Diritto Immobiliare

Una complessa lite tra vicini riguarda la comproprietà e l'utilizzo di una corte comune. I primi proprietari contestano il diritto di parcheggio e la realizzazione di opere di drenaggio da parte di altri residenti, nonché la comproprietà rivendicata da una terza famiglia. La Corte d'Appello riconosce la comproprietà della corte come pertinenza degli appartamenti e conferma che il Diritto di uso della corte comprende anche la sosta dei veicoli e le opere necessarie a evitare allagamenti. La Corte di Cassazione respinge il ricorso dei primi proprietari, confermando la decisione precedente e condannandoli al pagamento delle spese legali.

I Proprietari di un terreno hanno chiesto il risarcimento dei danni al Comune per l'occupazione e l'irreversibile trasformazione del loro fondo senza un tempestivo decreto di esproprio. Sia il Giudice Amministrativo che il Giudice Ordinario hanno rifiutato la propria giurisdizione, creando un blocco processuale. La Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, ha risolto questo conflitto negativo. I giudici hanno stabilito che, in caso di occupazione appropriativa, la presenza di una dichiarazione di pubblica utilità collega l'opera al potere pubblico. Di conseguenza, la giurisdizione spetta esclusivamente al Giudice Amministrativo. La Cassazione ha quindi sbloccato la causa, rimettendo la decisione al Tribunale Amministrativo Regionale.

Una comproprietaria impugna la sentenza che disponeva il trasferimento di un immobile promesso in vendita dal coniuge defunto. La Corte d'Appello dichiara inammissibile il gravame per tardività. La Cassazione ribalta la decisione, chiarendo che la notifica dell'atto di appello si perfeziona per il mittente al momento della consegna del plico all'ufficiale giudiziario o all'ufficio postale (23 dicembre), prima della scadenza del termine (28 dicembre). Inoltre, in caso di mancata consegna dovuta al trasferimento dello studio del difensore destinatario, il notificante che si attiva tempestivamente per la rinotifica non incorre in decadenza. La Suprema Corte accoglie il ricorso e rinvia alla Corte d'Appello.

Un testatore lascia un immobile indiviso ai due figli con l'obbligo di preferirsi in caso di vendita. Uno dei fratelli vende la sua quota a un terzo acquirente. L'altro fratello agisce in giudizio chiedendo il retratto successorio. Il Tribunale rigetta la domanda, ma la Corte d'Appello la accoglie, ritenendo nullo l'accordo verbale. L'acquirente ricorre in Cassazione, sostenendo che l'immobile fosse stato attribuito come legato e non in comunione ereditaria, escludendo così il retratto successorio. La Suprema Corte accoglie il ricorso dell'acquirente: la Corte d'Appello avrebbe dovuto esaminare d'ufficio la natura dell'attribuzione (legato o eredità), poiché l'acquirente, vittorioso in primo grado, non aveva l'onere di proporre appello incidentale su una difesa non rigettata. La sentenza viene cassata con rinvio.

Il caso riguarda la responsabilità disciplinare del notaio, accusato dal Consiglio Notarile di aver violato i doveri di imparzialità, decoro e concorrenza leale. Il professionista aveva stipulato oltre cento atti presso una società di servizi esterna, pagando cifre esorbitanti a un'altra impresa collegata per visure catastali, operazione considerata uno schermo per remunerare il procacciamento di clienti. La Corte d'Appello aveva inflitto un mese di sospensione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del professionista, confermando la sanzione. I giudici hanno chiarito che la presenza costante del notaio presso terzi lede l'imparzialità e che, nei procedimenti disciplinari, la prova può fondarsi su indizi gravi, precisi e concordanti, applicando la regola del "più probabile che non".

I proprietari di un terreno confinante hanno chiesto la demolizione o l'arretramento del fabbricato della vicina, edificato violando le distanze legali. La proprietaria si è difesa sostenendo di aver acquistato il diritto per usucapione. La Corte d'Appello ha accertato che, negli anni novanta, la donna ha svuotato un vecchio terrapieno per edificare un magazzino, realizzando una nuova costruzione con aumento di volume. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della proprietaria. I giudici hanno chiarito che lo svuotamento del terrapieno configura una nuova costruzione e non una semplice ristrutturazione. Di conseguenza, si applicano le distanze vigenti all'epoca dei lavori e il termine di venti anni per l'usucapione non era ancora decorso al momento della causa. La proprietaria ha perso la causa e deve arretrare l'edificio.

Una società fornitrice ha richiesto il pagamento per la consegna di materiali edili a una società costruttrice. Quest'ultima si è opposta, sostenendo che la fornitura fosse collegata a un contratto preliminare per l'acquisto di un appartamento, non concluso per colpa della fornitrice. I giudici hanno accertato che la costruttrice non aveva consegnato la terra vegetale pattuita né i documenti necessari per il rogito, come il certificato di agibilità. La fornitrice ha quindi legittimamente sollevato l'eccezione di inadempimento, rifiutando di firmare l'atto definitivo e pretendendo il pagamento in denaro dei materiali. La Cassazione ha rigettato il ricorso della costruttrice, confermando che spetta a chi pretende l'adempimento dimostrare di aver eseguito le proprie prestazioni collegate.

Alcuni comproprietari di un complesso immobiliare hanno chiesto lo scioglimento del condominio originario per creare due realtà distinte e un supercondominio per i servizi rimasti in comune. La Corte d'Appello ha accolto la domanda. Alcuni condomini contrari hanno proposto ricorso in Cassazione, sostenendo l'impossibilità della divisione a causa della permanenza di impianti comuni come riscaldamento e fognatura, e contestando il quorum deliberativo. La Suprema Corte ha rigettato i ricorsi, confermando che lo scioglimento del condominio è pienamente legittimo se gli edifici risultanti presentano un'autonomia strutturale, anche se restano in comune alcuni impianti o servizi accessori gestiti tramite supercondominio. Inoltre, ha chiarito che il quorum per la richiesta si calcola su base personale e non reale.

Una proprietaria ha citato in giudizio una società per far dichiarare la propria proprietà esclusiva su una porzione di cortile. La società sosteneva invece che l'area fosse comune, invocando la presunzione di comproprietà del cortile. La Corte d'Appello ha dato ragione alla proprietaria, accertando che i contratti di acquisto originari del 1973 avevano trasferito porzioni diverse del cortile ai rispettivi danti causa. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, rigettando il ricorso della società. I giudici hanno chiarito che la presunzione di comproprietà del cortile viene superata se i titoli d'acquisto dimostrano che l'originario venditore ha diviso l'area, riservandosi la proprietà esclusiva di una parte per poi cederla a un singolo acquirente. Di conseguenza, la proprietaria mantiene l'esclusiva sul cortile e la società deve pagare le spese processuali.

Un'azienda utilizzatrice stipula due contratti di leasing immobiliare, ma smette di pagare i canoni periodici. La società di leasing attiva la clausola risolutiva espressa per sciogliere il contratto e riavere gli immobili. L'utilizzatrice si oppone, definendo la clausola vessatoria e accusando la controparte di aver agito in mala fede. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dell'utilizzatrice. I giudici chiariscono che la clausola risolutiva espressa non è vessatoria perché non limita i diritti di difesa, ma rafforza solo la posizione contrattuale delle parti. Di conseguenza, l'utilizzatrice perde la causa, deve restituire gli immobili e pagare le spese legali.

Il caso riguarda l'opposizione di una locataria contro l'ordine di liberazione immobile pignorato, emesso dal giudice dell'esecuzione perché il canone di affitto era considerato vile (inferiore di oltre un terzo rispetto al valore di mercato). La Corte di Cassazione ha rilevato che i proprietari-debitori originari non erano stati coinvolti nel giudizio di opposizione promosso dall'inquilina. Trattandosi di un caso di litisconsorzio necessario, la Suprema Corte ha annullato la decisione precedente e ha rinviato la causa al Tribunale affinché il processo venga celebrato nuovamente con la partecipazione obbligatoria di tutte le parti, inclusi i debitori esecutati.

Un Comune ha affidato a una società la realizzazione di opere pubbliche tramite un contratto di appalto. Come pagamento parziale, il Comune ha trasferito alla società la proprietà di alcuni beni immobili. La società ha richiesto il pagamento dell'IVA su tale trasferimento, qualificando l'atto come operazione permutativa. Il Comune si è opposto, sostenendo che il valore degli immobili fosse già comprensivo di IVA. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Comune, stabilendo che il trasferimento immobiliare a titolo di corrispettivo di un appalto costituisce un'operazione permutativa ai sensi del DPR 633/72. Di conseguenza, l'appaltatore ha l'obbligo di addebitare l'IVA al committente pubblico, e sono dovuti anche gli interessi moratori per il ritardato pagamento.

I Comproprietari di un fondo hanno promosso un'azione di reintegrazione nel possesso contro Il Vicino, che aveva sbarrato con paletti e nastro bicolore una strada di passaggio. Il Vicino si è difeso dimostrando che la chiusura era necessaria a causa di una frana che minacciva l'incolumità pubblica. La Corte d'Appello ha rigettato la domanda per mancanza di animus spoliandi, ravvisando uno stato di necessità. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dei Comproprietari, confermando che l'azione necessitata esclude l'intenzione di compiere uno spoglio illecito. Di conseguenza, i ricorrenti hanno perso la causa e sono stati condannati al pagamento delle spese di giudizio.

Una società immobiliare ha impugnato la decisione della Corte d'Appello che aveva dichiarato inammissibile il suo appello perché ritenuto tardivo. La sentenza di primo grado era stata depositata il 4 agosto, durante il periodo di sospensione feriale dei termini. La Corte d'Appello aveva calcolato la scadenza contando i singoli giorni, fissandola al 28 febbraio. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della società, chiarendo che la sospensione feriale dei termini sposta l'inizio del calcolo dei sei mesi al 1° settembre. Di conseguenza, applicando la regola del computo mese per mese, il termine scadeva il 1° marzo, rendendo l'appello tempestivo. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio.

Gli Eredi del Vicino hanno fatto causa al Proprietario confinante, pretendendo la rimozione di un manufatto costruito su un cortile comune. Sostenevano che l'area fosse in comproprietà dell'aia. Il Proprietario confinante si è difeso affermando che gli Eredi avessero solo una servitù di passaggio e ha chiamato in causa i suoi venditori come garanti. La Corte d'Appello ha accertato che gli Eredi non erano comproprietari di quella specifica area, ma avevano solo un diritto di passaggio. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, rigettando il ricorso degli Eredi. I giudici hanno chiarito che, non essendoci prova della comproprietà, il manufatto non doveva essere rimosso. Inoltre, gli Eredi sono stati condannati a pagare le spese legali di tutte le parti, compresi i venditori chiamati in garanzia.

Una promittente acquirente ha ottenuto la risoluzione di un contratto preliminare di vendita e la restituzione della caparra confirmatoria a causa dell'avveramento di una condizione risolutiva. La promittente venditrice ha impugnato la decisione, sostenendo che la condizione fosse impossibile fin dall'inizio. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. La venditrice ha infatti notificato il ricorso oltre il termine breve per il ricorso in Cassazione di sessanta giorni, decorrente dalla regolare notifica della sentenza d'appello effettuata tramite PEC dall'acquirente. Di conseguenza, la Suprema Corte non ha potuto esaminare il merito della questione, confermando la perdita della caparra e condannando la ricorrente al pagamento delle spese di giudizio.

Un'impresa edile ha richiesto un decreto ingiuntivo per il pagamento di lavori aggiuntivi eseguiti nell'ambito di un contratto di appalto. La società committente si è opposta, contestando i conteggi e chiedendo l'applicazione di penali per il ritardo. Dopo alterne decisioni nei primi due gradi di giudizio, la Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell'impresa edile. La Suprema Corte ha confermato l'inammissibilità della prova testimoniale richiesta dall'impresa per dimostrare i lavori extra-contratto, poiché i capitoli di prova erano troppo generici e privi di indicazioni di tempo e luogo. Inoltre, l'impresa non ha rispettato il principio di autosufficienza nel ricorso. Di conseguenza, l'impresa edile perde definitivamente la causa.

La Corte di Cassazione ha confermato la responsabilità del direttore dei lavori per i gravi difetti di ristrutturazione di un immobile che avevano causato allagamenti. Il professionista si era difeso sostenendo di aver espresso il proprio dissenso per iscritto rispetto alle opere errate eseguite dall'appaltatore. Tuttavia, i giudici hanno stabilito che la semplice segnalazione scritta non basta a escludere la responsabilità del direttore dei lavori. Egli avrebbe dovuto ordinare la rimozione delle opere difformi o, in caso di rifiuto, dimettersi dall'incarico. Inoltre, la Corte ha negato la copertura assicurativa poiché il professionista aveva nascosto alla propria compagnia l'esistenza di una precedente lettera di contestazione prima di firmare la polizza. Il ricorso del direttore dei lavori è stato quindi rigettato, confermando la sua condanna a risarcire i proprietari.

Un'azienda committente firma un contratto di appalto per la costruzione di un capannone prima del rilascio del permesso di costruire. Successivamente, la committente si rifiuta di pagare il primo acconto, sostenendo che il contratto sia nullo. L'impresa appaltatrice chiede la risoluzione del contratto e il pagamento della penale. La Corte di Cassazione stabilisce che il contratto di appalto senza permesso di costruire non è nullo se l'inizio dei lavori è subordinato al rilascio del titolo edilizio. Di conseguenza, la Cassazione rigetta il ricorso della committente, confermando la risoluzione del contratto per suo inadempimento e condannandola al pagamento della penale di 260.000 euro, oltre alle spese legali.

Lo Studio Professionale ha richiesto il compenso professionale per la progettazione esecutiva della ristrutturazione di un palazzo. Il committente, un'azienda immobiliare, si è opposto sostenendo che il progetto non fosse mai stato redatto o consegnato. Nei precedenti gradi di giudizio, la domanda era stata respinta perché in atti erano presenti solo i frontespizi firmati e non i progetti integrali. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dello Studio Professionale, stabilendo che il giudice di merito non può rigettare la domanda basandosi solo sulla mancanza dei documenti fisici, ma deve valutare l'ammissibilità della prova testimoniale richiesta dai professionisti per dimostrare l'effettiva elaborazione e consegna dei progetti. La causa è stata rinviata per un nuovo esame.