disegno costruttivo unitario e il comune centro di interesse familiare. Le proprietarie hanno quindi proposto ricorso alle Sezioni Unite della Cassazione per contestare la giurisdizione, sostenendo un abuso di potere interpretativo del giudice d'appello. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo che la valutazione unitaria del manufatto costituisce una corretta applicazione della legge e non un'invasione di potere legislativo, condannando le ricorrenti alle spese e a sanzioni per lite temeraria.

L'Ente Pubblico ha intimato agli eredi di un concessionario il pagamento di oltre venti milioni di euro. La somma è stata richiesta a titolo di indennità per l'occupazione senza titolo di un vasto terreno costiero demaniale, protratta per quindici anni dopo la scadenza della concessione agraria originaria. Gli occupanti hanno contestato la natura pubblica dell'area e hanno eccepito la prescrizione del credito. La Corte d'Appello ha confermato la titolarità pubblica del bene e ha condannato i privati al versamento della somma dovuta. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dei privati a causa di vizi formali nella redazione dell'atto e della mancata allegazione precisa dei documenti. Gli occupanti devono quindi pagare integralmente il debito milionario e le spese processuali.

Un Ente regionale ha avviato una procedura selettiva per affidare l'uso di terreni agricoli di proprietà pubblica. Una società agricola esclusa ha impugnato il provvedimento davanti al Tribunale Amministrativo Regionale. La società assegnataria ha proposto regolamento preventivo di giurisdizione dinanzi alle Sezioni Unite della Cassazione, sostenendo la competenza del giudice ordinario perché l'affidamento riguardava contratti attivi senza spesa pubblica. Le Sezioni Unite hanno dichiarato la giurisdizione del giudice amministrativo. La Suprema Corte ha stabilito che, anche per i contratti attivi della PA esclusi dalla disciplina di dettaglio del codice dei contratti pubblici, la scelta comparativa tra più partecipanti comporta l'esercizio di potere autoritativo a tutela dell'interesse pubblico, radicando la giurisdizione amministrativa a tutela degli interessi legittimi.

Un promissario acquirente stipula un compromesso per l'acquisto di una villetta e versa cospicui acconti. A causa del rifiuto del promittente venditore di stipulare il rogito per mancanza di documenti urbanistici, l'acquirente agisce in giudizio per ottenere il trasferimento coattivo del bene o la restituzione del denaro. In appello, l'erede dell'acquirente richiede la risoluzione del contratto preliminare e la restituzione degli acconti, ma la corte territoriale dichiara inammissibile la richiesta considerandola una domanda nuova basata su fatti inediti. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell'erede: la legge consente espressamente di mutare la richiesta di adempimento in richiesta di risoluzione contrattuale durante il processo. Tale facoltà include la restituzione delle somme versate, purché i fatti posti a fondamento della contestazione originaria coincidano con le inadempienze già allegate all'inizio della controversia.