Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una società che aveva acquistato l'unico immobile di un'altra azienda debitrice. La Corte ha confermato la decisione di merito che, tramite un'azione revocatoria, aveva dichiarato la vendita inefficace nei confronti del creditore. Sono stati ritenuti sussistenti sia il pregiudizio per il creditore (eventus damni), dato che la vendita rendeva più difficile il recupero del credito, sia la consapevolezza del danno (consilium fraudis) da parte dell'acquirente, provata tramite presunzioni quali le particolari modalità di pagamento e la menzione del debito nell'atto di compravendita.

Una società immobiliare ha contestato la liquidazione del compenso CTU per una perizia su 95 lotti, ritenuta eccessiva. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che quando le attività peritali sono funzionalmente collegate e ripetitive, anche se su più beni, l'incarico è da considerarsi unitario. Pertanto, il compenso del CTU non può essere calcolato sommando singole prestazioni, ma va liquidato in modo complessivo, evitando duplicazioni. La decisione del tribunale è stata annullata con rinvio.

In un caso di compravendita immobiliare, i venditori si opponevano alla richiesta di adempimento sostenendo una simulazione contratto. Essi affermavano che l'accordo fosse fittizio e che l'acquirente si fosse appropriata indebitamente del documento. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, ribadendo che la prova della simulazione tra le parti richiede una controdichiarazione scritta e non può basarsi su testimonianze. Inoltre, ha stabilito che un contratto non è nullo se il reato collegato (in questo caso, l'appropriazione indebita) tutela interessi privati e non un interesse pubblico generale.

In una controversia immobiliare per la restituzione di una villa, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso per omessa pronuncia. La Corte d'Appello aveva omesso di decidere sul motivo di gravame relativo alla liquidazione delle spese legali del primo grado. La Suprema Corte ha cassato la sentenza con rinvio, ribadendo che il giudice deve pronunciarsi su tutte le domande e le eccezioni proposte dalle parti. Gli altri motivi, relativi alla mediazione e all'usucapione, sono stati respinti.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 195/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di espropriazione. L'indennità di asservimento per pubblica utilità, come nel caso di un parco eolico, non può essere automaticamente equiparata all'indennità di esproprio. La Corte ha chiarito che l'asservimento costituisce una compressione minore del diritto di proprietà rispetto alla sua totale ablazione, pertanto l'indennizzo deve essere proporzionalmente inferiore. La sentenza di merito che aveva parificato le due indennità è stata cassata con rinvio per mancanza di adeguata motivazione.

La Corte di Cassazione si è pronunciata su un caso di risarcimento per occupazione illegittima di un terreno da parte di un Comune, iniziato nel 1978. La sentenza chiarisce importanti principi: l'inapplicabilità della procedura di 'acquisizione sanante' (art. 42-bis) ai procedimenti avviati prima dell'entrata in vigore del Testo Unico sull'Espropriazione. La Corte ha rigettato il ricorso principale del Comune, confermando l'obbligo risarcitorio, e ha parzialmente accolto il ricorso incidentale del privato, specificando le corrette modalità di calcolo del danno e di detrazione di un acconto versato in passato. La decisione sottolinea che la richiesta di risarcimento non comporta un automatico trasferimento della proprietà.

L'Amministrazione Finanziaria ha agito in giudizio per accertare un'interposizione fittizia in una compravendita immobiliare, sostenendo che il vero acquirente fosse un noto sportivo e non la società formalmente acquirente. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 151/2024, ha cassato la decisione di merito che aveva rigettato la domanda. La Corte ha ritenuto che i giudici d'appello avessero omesso di motivare il rigetto delle istanze istruttorie (interrogatori e testimonianze) decisive per provare la simulazione, violando così l'obbligo di motivazione.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza della Corte d'Appello che aveva dichiarato inammissibili i reclami di un Comune e di un gruppo di cittadini in una causa su usi civici. L'ordinanza sottolinea che la specificità dell'appello non richiede formule sacramentali, ma una chiara critica alle motivazioni della prima sentenza. Viene inoltre riaffermato il diritto dei cittadini, in quanto membri della collettività, di agire e impugnare autonomamente le decisioni riguardanti i beni demaniali, qualificando il loro intervento come litisconsortile e non meramente adesivo.

Una società costruttrice, condannata in appello a risarcire alcuni acquirenti per vizi costruttivi, ricorre in Cassazione. Successivamente, la stessa società rinuncia al ricorso. La Corte Suprema dichiara l'estinzione del giudizio. La decisione si sofferma sulla regolamentazione delle spese processuali, omettendo la condanna per la parte rinunciante verso i controricorrenti, poiché la loro volontà di aderire alla rinuncia, sebbene non formalizzata con sottoscrizione, è emersa chiaramente da comunicazioni elettroniche tra i legali.

La Corte di Cassazione, con un'ordinanza interlocutoria, ha rinviato a pubblica udienza un caso complesso riguardante la gestione di un'attività commerciale familiare. La controversia nasce da un accordo che prevedeva sia una locazione che un comodato per lo stesso immobile. La Corte d'Appello aveva ritenuto legittima la detenzione dell'immobile da parte della gestrice anche dopo la scadenza della locazione, in virtù del contratto di comodato ancora valido per la quota maggioritaria del bene. La Cassazione ha sospeso la decisione, ritenendo di particolare rilevanza due questioni: la prima, di natura sostanziale, è se un'intera azienda possa formare oggetto di un contratto di comodato d'azienda; la seconda, di natura processuale, riguarda l'ammissibilità di un ricorso incidentale tardivo. La Corte attenderà la pronuncia delle Sezioni Unite su questioni analoghe prima di decidere.

La Corte di Cassazione, con un'ordinanza interlocutoria, ha trasferito un caso riguardante l'indennizzo per miglioramenti su un fondo agricolo dalla Terza alla Seconda Sezione Civile. La decisione si basa sulla specifica competenza sezioni Cassazione in materia di riforma fondiaria e possesso, attribuita alla Seconda Sezione secondo le tabelle interne della Corte. La pronuncia è puramente procedurale e non entra nel merito della controversia.

La Corte di Appello di Firenze ha rigettato l'impugnazione di una condomina contro l'installazione di un ascensore, confermando che il sottoscala condominiale è una parte comune. La decisione si fonda sull'interpretazione del primo atto di vendita dell'edificio, che definiva l'intero "vano scale" come bene comune. La condomina non è riuscita a fornire un "titolo contrario" idoneo a superare tale presunzione legale, rendendo legittima la delibera assembleare.

Un custode di un immobile, soggetto a sequestro penale, si opponeva all'ordine di liberazione emesso a seguito di una vendita all'asta. Il tribunale di primo grado ha qualificato l'azione come opposizione agli atti esecutivi, rigettandola. La Corte d'Appello ha dichiarato l'appello inammissibile, ribadendo il principio di inappellabilità dell'opposizione agli atti esecutivi sancito dal codice di procedura civile e applicando il principio dell'apparenza per determinare il mezzo di impugnazione corretto.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile un ricorso riguardante le distanze legali tra costruzioni. La parte ricorrente lamentava un errato metodo di misurazione (radiale anziché lineare) da parte del consulente tecnico, ma non ha specificato nel ricorso i passaggi della consulenza che avrebbero provato tale errore. La Corte ha ribadito che i motivi di ricorso devono essere specifici e autosufficienti, non potendo limitarsi a censure generiche.

Un proprietario ha citato in giudizio un'impresa edile per vizi nei lavori e per danni arrecati all'immobile a causa di negligenza. La Corte d'Appello aveva respinto ogni richiesta, applicando i brevi termini della garanzia appalto. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione, specificando che i danni estranei all'opera appaltata non rientrano nella garanzia contrattuale, ma nella più ampia responsabilità per fatto illecito (art. 2043 c.c.), soggetta a termini di prescrizione più lunghi. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame.

La Cassazione chiarisce la natura dell'onere contrattuale in una compravendita immobiliare. Se l'acquirente non avvia l'iter di lottizzazione, è inadempiente. La Corte rigetta il ricorso, qualificando tale dovere come un 'onere' legato a una condizione mista, non soggetto a prescrizione, e confermando la risoluzione del contratto.

In un caso di compravendita immobiliare, la Corte di Cassazione ha affrontato il tema della simulazione assoluta e dei suoi effetti sui successivi acquirenti. Un venditore, dopo aver ceduto la nuda proprietà di un immobile con un contratto poi accertato come simulato, ha agito anche contro i successivi acquirenti del bene. La Suprema Corte ha cassato la decisione d'appello, stabilendo che il giudice di merito aveva errato nel non esaminare la domanda autonoma volta ad accertare la simulazione anche dei successivi atti di vendita, limitandosi a valutare la buona fede dei terzi acquirenti rispetto al primo contratto.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce la ripartizione delle responsabilità in un contratto preliminare di compravendita immobiliare. La Corte ha stabilito che, in base all'interpretazione delle clausole, l'onere di ottenere i titoli abilitativi per la costruzione gravava sui promittenti venditori. Il loro inadempimento ha giustificato il recesso dei promissari acquirenti e la loro richiesta del doppio della caparra. La decisione sottolinea l'importanza di una chiara definizione degli obblighi nel contratto preliminare per evitare contenziosi.

In una causa immobiliare iniziata prima della riforma del 2009, la Cassazione ha chiarito che l'eccezione di estinzione del processo per inattività della controparte deve essere sollevata come primissimo atto difensivo. Se proposta tardivamente, si considera rinunciata e il giudice non può dichiarare l'estinzione del giudizio. La Corte ha accolto il ricorso, annullando la decisione precedente, poiché l'eccezione era stata sollevata solo in un momento successivo alla costituzione in giudizio.

Una società di costruzioni ha impugnato una condanna al risarcimento danni. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso improcedibile perché la società non ha depositato la copia notificata della sentenza d'appello, un adempimento formale obbligatorio. L'ordinanza sottolinea come questo onere sia cruciale per verificare la tempestività dell'impugnazione, confermando inoltre che il ricorso era stato presentato tardivamente.